Комиссия и залог при съеме квартиры — что это такое?

Приветствую всех проживающих в съемных квартирах.

Переезжая с одного места на другое, я столкнулась с тем, что практически не сдается жилье от собственников, а обилие риелторов добавляет немало проблем.

К тому же агентства работают за комиссию и требуют дополнительных платежей. Попробуем разобраться, как не остаться без крыши над головой и что такое комиссия и залог при съеме квартиры.

Что такое комиссия

Комиссионные – это вознаграждение риелтору за труды по подбору и съему жилья.

Специалист берет на себя переговоры с хозяевами, согласование деталей, после выполнения услуги получает сумму, обычно равную половине стоимости аренды за месяц.

Отличная идея, но с реализацией порой бывает непросто. Я приехала на осмотр квартиры, но не сняла из-за жуткого запаха на площадках и тараканов, о чем агент умолчал. Фото соответствовали действительности, но мебель была потертая, что незаметно при съемке на телефон. Комиссию просили 70%.

Уважающие себя агентства действительно проводят собеседования со сторонами, показывают объекты в отсутствие хозяев, способны помочь со съемом квартиры и честно зарабатывают свою комиссию.

Но большая часть движима жаждой наживы, в сумму комиссии входит многократный перенос встреч, отключение телефонов, поездки в жуткие квартиры, которые вы не догадаетесь посетить самостоятельно.

Комиссия оплачивается при заключении договора найма, но иногда требуются дополнительные внесения средств. Эти деньги передаются собственнику как страховка от недобросовестности нанимателя.

Чем депозит отличается от залога

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Депозит – компенсация арендодателю в случае нанесения ущерба имуществу. Обычно он равен стоимости аренды в месяц, но, когда сделан качественный ремонт, производят калькуляцию и увеличивают размер депозита. Так, за съем студии с дизайн-проектом и плазмой, возможно, попросят внести предоплату за полгода.

Арендатор обязан своевременно производить оплату. Залог вносится, чтобы при несоблюдении графика обязанность исполнялась с помощью ранее внесенных средств.

Обычно нужно оплатить первый и последний месяц съема. Если последний месяц оплачивался в штатном порядке, то деньги возвращают.

Залог требуется, когда вы не согласились на съем, но попросили временно не показывать квартиру другим соискателям.

Залог и задаток: в чем разница

По сути, это обеспечительные платежи, риелторы и собственники заменяют один термин на другой. В чем отличия? Задаток – это денежные средства доказывающие будущее исполнение обязательств, а залог – любое имущество, исполняющее ту же функцию. Например, банк дает кредит под залог имущества.

Законодательная база

Разберемся, что такое комиссия и залог при съеме квартиры с точки зрения закона. Все денежные суммы прописываются в договорах. Если не предусмотрено подобных пунктов, допустимо оформление от руки с паспортными данными и подписями сторон.

• Комиссия. Закона, регулирующего деятельность риелторов, нет. Поэтому при съеме нужно получать документальное подтверждение оплаты комиссии, а не просто выдавать на руки или переводить на карту.
• Депозит или аванс. Платеж, предшествующий передаче имущества. Аванс может быть истребован в любое время, а соглашение расторгнуто без ущерба для сторон.
• Залог. Ст. 350 ГК РФ. По факту право собственности переходит к владельцу жилья как компенсация, если арендатор не исполняет обязательств.
• Задаток. Ст. 380–381 ГК РФ. Независимо от суммы оформляется письменно. Если в расторжении договоренностей виновна сторона, получившая деньги, по закону она выплачивает двойной размер.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Для чего нужен залог при аренде квартиры

Залог при съеме жилья – это гарантия платежеспособности. Если арендатор не производит ежемесячный платеж, то владелец не понесет убытков.

Причины могут быть разными: от задержек зарплат до запланированного выезда из квартиры.

Размер залога при аренде жилья

Обычно залог равняется стоимости одного месяца съема квартиры, но в моем случае он составил примерную сумму оплаты коммунальных услуг. Размер определяется хозяином: например, некоторые просят внести 50 % или вовсе не требуют.

Кто должен платить залог и комиссию

Обычно все оплачивает съемщик. В теории существует возможность разделить комиссию с арендодателем, но это не практикуется.

Залоговые платежи фактически возвращаются или засчитываются за оплату последнего месяца найма. Понятие «платить» здесь не совсем отражает суть, скорее вносить.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Комиссия риелтору: обязательно ли ее платить и зачем это делается

При подписании соглашения с агентством вы обязуетесь оплатить их услуги за помощь в съеме квартиры.

Отказаться от выполнения этой обязанности, то есть не оплатить комиссию после подписания договора, затруднительно, а собственник в таких обстоятельствах, скорее всего, не пожелает иметь с вами дела.

Агентство, оказывающее посредническую деятельность законно, вправе потребовать уплаты комиссии за съем жилья через суд вместе с неустойками.

Как правильно оформить оплату комиссии

Обязательно требовать документальное подтверждение уплаты комиссии при съеме. В случае сотрудничества с посредниками в их обязанности входит проверка прав на сдачу жилья: кто является собственником, подлинность доверенностей. Комиссия оплачивается сразу после заключения договора съема квартиры, если иное не определено договором с агентством.

Она подтверждается любым способом: чеком с указанием реквизитов или распиской с паспортными данными. Если вы оплатили комиссию, а хозяин по каким-либо причинам отказывается сдавать или не владеет данной жилплощадью, деньги за съем без подтверждения вернуть не получится.

