Квартира с последующем выкупом через договор аренды: пошаговая инструкция + образец

Я приветствую вас и хотел бы поговорить о том, что такое аренда квартиры с последующим выкупом. Это один из не самых популярных, но обоюдовыгодных способов обзавестись собственной недвижимостью. Тем более что закон позволяет совершать подобного рода сделки.

Что такое аренда помещения с дальнейшим выкупом

По правовой природе договор аренды с правом выкупа квартиры — это соглашение между физическими или юридическими лицами, по которому арендатор получает во временное, оплатное пользование недвижимое имущество, а арендодатель получает оплату и в дальнейшем обязуется продать квартиру арендатору.

Сторонами в договоре выступают:

1. Арендатор/покупатель — лицо, получающее имущество во временное пользование с правом покупки.
2. Арендодатель/собственник — лицо, сдавшее недвижимость в аренду с последующей продажей покупателю.

Отмечу, что особенностью договора аренды с выкупом является неизбежный переход права собственности на квартиры. Это может произойти в 2 случаях:

1. С момента внесения полной стоимости выкупа за квартиру.
2. По истечении оговоренного срока.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Статья 624 ГК РФ регламентирует возможность указать в договоре аренды порядок перехода квартиры в собственность на условиях аренды с последующим выкупом, либо прописать такое право в дополнительном соглашении.

Обращаю внимание, что аренда с последующим выкупом включает в себя признаки 2 гражданско-правовых соглашение, следовательно, сторонам нужно руководствоваться общими положениями ГК РФ, а именно главами 30 и 34.

Отличия от лизинга, рассрочки

Договор аренды квартиры с последующим выкупом имеет ряд общих признаков с лизингом и рассрочкой, однако в них есть и ключевые отличия.

По договору лизинга лизингодатель приобретает в собственность за свои средства и по указанию лизингодателя имущество и передает его в возмездную аренду (временное пользование) лизингодателю.

Отличия:

• имущество остается в собственности лизингодателя до момента выкупа лизингополучателем.
• предмет договора используется в предпринимательской деятельности.
• не каждый объект недвижимости может быть предметом договора лизинга (земельный участок, природные объекты).

По договору рассрочки покупатель становится собственником квартиры с момента подписания договора и его государственной регистрации. Ключевое отличие заключается в том, что покупателю не нужно вносить арендные платежи. Новый собственник обязуется перечислять частями сумму рассрочки в соответствии с установленным графиком.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

Я выявил 4 категории покупателей, которым выгодна такая сделка с выкупом квартиры:

1. Несостоявшиеся заемщики, которым банк отказал в оформлении ипотеки.
2. Лицам, которые не имеют официального дохода, им не «светят» кредиты
3. Люди, не имеющие достаточной суммы для первоначального взноса.

Основной категорией являются граждане, у которых просто нет сразу всей суммы для покупки квартиры.

Зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно

Любой продавец заинтересован получить всю сумму сразу за продаваемую квартиру, но что делать, если квартира неликвидная и не пользуется спросом. Как и с любым неликвидным товаром, приходится изворачиваться, чтобы на него нашелся покупатель, а это значит, что нужно:

1. Систематически снижать цену.
2. Придумывать уловки за завлечения покупателей, в том числе и предоставлять преференции.

К примеру, я наткнулся на объявление о продаже квартиры в старом доме, который в перспективе будет признан аварийным. Рядом проходит железная дорога, а само жилье расположено на первом этаже дома. Кроме указанного, я нашел еще несколько негативных моментов:

• далеко от остановок общественного транспорта;
• район с повышенной криминальной обстановкой;
• отсутствие крупных магазинов;
• старые коммуникации.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Таких предложений на рынке недвижимости огромное количество, и наличие всего пары отрицательных пунктов достаточно, чтобы квартира стала неликвидной.

Одно дело, когда продавец реально оценивает свой «товар» и выставляет реальную цену, и совсем другое, когда жажда извлечь максимальную выгоду уводит от объективной реальности.

Нормальный продавец неликвидного жилья готов пойти на уступки, впустить квартирантов в продаваемый объект на условиях обязательной ежемесячной оплаты аренды и части выкупной цены.

