Какое жилье считается новостройкой для ипотеки и как его оформить

Добрый день!

Сегодня поговорю о том, как не оступиться, совершая одну из важнейших сделок в своей жизни, — покупку квартиры в ипотеку.

Приобретение жилья — важный шаг для каждого человека. Чтобы не копить полжизни на квартиру, многие останавливаются на ипотечном кредитовании. И здесь есть два варианта: купить жилье на вторичном рынке или же в новостройке.

Ниже я объясню, что считается новостройкой для ипотеки и чем отличается процесс покупки квартир в новостройке от вторички. Расскажу об основных нюансах сделки, а также подводных камнях, с которыми может столкнуться каждый из нас.

Что такое готовое жилье и что такое первичка

В первую очередь — термины. Многие считают, что первичное жилье — это обязательно квартира от застройщика. Однако это не так.

Первичкой может быть любая жилая недвижимость, на которую ранее не оформлялись права собственности. Иными словами, если на квартиру нет записи в ЕГРН и она не зарегистрирована за определенным владельцем, относится к категории первичного жилья.

При этом такая жилплощадь может находиться в готовом доме.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Чем отличается новостройка от вторички

Под новостройкой следует понимать многоквартирный дом, находящийся на любой стадии готовности. Основной критерий — квартиры юридически не закреплены за собственниками.

Термин «вторичка» относится к любому жилью, у которого есть законный владелец.

Таким образом, реализацией квартир в новостройках занимается застройщик. Вторичное жилье продает собственник.

Сколько лет дом считается домом новостройкой

Рассмотрю далее, что же считают новостройкой для получения ипотеки. Все мы привыкли называть новостройкой недавно возведенный дом. Но сколько лет можно считать его первичным жильем?

Считается, что здание, введенное в эксплуатацию 2–3 или даже 5 лет назад — все еще новостройка. Но с юридической стороны такой подход ошибочен.

Дом теряет статус новостройки в тот момент, когда в него заселяются люди. Причем неважно, жил человек в квартире или нет, наличие регистрации делает ее вторичкой.

Новостройка — это новое жилье, приобретенное непосредственно у застройщика. Многие строительные компании сотрудничают с банками, которые оценивают стоимость жилья и выдают ипотеки. Я советую вам обращать внимание именно на таких застройщиков.

Этапы строительства

Купить квартиру в ипотеку новостройке можно на любом из этапов:

1. На стадии котлована, когда разработана вся проектная документация, но строительство только начинается. Если хотите купить квартиру как можно дешевле — выбирайте этот вариант. Однако всегда есть риск долгостроя или незавершенного строительства.
2. На стадии возведения каркаса. Квартиры будут дороже, чем на стадии котлована, но риск меньшим.
3. В готовом к заселению доме. Самый безопасный вариант покупки в ипотеку, ведь вы покупаете уже готовое жилье в новостройке. Но чем ближе завершение строительства — тем дороже квартиры.

Что выгоднее — спорный вопрос.

На каком этапе строительства лучше покупать жилье

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Как говорил выше, недвижимость на стадии котлована стоит дешевле. Также можно выбрать этаж, планировку, расположение и даже вид из окон. По мере строительства дома квартиры выкупаются, а потому вариантов становится все меньше.

Однако есть здесь и обратная сторона медали. Ни я, ни вы не можем спрогнозировать, когда здание будет введено в эксплуатацию. Очень часто вместо двух лет дом строится все 5 или даже 7.

Если же у застройщика возникнут проблемы с финансами, то строительство может остановиться на неопределенный срок. Поэтому советую тщательно проштудировать информацию о застройщике, прежде чем заключать ДДУ.

Еще одна проблема — не все банки выдают ипотеку на строящееся жилье. Дело в том, что если здание не введено в эксплуатацию, то и квартиры в нем не могут рассматриваться в качестве залога.

На поздних этапах строительства риск долгостроя снижается, банки охотнее выдают ипотеки. Но и квартиры стоят дороже. К тому же бывали случаи, когда на 99% завершенный проект внезапно замораживался на неопределенный срок.

