Дарение доли в квартире с правом пожизненного проживания: составление договора

Добрый день, уважаемый читатель!

Если у человека есть в личном владении квартира или доля в ней, он может использовать их по своему усмотрению. Например, подарить родственнику или постороннему человеку.

Но передача вещного права на недвижимое имущество означает, что прежнему владельцу придется покинуть жилье в ближайшее время, ведь оно теперь принадлежит другому человеку.

Именно этот нюанс останавливает многих пожилых людей от переоформления права на свои вещи еще до смерти. Мало кто знает, что есть возможность оформить дарение доли в квартире с правом пожизненного проживания.

Как подарить квартиру и остаться в ней жить

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

У дарителя есть возможность не остаться без крыши над головой после того, как договор дарения будет оформлен и подписан.

Надлежит прописать в соглашении важный пункт, выступающий в роли гаранта: право жить дальше в доле до тех пор, пока бывший владелец не умрет. Наличие такого дополнительного условия не попадает под недействительность операции.

Но чтобы ни у кого не возникло желания или возможности оспорить договор дарения с правом пожизненного проживания, надлежит правильно его составить. Можно заняться этим самостоятельно, я рекомендую обратиться к юристу.

Понятие договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Разновидность договора дарения, согласно которому право распоряжения долей в квартире переходит другому человеку при условии, что он исполнит некий пункт соглашения. Конкретно — нет возможности принудительно выгнать на улицу бывшего владельца доли в жилом помещении.

В ст. 572 ГК РФ указано, что сделка дарения — это сделка безвозмездная. То есть в материальном плане одаряемый ничего не должен дарителю. Но некоторые нематериальные условия исполнения могут быть включены в «тело» соглашения.

Например, бывший собственник может пользоваться своей долей в квартире уже после передачи ее в распоряжение другому человеку.

Особенности дарения доли квартиры с правом пожизненного проживания дарителя

Главный признак — наличие в соглашении пункта для исполнения, согласно которому и происходит дарение доли.

То есть получивший дар обязан предоставить долю в квартире для проживания в ней бывшего владельца до тех пор, пока не будет зарегистрирована его кончина. Для исполнения такой обязанности несет определенные имущественные и финансовые потери.

Возможность жить в квартире до самой смерти устанавливается в пользу конкретного человека (дарителя), оно напрямую связано с ним, его личностью, поэтому в состав наследства не входит. Пользоваться частью квартиры может только ее бывший собственник, но не его наследники.

Возможно ли оформить такую сделку

Соглашение по дарению должно быть верно составлено и зарегистрировано в Росреестре. После этого условие начинает действовать и возникает обязанность. Теоретически закон запрещает наличие дополнительных обязательств для получения подарка в виде доли в недвижимости.

Сделка дарения должна быть безвозмездной и безусловной. Поэтому рекомендую заключать договор пожизненной ренты. Фактически для сторон ничего не изменится.

Если сторонами сделки дарения доли в квартире выступают близкие родственники, то дополнительно заверять договор у нотариуса нет необходимости. Если же человек дарит свою долю в квартире постороннему человеку, соглашение нужно заверить у нотариуса. Он проверит законность сделки.

Образец дарственной с обременением

Чтобы Росреестр зарегистрировал сделку, дарственная с правом пожизненного проживания должна быть составлена правильно.

Так как закон запрещает включать дополнительные условия для исполнения договора дарения, нужно составлять договор ренты. Фактически сделки будут аналогичны.

Нужно включить в «тело» соглашения следующие данные:

• каждой стороны — полностью Ф.И.О., данные из паспорта, адрес, по которому фактически проживает человек, его контактные данные;
• подробное описание дара — размер доли, где располагается, адрес, этажность, общая и жилая площадь, прочие параметры;
• условие — предоставить часть жилого помещения для проживания бывшему владельцу до конца его жизни;
• порядок передачи дара и регистрации права распоряжения этой частью;
• ответственность, права и обязанности каждого подписанта;
• условия, при которых дарение может быть прекращено, оспорено или отменено через суд;
• прочие условия, необходимые для исполнения в каждом конкретном случае.

Образец договора ренты или договора дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя можно увидеть здесь.

Скачать договор пожизненной ренты вы можете скачать отсюда.