Могу заверить, что такая схема купли-продажи между физическими лицами встречается не только на рынке неликвидного жилья. Очень часто сделка заключается в отношении элитной недвижимости.

Во-первых, люксовое жилье стоит дорого, во-вторых, покупатель может инвестировать огромные деньги, не привлекая внимания государственных органов.

Зачем нужно покупателю арендовать и покупать квартиру одновременно

Какому покупателю выгодно покупать жилье на условиях аренды с последующим выкупом?

К первой категории относятся те, кому не по силам собрать достаточную сумму, а ипотеку не одобрят из-за недостаточного уровня заработной платы. Зато платить аренду и постепенно погашать выкупную стоимость они в состоянии.

Ко второй категории относятся инвесторы, которые готовы выкупить неликвидное жилье постепенно с расчетом на то, что ветхую недвижимость признают аварийной и снесут, а собственника предоставят жилье в новых домах.

Внимание! Квартиры, которые уже внесены в программу сноса, приобрести по такой схеме не получится.

Третья категория — инвесторы-бизнесмены. Они с радостью возьмут в аренду квартиру с последующим выкупом при условии, что она расположена на первом этаже дома. Такую собственность можно переоборудовать под студию, парикмахерскую, стоматологический кабинет и т. д.

Плюсы и минусы аренды с правом выкупа

К примеру, стороны договорились о продаже квартиры путем сдачи в аренду с последующим выкупом на условиях:

1. Стоимость квартиры — 500 000 рублей.
2. Ежемесячная плата за аренду — 20 000 рублей.
3. Ежемесячный взнос в счет оплаты стоимости — 30 000 руб.
4. Срок договора — 17 месяцев.

В градостроительные планы вносятся изменения, и в шаговой доступности от недвижимости открывается ряд спортивных и развлекательных комплексов, а также благоустраивается территория. Рынок недвижимости мгновенно отреагирует ценами на произошедшие изменения в сторону увеличения.

Продавец связан договором, изменить первоначальную стоимость уже не может, и тут видно очевидную упущенную выгоду.

То же самое касается и покупателя. В случае падения стоимости на жилье договориться заново уже не получится.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций, я рекомендую прописывать в договоре один из пунктов:

• включить инфляционную составляющую, проводить индексацию платежа ежемесячно;
• зафиксировать стоимость в иностранной валюте — долларах США или евро.

Минусом для арендатора является возможность остаться без жилья и уже внесенных платежей в случае просрочки финансового обязательства, поэтому брать квартиру в аренду с выкупом лучше на короткий срок.

Риски

Я выделяю 3 рискованных ситуации, при наступлении которых наступают негативные последствия для покупателя:

1. Смерть арендодателя. В случае скоропостижной кончины собственника квартиры, сдаваемой в аренду с условием выкупа, наследники имущества могут иметь свои планы, стараться всячески оспорить сделку. Закон в такой ситуации стоит на стороне арендатора, однако без квалифицированной юридической помощи обойтись сложно.
2. Передача арендодателем сдаваемой квартиры в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту в банке. До погашения задолженности арендатор не сможет зарегистрировать право собственности на жилье.
3. Ценовые колебания. Любое изменение стоимости жилья на рынке недвижимости приведет к негативным последствиям для одной из сторон. Во избежание подобных ситуаций рекомендуется оговаривать такие моменты в соглашении.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица

На интернет-площадках и в агентствах недвижимости найти такие предложения крайне сложно, поскольку граждане неохотно готовы расставаться со своей недвижимостью без острой необходимости.

Чаще на такие условия продажи соглашаются знакомые или близкие, у которых возникла потребность в деньгах либо готовые подождать оговоренный срок, пока сумма будет погашена полностью.

Можно самостоятельно дать объявление о желании купить квартиру на условиях аренды с последующим выкупом, желающие сдать недвижимость найдутся сами.

Есть ли в банках программа аренды с последующим выкупом

Для банковских учреждений предоставление недвижимости в аренду с последующим выкупом не является интересным направлением и не финансируется. Т. е. лизинговые предложения существуют, но их целевой аудиторией является малый и средний бизнес, в крайнем случае — индивидуальные предприниматели.