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Основное отличие касается особенностей проведения сделки. Например, если вы приобретаете жилье в ипотеку на вторичном рынке, то от вас требуется составить заявление, подав его с набором документов в Федеральную регистрационную службу. Здесь будет зарегистрировано не только право собственности, но и ипотека.

С первичкой дела обстоят чуть серьезнее. Придется дважды собирать и подавать документы:

1. Для регистрации ДДУ.
2. Для регистрации права собственности на жилье и ипотеки.

Требования к ипотечному жилью

Сотрудничая с банком, вы наверняка столкнетесь с термином «квартира подходит под ипотеку». У каждого финансового учреждения имеются свои требования относительно объектов, приобретаемых за счет заемных средств.

Чаще речь идет о схожих банковских требованиях, которые могут зависеть от внутреннего регламента кредитора, личности заемщика и характеристик объекта.

Расположение дома

Поскольку гарантией возврата средств для банка выступает квартира в новостройке, то она должна соответствовать требованиям ликвидности.

Ипотека редко выдается на жилье, расположенное в неблагополучных районах. То же самое касается и пригорода, если речь идет о неудобной транспортной развязке или неблагоустроенной территории.

Возраст здания

Ссуда выдается на квартиры в домах, возраст которых не превышает 70% от срока службы, указанного в нормативных документах. Для получения подробных данных об объекте можно воспользоваться онлайн-сервисами.

В них предоставляется информацию о новостройках Москвы и Санкт-Петербурга, а также крупнейших городов России.

Также можно обратиться в Росреестр. Для этого переходим на официальный сайт организации https://rosreestr-online.com и заказываем техпаспорт здания, оплатив 150 рублей пошлины. Электронная версия документа выдается спустя 5 дней после обращения.

Еще один вариант — обратиться в БТИ, заказав технический паспорт жилого объекта. Здесь придется заплатить около 900 рублей и ждать 3–4 недели.

Конструктивные особенности

Банк может отказать в выдаче ипотеки, если конструкция здания вызовет подозрения у экспертов.

Причинами отказа выступают:

• перекрытия из дерева и материалов, подверженных гниению;
• газовые колонки;
• фундамент и кровля из горючих стройматериалов.

Проверка застройщика

Нарвавшись на мошенников, можно остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому перед подписанием ДДУ нужно проверить застройщика. Делается это следующим образом:

1. Земельный участок. Любое строительство начинается с поиска земли под застройку. В нашей стране ничего не дается просто так, а потому участок нужно или купить, или арендовать. Поэтому требуем у застройщика свидетельство о праве собственности, государственный акт или договор аренды. Проверяем срок действия документа, а также назначение земельного участка. Если жилой дом стоит на земле, предназначенной для строительства офисного комплекса или торгового центра, то от покупки квартиры следует отказаться.
2. Документы на строительство. Для возведения жилого дома застройщику нужно иметь на руках проект и получить все необходимые разрешения. Проект должен соответствовать ограничениям земельного участка, градостроительным условиям. У проектной организации, разрабатывающей проект дома, должен быть соответствующий сертификат.
3. Кто финансирует. Скорее всего, у застройщика есть спонсоры и партнеры по бизнесу. Если это серьезные организации, то и проект можно считать надежным.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Проверить послужной список застройщика можно в интернете. Рекомендую обратить внимание на завершенные проекты. Если их несколько, они успешно введены в эксплуатацию, значит, компании можно доверять.

Также почитайте отзывы в сети. Но обращайте внимание не на хорошие отзывы, а постарайтесь найти плохие. Именно они, скорее всего, отражают реальное положение дел.

Внутренняя комплектация квартиры

Банки выдают ипотеки на те квартиры в новостройках, что обладают необходимым минимумом удобств. К ним относятся:

1. Горячий и холодный водопровод.
2. Централизованная отопительная система или индивидуальное отопление в каждой из комнат.
3. Санузел, ванная комната, кухня.
4. Остекленные окна.
5. Входная и межкомнатные двери.
6. Плита, соответствующая типу подключения в здании. Может быть газовой или электрической.