Преимущества и недостатки дарения доли квартиры с пожизненным проживанием

Основное преимущество для бывшего владельца, оно же основной недостаток для одаряемого — наличие условия для исполнения. Если одаряемый не предоставит долю в квартире для проживания дарителю до смерти последнего, он не получит часть квартиры в собственность.

Но он может подарить долю, сдать ее в аренду, продать ее до тех пор, пока бывший владелец не умрет.

Выгода для одаривающего

Она заключается в том, чтобы пользоваться долей в квартире в жилищно-бытовом плане. Как правило, на сделку идут люди с невысоким доходом, у которых нет финансовой возможности снимать квартире. Например, пенсионеры. Договор защищает их право на проживание до смерти в объекте сделки.

После передачи имущественного права другому лицу бывший собственник освобождается от обязанности платить по счетам за коммунальные услуги.

Теперь это будет делать новый владелец. Это финансовая выгода.

Кроме того, он сохраняет право на регистрацию по месту жительства в 2020 году. Это дает ему гарантии на пенсионное или медицинское обслуживание.

Другие преимущества для дарителя:

• с ним могут жить его родственники. Это условие нужно дополнительно прописать;
• есть возможность оспорить договор дарения и отменить сделку, если одаряемый нарушит условия.

Выгода для одариваемого

Основной плюс дарения — он получает долю в квартире в собственность.

Прочие преимущества:

• имущество не будет являться совместной собственностью супругов, поэтому при разводе не будет делиться;
• родственники дарителя больше не могут на долю претендовать. Поэтому она не будет включена в наследственную массу после его смерти;
• получатель дара не должен ухаживать за бывшим собственником, покупать ему еду или лекарства.

Если сторонами сделки дарения выступают родственники, то получатель дара освобождается от уплаты налога на доходы граждан. Если договор подписывается между посторонними людьми, налог придется оплатить.

Права и обязанности дарителя

Он обязан оформить во владение и передать долю в квартире на безвозмездной основе. Но его основное право — жить и пользоваться ей до тех пор, пока не будет зарегистрирована его кончина, при необходимости (если это оговорено в соглашении) вместе со своими родственниками.

Права и обязанности одариваемого

Он может распоряжаться долей в квартире так, как ему хочется, но, скорее всего, после смерти бывшего владельца.

В его обязанности как нового собственника входят платежи по счетам за услуги ЖКХ. Иногда в договор дарения дополнительно вписываются пункты по проведению ремонтных работ в квартире.

Недостатки дарения с пожизненным проживанием

Для обоих оппонентов есть свои минусы в сделке по дарению.

Для дарителя:

• у него нет права получить какое-либо вознаграждение в денежном плане;
• у нового владельца есть полное право распоряжаться долей в квартире так, как он хочет, в рамках закона. Поэтому он может ее продать, подарить или сдать в аренду третьему лицу.

Для одаряемого существуют следующие недостатки:

• он не может принудительно выселить бывшего владельца;
• право на распоряжение имуществом у него есть, но осуществить его в полной мере довольно сложно. Мало кто захочет купить или снять долю в квартире, если в ней живет посторонний человек.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Условия, которые необходимо включить в договор дарения с правом пожизненного проживания

Обязательно включить в «тело» договора дарения условие пожизненного проживания. Дополнительно можно прописать порядок производства ремонтных работ в квартире с определенной периодичностью.

Обязанность по уплате коммунальных платежей переходит на нового владельца автоматически, но для перестраховки этот нюанс также можно дополнительно отразить.

Как оформить договор дарения доли

Только письменно. Устной формы договоренности по дарению законодательно не предусмотрено. Заверение у нотариуса является обязательным при условии, что стороны предстоящей операции с недвижимостью не выступают в роли близкой родни по отношению друг к другу.

Обязательно прописать:

• дату и название населенного пункта, в котором заключается соглашение;
• сведения о каждом подписанте;
• выделение родовых признаков объекта совершаемой сделки;
• сведения о том, что за долей «не тянется» долг по услугам ЖКХ и налогам.

Обязательно прописать, что даритель соглашается на сделку в здравом уме.

Какие документы необходимы

От одаряемого нужен только паспорт, чтобы вписать данные в «тело» договора дарения доли квартиры, в котором есть пункт о праве пожизненного проживания.