Банку проще предоставить ипотеку и заработать на процентах, чем становиться «посредником» на пути к своему жилью через аренду и выкуп.

Программа жилье в рассрочку от АИЖК

Первые зачатки небезызвестной программы «Аренда и выкуп» появились в начале 1990-х годов, когда ипотеки как банковского продукта не существовало вообще.

К участнику программы выдвигаются требования по оплате арендных взносов, а также обязанность погашать долг за жилье. Арендатор вправе прописаться в недвижимости и жить в ней, а квартира выкупается сервисной компанией от АМЖК.

На выбор предлагается жилье как в строящихся домах, так и на вторичном рынке. В случае невозможности погасить всю стоимость недвижимости внесенные платежи возвращаются, а арендная плата остается у сервисной компании, как и квартира.

Пример расчета ежемесячных платежей по программе жилье в рассрочку

Исходные данные в моем примере следующие:

1. Стоимость квартиры — 3 000 000 рублей.
2. Срок — 15 лет.
3. Первоначальный взнос отсутствует.
4. Инфляционная составляющая и рост стоимости недвижимости к концу срока — 30% от цены квартиры.

При расчете ежемесячного платежа в учет берется коэффициент удорожания недвижимости за период погашения задолженности. В моем примере рассрочки на 15 лет обязательным удорожанием будет на 30%.

Получившуюся сумму нужно разделить на количество месяцев, за которые планируется выкуп недвижимости. Помимо этого, нужно вносить платеж на рассрочку.

Ежемесячный платеж составляет 46,9 тыс. руб., где 21,6 тыс. руб. — это сумма выкупа, а 25,2 тыс. руб. — плата за рассрочку.

Жилье в рассрочку от жилищных кооперативов

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, готовая помочь своим участникам купить жилье за их личные средства. Граждане добровольно вступают в кооператив с целью накопления денег на квартиру.

Если говорить простым языком, то люди объединяются и делают ежемесячно взносы в общий «котел». Как только денег становится достаточно, кооператив тратит их на покупку жилья первому участнику и так дальше по очереди.

Накопленные средства можно тратить только на покупку недвижимости. Нельзя распоряжаться деньгами для приобретения стройматериалов, заключения договором с подрядчиками или выплачивать зарплату работникам кооператива.

Юридическим языком, общий «котел» — паевой фонд, а платежи членов кооператива — паевые взносы.

Чем больше людей вступает в кооператив, тем быстрее накапливается необходимая сумма. При наступлении очереди пайщик выбирает себе жилье, а кооператив покупает недвижимость и передает в пользование.

Счастливый обладатель недвижимости обязуется продолжать вносить взносы до полной оплаты стоимости квартиры, только после этого становится собственником.

Условия программы аренда и выкуп

Программа предусматривает следующие условия приобретения жилья:

1. Максимальный срок выкупа — 15 лет.
2. Отсутствует обязанность внести первоначальный взнос.
3. Максимальная стоимость жилья — 6 млн. руб.
4. Минимальный пакет документов — паспорт и пенсионное свидетельство.

Принцип формирования суммы выплаты

АМЖК никогда не оставит себя в убытке, при расчете окончательной стоимости квартиры обязательно включит инфляцию, рост стоимости жилья, а также рыночную цену недвижимости на момент заключения сделки.

Общее удорожание может составлять до 30% от первоначальной рыночной стоимости.

Примеры сравнения программы аренда и выкуп и ипотеки

Предлагаю ознакомиться со сравнительными расчетами покупки жилья в аренду с последующим выкупом и ипотечными программами.

Расчет на сайте МРЖК

Вводные данные:

1. Цена квартиры — 2 523 904 руб.
2. Нет первоначального взноса.
3. Срок выплаты — 15 лет.

При оформлении договора на таких условиях сумма ежемесячного платежа составляет 39 457 руб., где:

1. 18 229 руб. — стоимость аренды.
2. 21 229 руб. — ежемесячный платеж в качестве выкупа квартиры.

Итоговая стоимость квартиры за 15 лет равняется 7 102 260 руб.