Плюсы и минусы первички

У любой недвижимости есть как преимущества, так и недостатки. И первичное жилье не исключение.

Риски

Приобретение квартиры в ипотеку в новостройке может быть сопряжено с такими рисками:

1. Подвох со стороны застройщика. Компания может не справиться со своими обязанностями или же умышленно пойти на обман инвесторов, чтобы прикарманить крупную сумму денег. В этом случае объект превращается в долгострой или же и вовсе не завершается.
2. Проблемы со стороны инвесторов. Если строительство финансируется не в полной мере или же средства не поступают, процесс замораживается.

Вы также рискуете, покупая квартиру в новостройке по договору переуступки. Здесь возможны следующие ситуации:

1. Если в ЖК продается по переуступке слишком много квартир, то это может быть следствием больших проблем у застройщика. В попытке уйти от эскроу-счетов недобросовестные застройщики перепродают жилье своим дочерним компаниям, чтобы затем реализовать по переуступке. При мнимом успехе такой застройщик может быть в двух шагах от банкротства.
2. Первый владелец мог до конца не расплатиться с застройщиком. Тогда к новому хозяину вместе с переуступкой перейдут все его обязательства.
3. Мошенники могут продавать квартиру по старому паспорту, который числится утерянным. Схема работает следующим образом: покупателя просят расплатиться при подписании договора, что допускается действующим законодательством. Проблемы возникают в процессе регистрации жилья.
4. Сделка может быть признана недействительной, если договор переуступки заключался с несколькими покупателями или первый дольщик обанкротился.

Выгодные ипотечные программы на новое жилье от банков

Взять ипотеку на квартиру в новостройке — это выгодно не только ввиду невысокой цены, но и благодаря программам от российских банков. Они охотно выдают кредиты на новое жилье, предлагая своим клиентам ряд преимуществ.

Сбербанк

Минимальная процентная ставка по ипотеке — 6,5% годовых. Возможно кредитование сроком на 30 лет. Если же ипотека берется на короткий срок (до 12 лет), то возможно субсидирование от застройщика. Участие в этой программе снижает процентную ставку на 2%.

https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project

ВТБ 24

Ипотечная программа «Квартира в новостройке» предполагает ставку в 7,9%. Срок кредитования — до 30 лет. При этом заемщик должен внести сумму первого взноса в размере 50% от стоимости жилья.

https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/

РНКБ

Банк выдает ипотеки на сумму от 600 тысяч рублей под 6% годовых. Для клиентов РНКБ ставка может быть снижена в индивидуальном порядке. Первый взнос составляет от 10% от стоимости недвижимости в новостройке. Максимальный срок кредитования — 25 лет.

https://www.rncb.ru/fizicheskkim-litsam/ipoteka/novostroyka/

Прочие банки

Услуга оформления ипотеки под новостройку доступна в большинстве российских банков. Например, ДельтаКредит и Тинькофф Банк выдают кредиты без подтверждения дохода, сроком до 25 лет.

Так, в Тинькофф Банк можно взять в ипотеку до 99 миллионов рублей при минимальной ставке около 7% в год.

https://tinkoff-ipoteka.com/tipy-nedvizhimosti

Процедура и порядок покупки

Как купить квартиру в ипотеку в новостройке? Здесь все не так сложно, как кажется на первый взгляд. Проще добиться одобрения банка, если дом находится на завершающей стадии строительства или введен в эксплуатацию.

Оформление договора по ипотеке происходит в несколько этапов:

1. Выбираем компанию-застройщика.
2. Бронируем жилье, подписав предварительный договор. В нем указываются все условия сделки и характеристики квартиры.
3. В банк подаем заявление с пакетом документов.
4. Независимый эксперт проводит оценку недвижимости.
5. Заключаем договор страхования.
6. На последнем этапе подписываем ипотечный договор.

Какие документы нужны

От застройщика потребуются следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности или аренде участка под застройку.
2. Учредительная документация.
3. Инвестиционный контракт.
4. Акт распределения квартир.
5. Разрешительная документация.

Банк может запросить дополнительную документацию для проверки юридической чистоты сделки.