Даритель должен подготовить пакет документации для дарения:

• сам договор. Он составляется совместно с оппонентом. Рекомендую привлечь юриста. Нужно подготовить 3 идентичных экземпляра;
• техническая и кадастровая документация на долю в квартире. Обязательно технический паспорт квартиры с экспликацией;
• справка со сведениями о количестве постоянно и временно прописанных людей;
• документ, подтверждающий имущественное право.

Если даритель получил вещное право во время семейных отношений на основании возмездной сделки, то нужно согласие супруга, заверенное у нотариуса.

От лица одной из стороны может выступать доверенное лицо. Тогда нужно предъявить нотариальную доверенность.

Нужно ли заверять у нотариуса

Только в том случае, если сторонами в сделке по дарению выступают посторонние люди. Если это близкие родственники, достаточно простой письменной формы. Если у сторон есть желание, они могут обратиться в нотариальную контору.

Нотариус, прежде чем заверить соглашение по дарению, внимательно перечитает его, изучит прилагаемые документы. Кроме того, он проверит, не нарушается ли право дарителя.

Если все в порядке, заверит договор дарения с правом пожизненного проживания своей подписью и печатью нотариальной конторы. Один экземпляр он оставит храниться у себя в архиве.

Госпошлина и другие расходы

Платить нужно только за переоформление права на другого человека. Это стоит 2000 рублей, но за переоформление доли нужно внести плату пропорциональную доле в квартире. Деньги поступают в местный бюджет через Росреестр.

Кроме этой траты, у сторон могут возникнуть другие:

• подготовка договора дарения доли в квартире с помощью юриста или нотариуса;
• заверение договора — плата нотариусу;
• подготовка копий документов;
• подготовка нотариальной доверенности;
• прочие траты.

Таким образом, подготовка, заверение и регистрация дарственной на долю в квартире с правом пожизненного проживания может обойтись одной стороне (или они поделят эти расходы — по договоренности) в кругленькую сумму.

Сроки оформления

Сам договор дарения на долю в квартире составляется довольно быстро. Опытный юрист или нотариус подготовит макет соглашения в течение одного рабочего дня. Подготовка документов также не займет много времени — 2–3 дня.

Сделка регистрируется порядка 10 рабочих дней. Но право пользования возникает у дарителя после подписания.

Государственная регистрация дарения с условием пожизненного пользования

Для этого нужно обратиться в Росреестр через посредников: МФЦ или сервис электронных услуг Госуслуги. Закон обязывает стороны зарегистрировать сделку по передаче права. Сам договор дарения на долю не будет «проштампован» Росреестром, но сделка должна быть оформлена по всем нормам. В ЕГРН будут внесены изменения. В частности:

• данные о новом владельце;
• реквизиты документа, на основании которого право перешло.

Для регистрации сделки через портал обе стороны должны иметь подтвержденную учетную запись. Вся требуемая документация на дарение доли переводится в электронный формат PDF, прикрепляется к электронному заявлению.

Когда ведомство примет комплект на рассмотрение, нужно подойти в ближайший МФЦ для сверки и предоставления оригиналов.

Основания для отказа регистрации дарения в Росреестре

Это может произойти по следующим причинам:

• неверно заполнены документы;
• стороны не имеют права совершать сделку между собой. Например, дарителем выступает недееспособный человек;
• подготовлены не все документы;
• в заявлении предоставлены заведомо ложные и недостоверные сведения.

Отказ должен быть оформлен в письменном виде, с указанием причины и отсылкой на норму закона.

Если вовремя внести правки в документацию (например, в заявлении не были указаны реквизиты выписки ЕГРН), бумаги снова примут к рассмотрению.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Что делать, если отказывают в регистрации договора дарения

Если Росреестр отказывает в регистрации сделки по необъективным причинам, нужно жаловаться в вышестоящий орган.

Почтовый и электронный адрес есть на официальном сайте ведомства. Но чтобы жалоба была обоснованной, нужно получить на руки письменный аргументированный отказ.

Оспаривание дарственной на долю квартиры

Законодательно предусмотрена возможность оспорить дарственную. Сделать это можно в течение 3 лет после подписания договора. Но отменить сделку можно только через суд, поэтому нужно подготовить иск, а к нему комплект документов.

Исковое заявление на отмену дарения можно составить самостоятельно, но рекомендую обратиться к юристу. Он не только правильно составит иск, но и проведет правовой анализ имеющейся документации, оценит перспективы дела.