Расчет ипотеки в Сбербанке

В качестве примера разберу пример ипотеки в Сбербанке со следующими вводными:

1. Цена недвижимости — 2 500 000 руб.
2. Срок кредитования — 15 лет.
3. Процентная ставка — 13,25%.
4. Первоначальный взнос — 15%.

При аннуитетом графике погашения расчет платежей будет выглядеть так:

1. Ежемесячный платеж — 28 500,69 руб.
2. Сумма погашенных процентов — 2 906 524,43 руб.
3. Конечная стоимость квартиры с учетом первоначального взноса – 5 406 524,43 руб.

Потребительский кредит Сбербанка без обеспечения

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Потребительский кредит без залога оформить проще, однако установленный лимит не позволит купить жилье за полученные деньги. Другое дело, когда не хватает немного до полной суммы. В такой ситуации оформить кредит без залога — разумное решение.

Я приведу пример в цифрах, во сколько обойдется потребительский кредит на сумму в 300 000 рублей в Сбербанке под 21,5% годовых сроком на 3 года.

Вам придется ежемесячно вносить по 11 379,68 руб. Общая сумма переплаты составит 109 668,56 руб.

Порядок действий

После того как вы нашли подходящую квартиру и договорились с собственником об ее аренде с последующим выкупом, следует приступать к документальному оформлению сделки.

Подготовка договора

Данный этап является крайне важным, поскольку именно договором будут регулироваться правоотношения сторон, от правильности его составления зависит законность и правомерность сделки.

Форма договора

Договор аренды с последующим правом выкупа составляется в письменной форме с последующей государственной регистрацией и нотариальным заверением в момент перехода права собственности на имущество.

Образец договора доступен для скачивания отсюда.

Какие сведения вносятся в договор

К существенным условиям соглашения аренды с последующим правом выкупа относятся:

1. Полное наименование сторон договора.
2. Предмет соглашения — детальное описание недвижимости, передаваемой в аренду с последующим выкупом.
3. Сумма договора.
4. График платежей и порядок расчетов.
5. Порядок перехода права собственности на имущество.
6. Ответственность сторон в случае нарушения обязательств.

Стороны вправе самостоятельно дополнять условия соглашения, но при условии, что они не ущемляют интересы участников сделки аренды с последующим правом выкупа, не противоречат действующему законодательству.

Необходимые документы

Если стороны договорили об аренде на срок в 1 год, то регистрировать соглашение в Росреестре необязательно, но после перечисления всей выкупной суммы пройди процедуру узаконивания сделки придется.

Из документов понадобится:

1. 3 экземпляра договора и паспорт каждого из участников сделки.
2. Выписка из ЕГРН с целью подтверждения правомочности продавца на заключение таких сделок.
3. Квитанция об оплате государственной пошлины — для регистрации перехода права собственности.
4. Заполненное заявление для ЕГРН для регистрации права собственности на нового владельца.
5. Акт приема-передачи недвижимости.

Важно! У покупателя должно быть подтверждения внесения плановых платежей по согласованному графику.

Регистрация договора

Обращаю еще раз внимание, когда потребуется государственная регистрация сделки:

1. При заключении договора аренды на срок более чем 1 год.
2. При регистрации права собственности в связи с оплатой полной выкупной суммы.

Обращение к государственному регистратору — обязательный этап, в противном случае покупатель не получит статус законного владельца недвижимости.

Государственная пошлина

Налоговым кодексом установлен размер государственной пошлины, которую необходимо заплатить за государственную регистрацию права собственности на недвижимость. В 2020 году сумма платежа составляет 2000 рублей для физических лиц.

Что будет, если составить неправильно

Существует несколько видов правовых последствий в случае неправильного составления договора.

Сделка может считаться:

1. Незаключенной.
2. Недействительной.
3. Ущемляющей права одной из сторон договора, а также противоречащей законодательству.

В случае допущения ошибок при составлении соглашения покупатель не сможет зарегистрировать право собственности на приобретенную недвижимость, поэтому в таких вопросах я рекомендую обращаться к специалистам в области права.

