Договор купли-продажи доли квартиры: пошаговая инструкция + образец
Добрый день, уважаемый читатель!
Иметь в собственности можно не только всю квартиру, но и долю в ней. Официально оформленное имущественное право дает владельцу возможность продать, подарить или завещать часть жилого помещения.
Чтобы сделка была действительной, нужно правильно составить договор купли-продажи доли квартиры. В этой статье речь пойдет обо всех нюансах.
Оглавление
Что это за договор
Это соглашение, по которому собственник доли в квартире отчуждает эту часть другому человеку на возмездной основе. Важное условие соглашения — платность. То есть тот человек, что покупает объект недвижимости, платит за него определенную стоимость.
Так как объектом выступает недвижимость, допускается только письменная форма соглашения. Кроме того, сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.
Стороны договора
Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у купли-продажи есть свои стороны, которые эту операцию заключают. Согласно ГК РФ, такими сторонами выступают продавец и покупатель.
Продавец
Этот тот человек, что на основании имущественного права владеет частью жилого помещения. В такой роли не может выступать человек, полностью что недееспособен (подтверждается соответствующими медицинскими и судебными документами).
Продавцом может выступать несовершеннолетний. Если ему еще не исполнилось 14 лет, за него сделку совершают родители, представители органов по защите детей проверяют условия будущей операции. Они должны проследить за тем, чтобы проводимая операция с недвижимостью не нарушила права ребенка.
Если уже есть 14 лет, может самостоятельно подписать документы, но его родители, опекуны или иные законные представители, а также органы опеки должны дать согласие.
Покупатель
Этот тот человек, что приобретает долю в квартире за определенную цену. Он также должен быть полностью дееспособным. Еще одно важное условие — полная платежеспособность.
Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками
Предложение должно быть оформлено письменно, вручено лично в руки каждому владельцу или направлено письмом с уведомлением через почту. Срок рассмотрения уведомления составляет 1 месяц. За это время другие собственники должны принять решение — нужна им эта доля или нет.
Важно! В уведомление должно быть указано не только предложение выкупить долю, но и цена предполагаемой сделки. Она должна быть адекватной. Если после того как все откажутся, владелец части квартиры продаст ее по более низкой цене, сделку легко можно будет оспорить и вернуть себе преимущественное право.
Другие собственники имеют право выбора — покупать или не покупать предложенную соседом долю.
В любом случае ответ должен быть дан письменно в течение 30 дней после получения уведомления на руки:
- Если он будет положительный, составляется договор, доля продается.
- Если же соседи отказываются от предложения, отрицательный ответ также нужно оформить письменно. Все отказы будут приложены к комплекту документов при подаче их в Росреестр.
Игнорирование предложения приравнивается к отказу от покупки.
Оформление ДКП при наличии других собственников
ДКП доли в квартире оформляется по тем же правилам, что и целого объекта недвижимости. Он должен быть письменным, заверенным у нотариуса. Его подписывают обе стороны.
Договор составляется в соответствии с требованиями ГК РФ. Так как предметом сделки выступает объект недвижимости, ее обязательно регистрировать в Росреестре.
Нужно ли согласие супруга
Если доля в квартире приобретена во время брачных отношений, но является собственностью одного супруга, согласие второго необходимо. Оно может быть только нотариальным.
Если же доля находится в совестной собственности обоих супругов, сначала нужно провести выделение долей, а потом уже выходить на сделку. Супруг как владелец части будет иметь преимущественное право.
Как определить долю в квартире
Изначально все потенциальные собственники имеют равнозначное право на долю в квартире.
Например, в жилом помещении прописано 4 человека. После приватизации квартира будет разделена между ними в равных частях по ¼ на каждого. Это называется долевой собственностью. Если есть желание и необходимость, то поделить можно иначе.
Если имущественное право возникает на основании сделки купли-продажи, то доли определяются в зависимости от той части денежных средств, которые вносятся каждым потенциальным собственником. Но чтобы часть жилья можно было продать, она должна быть выделена. То есть определена в документах на собственность.
Совместная собственность супругов не подлежит разделу до тех пор, пока доли не будут выделены и определены документально. В этом может помочь нотариус.
Нужно ли заверение у нотариуса
Нотариусы «не любят» заверять договоры, составленные другими специалистами. Например, юристами. Поэтому рекомендую заранее записаться на прием в нотариальную контору для составления и заверения ДКП.
Образец договора
ДКП составляется в соответствии с требованиями, перечисленными в ГК РФ.
Скачать бланк типового соглашения можно здесь.
Форма договора
Так как предметом выступает объект недвижимости, предусмотрена только письменная форма договора. Устный вариант не будет зарегистрирован, не будет считаться действительным.