От заемщика банк требует такие документы:

1. Паспорт.
2. Копия трудовой книжки. К ней нужно приложить налоговую декларацию.
3. Справка 2-НДФЛ.
4. Документы на залоговую недвижимость.

Оформление права собственности

Перед тем как зарегистрировать права собственности на квартиру, застройщик должен оформить техпаспорт на здание и получить передаточный акт в подразделении муниципалитета.

Когда дом вводится в эксплуатацию, ему присваивается почтовый индекс, заемщик может подать документы в Росреестр для регистрации права собственности.

Пакет документов включает:

• заявление, составленное по определенному образцу;
• справка об уплате пошлины;
• ипотечный договор;
• акт приема-передачи жилья;
• кадастровый паспорт;
• согласие супруга или супруги.

Снятие обременения

После внесения сведений в реестр заемщику выдается документ с указанием обременений на жилье в новостройке. В нем перечислены действия, которые запрещается выполнять до завершения выплат по ипотеке.

Речь идет об обмене, продаже, перепланировке, сдаче внаем или регистрации новых жильцов. Как только заемщик внесет последний ипотечный платеж, ему выдается новая выписка из ЕГРН, ограничения снимаются.

Для получения выписки нужно предъявить такие документы:

• паспорт;
• закладная;
• договор об ипотеке;
• справка из банка о погашении кредита;
• заявление.

Рефинансирование ипотеки по ДДУ

Некоторые банки предлагают клиентам услугу рефинансирования ипотеки на новостройку. Она имеет следующую особенность: заемщик не является собственником квартиры до тех пор, пока здание не будет введено в эксплуатацию.

Чтобы участвовать в программе рефинансирования ипотеки, клиент должен соответствовать таким критериям:

1. Не иметь просрочек по ипотеке.
2. Покупать жилье по ДДУ.
3. С момента оформления ипотеки прошло более 6 месяцев.
4. Ранее не должна была проводиться реструктуризация ссуды.

Юридические тонкости

После того как жилье прошло соответствие основным нормам кредитования, проводится правовой аудит. Он предполагает такие этапы:

1. Оценка рыночной стоимости жилого объекта. Выполняется независимым экспертом по заказу финансового учреждения.
2. Проверяется чистота сделки. Рассматриваются документы, предоставленные застройщиком, его послужной список. Квартиру проверяют на наличие обременений, выявляются незаконно зарегистрированные лица.
3. Параметры объекта сверяются с паспортными данными.

Помеха махинациям продавца

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Многие лица, занимающиеся перекупом жилья, стремятся снизить стоимость квартиры в официальных документах. Делается это, чтобы платить меньший налог.

Большинство перекупщиков работают по такой схеме: приобретают квартиру в новостройках на стадии котлована и перепродают ее, когда здание сдается в эксплуатацию.

Они зарабатывают на разнице цен, а потому заинтересованы в минимальном налогообложении. Для этого стоимость квартиры в договоре снижается, а остаток суммы покупатель доплачивает отдельно.

Чтобы бороться с такими махинациями, банк и нанимает экспертов, проводящих независимый аудит. Продавец будет вынужден согласиться на сумму оценки, иначе финансовое учреждение откажет в выдаче ипотеки.

Перепланировка должна быть законной

При выдаче ипотеки сотрудники банка обращают внимание на планировку жилья. Все изменения, осуществленные во время ремонта, должны вноситься в план квартиры. Если фактическая планировка отличается от заявленных в документации параметров, то сделка не состоится.

Продавцу придется либо узаконить изменения, либо вернуть жилью первоначальный вид.

Ипотека для военнослужащих

Военные могут претендовать на получение ипотеки на следующие объекты жилого фонда:

• квартиры в многоэтажных домах;
• коммунальные квартиры;
• таунхаусы;
• коттеджи;
• частные дома с земельными участками.

Как видите, получить ипотеку на новостройку вполне реально.

Заключение

Теперь вы знаете все об ипотечном кредитовании и можете смело присматриваться к квартирам в новостройках. На этом пока все, но впереди еще много интересных тем. Подписывайтесь на обновления сайта и первыми узнавайте о выходе новых статей!