Оценка имущества

Проведение оценки стоимость квартиры необходимо для определения суммы налога, которая будет оплачена государству, а также для фиксации цены и невозможности ее изменения в связи с колебаниями рынка недвижимости.

Переход правомочий собственника

В период действия договора аренды собственником недвижимости остается арендодатель. Арендатор станет законным владельцем только после внесения последнего выкупного платежа. С этого момента договор будет считаться выполненным в полном объеме.

Во время аренды будущий владелец наделен только правом пользования и владения. Распоряжаться имуществом станет возможно только после окончательного расчета.

Досрочное расторжение

Статья 619 ГК РФ устанавливает, что действие договора аренды с последующим выкупом может быть прекращено досрочно по решению суда, если арендатор:

• использует имущество не по целевому назначению;
• наносит ущерб недвижимости;
• дважды пропустил срок внесения планового платежа;
• нарушает условие о проведении капитального ремонта в порядке, оговоренном соглашением.

Закон не запрещает сторонам предусматривать иные основания для досрочного расторжения договора.

Для прекращения договорных правоотношений инициатор обязуется заблаговременно уведомить вторую сторону о своих намерениях.

Учет сделки

Договор аренды с последующим выкупом может исполняться 2 способами:

1. Арендатор выплачивает выкупную стоимость, дополнительно включенную в арендный платеж в течение всего срока действия договора.
2. Наниматель платит только за аренду, а по истечении срока действия соглашения подписывается дополнительное соглашение о зачете выплаченной суммы в цену сделки при окончательном расчете.

Налоговый и бухгалтерский учет для всех участников сделки в обоих случаях будет разный.

Для нанимателя

В бухгалтерском учете вносится на счет 001 арендная площадь по стоимости, оговоренной договором. Амортизационные начисления не производятся, поскольку недвижимость является собственностью арендодателя.

При внесении выкупных платежей в период действия аренды, суммы не могут быть включены в расходы, поскольку относятся к авансу и составляют задолженность по дебету, отображаемую на счетах 60 или 76. В корреспонденции по счету 51.

Для наймодателя

Квартира, сдаваемая в аренду, остается собственностью арендодателя и находится у него на балансе до окончательного выкупа. Он может быть закреплен за отдельным субсчетом 01 с начислением амортизации.

Получаемый собственником ежемесячный выкуп расценивается как авансовый платеж и отображаются на счете 62 и не относятся к прибыли. После перехода права собственности поступающие средства относятся к прочим поступлениям, а оставшаяся сумма выкупленного объекта — прочие затраты.

Альтернативы

Купить квартиру с разбивкой выкупа всей стоимости можно и другими способами, к примеру:

• в рассрочку;
• в кредит;
• выкуп залоговой недвижимости.

Каждый из способов покупки квартиры имеет свои особенности, о которых я расскажу далее.

Рассрочка

По договору рассрочки собственник предоставляет покупателю возможность купить квартиру, разбив общую сумму на равные платежи на согласованный период. Особенностью сделки является отсутствие процентных начислений. Другими словами, покупатель платит только выкуп в виде ежемесячных платежей.

Кредит

Трехстороннее соглашение, по которому банк предоставляет деньги заемщику на приобретение недвижимости у продавца.

Как это должно делаться? Банковское учреждение перечисляет деньги собственнику в счет оплаты по договору купли-продажи, а заемщик обязуется в течение определенного периода погасить долг с процентами за пользование деньгами.

Залоговое жилье

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Не всегда клиенты банков в состоянии своевременно погасить долг по ипотеке. В таких ситуациях кредитор вправе обратить взыскание на залоговое имущество с его последующей продажей через аукцион.

Особенность такого соглашения — возможность купить недвижимость по более низкой стоимости, однако придется принять участи в тендере и заплатить деньги банку. После этого с квартиры снимается обременение и регистрируется право собственности на покупателя.

Заключение

Законодательство РФ предусматривает несколько способов законно приобрести жилье, не имея всей суммы сразу. Какой вариант подойдет вам больше всего — зависит от вас. На сегодняшний день снять квартиру с последующим выкупом не так популярно, как взять недвижимость в ипотеку или рассрочку, однако, найдя хороший вариант, можно неплохо сэкономить на переплате.