Договор купли-продажи комнаты: образец + инструкция
В последнее десятилетие застройщикам неинтересно заниматься строительством коммунального жилья. Но во многих крупных городах до сих пор остался этот пережиток времени – комнаты. Сегодня я расскажу вам, как оформить договор купли-продажи на комнату правильно.
Оглавление
Что это за договор
Комната – полноценный объект недвижимости. При ее продаже нужно проводить сделку с подписанием соответствующих документов на право собственности и передачей денег. Если вы планируете проводить сделку, учитывайте, что структура основного договора имеет свои особенности.
Существует два вида документов. Сначала заключают промежуточный договор купли-продажи комнаты, а затем уже основной. Если подписан только основной договор, сделка считается действительной.
Промежуточная форма нужна для подстраховки и закрепления предварительных договоренностей. Ее составляют заранее при вручении аванса или для фиксации неких договоренностей сторон. Например, может присутствовать запись о предоставлении продавцом документа об отсутствии задолженности по коммунальным платежам в момент окончательного расчета.
Основной договор купли-продажи нужен для закрепления всех договоренностей и доказательства свершения сделки.
Что нужно проверить перед покупкой комнаты
Проверка объекта перед сделкой нужна, чтобы позднее не пришлось расторгать соглашение. Прежде всего нужно обратить внимание на действительность документов:
- проверяйте оригиналы;
- на каждом документе стоят подписи и штампы;
- не должно быть зачеркиваний и правок.
Затем стоит самостоятельно заказать справку из ЕГРН: проверить историю помещения, честность собственника и отсутствие других лиц, которые могут претендовать на недвижимость.
Будет нелишним познакомиться с соседями в общежитии и поговорить с ними. Иногда этот источник может рассказать больше о хозяевах, чем все официальные бумаги.
Как оформить
Обе формы договора купли-продажи комнаты имеют схожие принципы. Различается предмет сделки. У договора нет четкой структуры. Юристы советуют каждый основной пункт прописывать максимально подробно. Помните, что договор купли-продажи комнаты оформляют только письменно.
Образец договора
Сформировать договор купли-продажи комнаты намного легче, если делать это по образцу. Посмотреть один из вариантов можно ниже:
Скачать документ вы можете здесь.
Форма договора
Законом РФ допускается заключение договора купли-продажи комнаты в простой письменной форме или в заверенной у нотариуса. Какую форму выбрать, участники сделки решают самостоятельно.
Какие сведения вносятся в договор
В бумаге указывают следующие пункты:
- оформляют шапку, в которой ставят заголовок, дату и город заключения сделки;
- параметры комнаты;
- реквизиты сторон;
- номера правоустанавливающих документов, которые будут выступать основанием для продажи объекта;
- порядок оплаты, цену сделки;
- перечень прав и обязанностей;
- обстоятельства непреодолимой силы, провоцирующие сдвиг сроков;
- подписи.
Обязательные условия
В 2020 году одним из обязательных условий заключения соглашения является отказ людей, проживающих в продаваемом жилом помещении, от приоритетного права выкупа.
Так, по ст. 40 Конституции РФ ни один человек не может быть лишен прав на жилище. В особенности если он является членом семьи владельца, нанимателем объекта или одним из лиц, проживающих вместе с владельцем на постоянной основе в этой же комнате.
Бланк соглашения должен содержать перечень всех лиц, имеющих какое-либо право пользования комнатой.
Дополнительные условия
В зависимости от того, где находится объект – в общежитии или в коммунальной квартире, условия составления договора купли-продажи будут изменяться.
Для общежитий в блоке «Предмет договора» будет зафиксировано: продажа комнаты проводится в блочном или коридорном сооружении. Такая формулировка четко обозначает объект как отдельную недвижимость, для которой не нужно спрашивать разрешение соседей на продажу.
Для коммунальных квартир предметом станет доля в недвижимости, которую передадут покупателю. Также нужно зафиксировать данные всех соседей, которые владеют некоторыми долями имущества.
Именно поэтому целесообразнее всего для подготовки документов по купле-продаже комнаты обратиться за помощью к юристу.
Нужно ли нотариальное заверение
Если недвижимостью владеют несколько собственников на основе размера долей, документ обязательно заверяется у нотариуса.
Регистрацию стоит производить после подписания. Только после внесения соответствующей записи в реестр сделка будет считаться действительной.
Необходимые документы
Чтобы сделку зарегистрировали, помимо договора купли-продажи комнаты, документов, подтверждающих право собственности, и паспортов, нужно предоставить целый список бумаг:
- согласие мужа или жены;
- акт, по которому производился прием-передача помещения;
- протокол разногласий, если он есть;
- реквизиты расчетного счета продавца;
- бланк дополнительного соглашения.
Без них сделку не зарегистрируют.
Сроки
В течение 3–5 рабочих дней регистрируют сделку по договору купли-продажи комнаты. По прошествии этого времени обе стороны могут получить документ по купле-продаже комнаты и акт приема-передачи, а в ЕГРН делается соответствующая отметка.
Если смена владельца произошла раньше истечения минимального срока владения, придется выплатить налог с продажи в размере 13 % от ее цены или сделать налоговый вычет. Если с момента купли прошло более пяти лет, налог не выплачивается.
Госпошлина
Госпошлину оплачивает покупатель во время подачи документов на регистрацию. В соответствии с п. 24 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ она составляет 2000 рублей.
Что будет, если составить неправильно
Чтобы минимизировать риски, рекомендую перепроверить данные до момента подписания договора купли-продажи комнаты.
Если ошибки найдены после того, как форвард совершен, их можно исправить путем заключения дополнительного соглашения.
Акт приема-передачи к договору купли-продажи комнаты
Этот документ подтверждает заключение сделки и передачу объекта недвижимости покупателю. Кроме того, он свидетельствует о том, что обе стороны не имеют претензий друг к другу.
В бланке отображают всю информацию, которая необходима:
- реквизиты сторон;
- данные о недвижимости;
- фактическое и техническое состояние комнаты;
- дополнительные условия (оплата коммунальных платежей, ремонт или замена каких-либо деталей, установка дополнительной мебели и т. д.);
- информация о способах и дате расчета, если средства еще не выплачены.
Подводные камни и риски
Первый из них – передача денег по договору дарения без расписки. Если по какой-то причине вы захотите оспорить форвард, никаких подтверждений передачи средств у вас не будет. Так как сам по себе договор дарения безвозмездный, а акт передачи вы не составили.
Расторжение произойдет в том случае, когда продавец не получил согласие совладельцев.
Кроме того, если появится законный претендент на недвижимость, например родственник, который будет оспаривать право собственности нового жильца, соглашение может быть расторгнуто. В том случае, когда продавец умолчал об этом.
Без судебного решения сделку не признают недействительной.
Заключение
На сегодня это все. Я постаралась максимально подробно раскрыть тему договора купли-продажи комнаты и учесть все нюансы процедуры. Подписывайтесь на мой блог, делитесь информацией с друзьями в социальных сетях и следите за новыми выпусками.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
Продавала комнату в общежитии очень порядочным людям. Их юрист помог мне с составлением договора и подготовкой всех документов. Благодаря ему сделка прошла быстро и без переживаний.
А вот мне попался неквалифицированный юрист. Оформлял сделку через крупное агентство. В результате договор перезаключали 3 раза: то ошибки в форме, то неправильные реквизиты. Сделку проводили 3 месяца вместо стандартных 3 недель.
Покупала комнату дочери в другом городе на время учебы. Чуть не купила клоповник с алкоголиками. Предварительная беседа с жильцами помогла отказаться от одного объекта и сделать выбор в пользу другого.