Какие сведения вносятся в договор
Чтобы продать долю, в договор нужно внести следующие сведения:
- данные сторон — полностью ФИО, данные из паспорта;
- характеристики доли — какая часть от общей площади выступает объектом сделки, адрес, по которому расположена квартира, площадь (общая и жилая), количество комнат в квартире, этаж;
- цена;
- порядок расчета;
- список жильцов, имеющих право пожизненного проживания даже при смене собственника жилья;
- прочие условия.
В прочие условия договора стороны включить такие нюансы, как:
- порядок передачи ключей;
- порядок снятия с миграционного учета прежнего владельца и членов его семьи;
- порядок постановки миграционный учет нового собственника и членов его семьи.
Рекомендую составить акт приема-передачи. Он подписывается в момент передачи ключей.
Необходимые документы
Обе стороны купли-продажи должны подготовить документы. От покупателя требуется только паспорт, а продавец готовит бумаги по следующему перечню:
- договор купли-продажи. Рекомендую привлечь специалиста к составлению — нотариуса или юриста;
- письменное уведомление прочих собственников о продаже доли;
- письменный отказ соседей;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о вещном праве;
- документ, на основании которого это право возникло;
- кадастровую документацию;
- технический план с экспликацией;
- выписку из домовой книги о количестве людей, постоянно прописанных в помещении;
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- согласие супруга на проведение сделки, если доля была приобретена в законном браке;
- квитанция об оплате пошлины.
У покупателя есть право требовать от продавца предоставления справок из психоневрологического и наркологического диспансера. Эти справки необязательные, но они могут помочь, если родственники продавца решат оспорить сделку на основании того, что он не понимал своих действий.
Нужна ли регистрация договора
Сколько стоит нотариус
За нотариальное заверение ДКП нужно заплатить пошлину. Это 0,5% от стоимости сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.
Если заплатить нотариусу за составление и заверение ДКП, в его обязанности будет входить подача документов на регистрацию в Росреестр. Услуга бесплатная, но нужно платить пошлину.
Сроки
Составление договора занимает 1 рабочий день. Сроки регистрационных действий установлены в рамках 10 рабочих дней. В течение этого времени право должно быть переоформлено на покупателя.
Госпошлина
Если документы сдаются на регистрацию в электронном виде, стоимость пошлины снижается на 30%. Вместо 2000 рублей, нужно внести плату в размере 1400. Эти расходы зачастую ложатся на плечи покупателя. Но стороны могут договорить по-другому.
Что будет если составить неправильно
Если Росреестр «пропустит» договор и зарегистрирует переоформление права, а договор будет составлен с нарушением закона, сделку можно оспорить в судебном порядке.
Частые ошибки при оформлении
Иногда стороны допускают ошибки. Например, неверно прописывают в договоре свои паспортные данные или неточно указывают адрес квартиры. Эти ошибки и недочеты приводят к тому, что родственники продавца могут подать в суд на признание сделки недействительной.
Поэтому рекомендую обращаться к специалисту для составления договора.
Заключение
Купля-продажа доли в квартире оформляется по тем же правилам, что и с целым объектом. Нужно правильно составить договор, уведомить других собственников, собрать комплект документов и сдать их на регистрации.
Чтобы не возникло проблем в будущем, в уведомлении обязательно прописать цену будущей продажи. Другие владельцы могут отказаться от выкупа. Но тогда собственник может часть продать только по такой же или более высокой цене.
Если вам была интересна статья, делитесь ей с друзьями в социальных сетях! Есть вопросы? Жду в комментариях.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
Месяц назад я отправил владельцу второй половины квартиры уведомление о том, что я хочу ее продать. Указал цену, а он молчит. На руках у меня есть подтверждение того, что он уведомление получил (стоит подпись на моем экземпляре). В статье я прочел, что игнорирование приравнивается в отказу. Осталось несколько дней, и я выставлю свою долю на открытую продажу. Спасибо за материал!
Наша квартира поделена на доли — 1/3 моя, 1/3 у мужа и 1/3 у его брата. Он решил ее продать, вручил нм уведомление с указание цены. На наш взгляд, она была сильно завышена, и мы отказались от сделки. Но свою долю он продали почти в 2 раза дешевле. Из статьи я узнала, что мы оспорить сделку в суде. Этим мы и займемся! Спасибо!
Не знал, как начать продажу своей доли в квартире. Соседи не дают согласия, а я думал, что без этого не могу заключить сделку. Я должен только их уведомить. Если они не согласны выкупить долю, я могу продать ее посторонним людям.