Как правильно оформить договор аренды и передачу залога

Документы о съеме недвижимости типовые, их можно найти в интернете. На осмотр, как правило, приносят два распечатанных экземпляра. Сдать жилье может только правообладатель, при нем должны быть паспорт и выписка ЕГРН.

В случаях, когда собственник не присутствует на сделке, но от его лица действует друг или родственник, необходима доверенность, заверенная нотариусом.

Средства, передаваемые при съеме, должны точно прописываться. Если в договоре не указано целевое назначение платежей: залог или депозит или их суммы не совпадают, но вы согласны с устным условием, нужно оформить передачу письменно. Не жалейте времени на изучение, не торопитесь, ведь документ должен обеспечивать защиту обеим сторонам.

Порядок действий при аренде квартиры с залогом

Проверьте документы собственника: паспорт, подтверждение прав собственности на квартиру. С 2016 года это право подтверждается выпиской из ЕГРН. Если при съеме вам показывают свидетельство, то необходимо проверить его, заказав онлайн-выписку на недвижимое имущество из Росреестра.

Ранее на свидетельствах ставили печать: утратило силу, и его невозможно было использовать в мошеннических целях, сейчас таких гарантий нет. Собственник, который все еще не получил выписку ЕГРН, не платит налог от сдачи жилья.

Обратите внимание на количество собственников: если их много, то согласие на съем дают все, расписываясь в договоре, или их представители должны иметь доверенности.

Владелец может быть один, но, если недвижимость приобретена в браке, арендаторы могут пострадать при его разводе. Доверенность подтверждает право сдавать объект недвижимости и получать деньги в качестве оплаты за съем.

Проверьте, какая сумма залога указана в документах. При несовпадении сумм нужно потребовать переоформления или письменно составить необходимые дополнения с указанием паспортных данных сторон.

Передавайте деньги, когда все формальности решены.

Возвращается ли залог при аренде квартиры

Так как залоговый платеж является обеспечительной мерой, он подлежит возврату. Но при съеме он часто засчитывается как оплата за последний месяц, таким образом, платить уже не нужно.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Что делать, если арендодатель не возвращает залог

Нужно сохранять документы или собирать доказательства, что собственник получал от вас ежемесячные платежи за съем, вы оплачивали коммунальные услуги, тогда вернуть деньги можно через суд.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ, незаконно удержанный залог может быть взыскан вместе с процентами и расходами на юридические услуги.

Как защитить себя от возможных рисков

Четко обговаривайте обязанности при съеме и проверяйте, как отображается порядок уплаты и возврата залога в документах.

Ведите график платежей или распечатывайте квитанции о банковских переводах. Если вы не вносили залог, зато оплатили депозит, необходимо провести акт приема всего имущества в квартире.

Как снять квартиру без залога и без комиссии

Еще несколько лет назад, чтоб не платить комиссию, достаточно было поставить галочки в фильтрах, но они уже не спасают от вездесущих риелторов. Я сняла квартиру без комиссии с помощью регионального портала для собственников.

Существуют группы съема квартир в социальных сетях и хозяева, которые подают объявления самостоятельно. Часто риелторы до момента встречи не признаются, что являются посредниками. Чтобы найти жилье без комиссии, составьте список уточняющих вопросов.

Съем жилья без залога возможен, если изначально выставлены такие условия. От просьбы незнакомого квартиросъемщика вряд ли что-то поменяется. Обычно квартира сдается без залога, когда владелец стремится побыстрее найти жильцов.

Заключение

Поиск жилья иногда трудное и экстренное мероприятие, часто не хватает времени подобрать то самое перед выездом. Но необходимо быть внимательным, знать, что такое комиссия и залог при съеме квартиры, уточнять даже то, что есть в бланке договора.

При оплате залога вы должны удостовериться, что именно он обеспечивает, а при внесении депозита проверить состояние техники, сантехники, мебели, обоев – всего, за что могут быть удержаны средства.

Если недостаточно информации, составляйте письменные дополнения. Иногда при съеме необходима временная прописка: с ней проще закрепиться в больнице, устроиться на работу или получать письма из государственных органов.

Но хозяева с неохотой соглашаются на оформление, хоть за отказ предусмотрены штрафы. Доход от сдачи квартиры облагается налогом, если срок аренды больше года. Постарайтесь добиться регистрации договора в Росреестре: так проще вернуть обеспечительные платежи.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Напоследок расскажу историю о моем поиске квартиры. Намаявшись с риелторами, я решила отказаться от сотрудничества с ними.

Нашла портал с объявлениями владельцев, но выяснилось, что часть квартир уже сдана, у части съем возможен через неделю или месяц. И вот внезапно появилась подходящая цель рядом, набрала сразу.

Выяснилось, что владелец – мама, проживает в глухой деревне, квартиру сдает дочь без доверенности, фамилии разные. Она показала предыдущие договоры, написанные на ее имя, дала телефон мамы. Мы поехали к ней, я увидела свидетельство о браке и пропуск на место работы.

Типовой бланк дополнили письменным соглашением о передаче денежных средств в качестве оплаты съема квартиры по этому адресу и о том, что будущие платежи я буду переводить ей с этой же целью.

Все бумаги я фотографирую и сохраняю, в том числе переписки о порче смесителей, разбалансировке стеклопакетов. Вышло не совсем законно, но я рассудила, что мои права защищены.

А вы платили комиссию риелторам?