Кто может подать иск

Это может сделать:

1. Сам даритель.
2. Его наследники. Например, кому-то из преемников показалось, что их родственник (он же бывший владелец доли в квартире — даритель) после подписания договора слишком быстро покинул этот мир, а новый владелец как-то к этому причастен.
3. Прокуратура после проведения проверки по заявлению заинтересованных лиц.
4. Другие заинтересованные лица.

Особенности оспаривания после смерти дарителя

Если истцом будет выступать близкий родственник дарителя, который мог бы унаследовать подаренную ранее долю в квартире, то он может подать иск об отмене сделки уже после того, как бывший владелец умер, но не позднее 3 лет после подписания дарственной.

Ему придется доказать, что:

• смерть была неестественной или подозрительной;
• даритель во время подписания договора был невменяем психически;
• он был признан судом недееспособным, когда подписывал документ;
• сделка была совершена под угрозой жизни или здоровью самого дарителя или его близкого родственника;
• другое законное основание.

Все доказательства нужно предъявить суду на рассмотрение. Если они будут весомые, сделка будет отменена. Одаряемому придется вернуть подарок. Если он не сможет это сделать в натуральном виде, придется выплатить денежную компенсацию, равную рыночной стоимости доли в квартире.

Когда можно подать иск

В течение 3 лет после подписания договора дарения. Но, при наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности. Например, истец долгое время проходил лечение за границей и не мог по состоянию здоровья подать в России иск об оспаривании договора дарения.

Сначала нужно подать ходатайство о восстановлении срока давности, а потом — иск об оспаривании договора дарения доли.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Какую дарственную нельзя оспорить

Очень сложно оспорить нотариальную дарственную. Когда работник нотариата заверяет соглашение, он тщательно проверяет текст на наличие нюансов о нарушении права дарителя. Ставя свою подпись, он берет на себя ответственность за законность сделки.

Какие подготавливаются документы

К иску нужно приложить документы:

• паспорт истца;
• договор дарения;
• доказательства того, что у заявителя есть законное право требовать отмены сделки;
• квитанцию об оплате пошлины для рассмотрения иска;
• если от лица заявителя выступает его представитель, оригинал нотариальной доверенности о передаче полномочий и копия паспорта.

Если бывший собственник уже умер и истцом выступает его родственник или наследник, то дополнительно приложить свидетельство о смерти. Данный перечень неисчерпывающий. В зависимости от обстоятельств суд может потребовать предоставить дополнительную документацию.

Как правильно составить иск

Иск составляется по правилам, перечисленным в ст. 130 ГПК РФ.

Он должен содержать:

• название органа правосудия, в который он подается;
• сведения о сторонах спора — полностью Ф.И.О., данные из паспорта, адрес места проживания, контактные данные;
• подробное описание сделки дарения. Нужно указать реквизиты всех документов, которые ранее оформлялись;
• описание обстоятельств, которые привели истца в суд;
• требование к суду — аннулировать дарение или компенсировать материальный вред;
• приложение — список документов и материалов, которые подтверждают изложенные факты;
• дату составления иска;
• подпись истца и расшифровка.

Прекращение дарственной на долю в квартире правом пожизненного проживания будет законным после вынесения решения суда, возврата имущества бывшему собственнику (или его наследникам) и регистрации права в первоначальное состояние.

Куда подается иск

Обращаться с иском нужно в районный суд по месту нахождения спорной доли в квартире.

Госпошлина

Иск об оспаривании дарственной носит неимущественный характер, поэтому нужно платить госпошлину за рассмотрение дела. Ее размер определяется ст. 333.19 НК РФ. То есть если истцом выступает человек — он должен заплатить 300 рублей, если организация — 6 000 рублей.

Судебная практика

Родственники довольно часто подают в суд с целью оспорить дарение доли в квартире с пожизненным проживанием. Если договор составлен верно, сделать это сложно. Истцу нужно привести веские доказательства.

Заключение

С юридической точки зрения, дарение доли квартиры с правом пожизненного проживания не существует. Дарственная — это сделка без дополнительных условий, дар передается другому человеку просто так!

Пожизненное проживание — это дополнительное условие для передачи дара, то есть доли в квартире. Поэтому нужно составлять договор ренты. Новый собственник не может принудительно выписать бывшего из помещения, но продать долю, подарить или сдать в аренду — имеет право.

Хотя последние действия осуществить затруднительно.

Если вам понравилась статья, делитесь ей с друзьями в социальных сетях.