Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа + образец

Добрый день, уважаемый читатель!

Купить квартиру, не привлекая заемные средства, — довольно сложно. Поэтому будущие собственники жилья обращаются в банки с целью получения ипотечного кредита. Как правило, банки оформляют заявки.

Если клиент покупает квартиру, при этом вносит в качестве первоначального взноса большую сумму (75–80% от заявленной стоимости жилья), то ему могут предложить не кредит, а рассрочку. Для этого нужно правильно составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку. Все тонкости данной процедуры рассмотрю в этой статье.

Что это за договор

Это стандартный договор, по которому одно лицо, выступающее в роли продавца (это может быть человек или застройщик), продает другому квартиру за определенную стоимость. Покупатель вносит некую часть денежных средств, а остальные просит предоставить в рассрочку.

Рассрочка по договору может быть предоставлена кредитным учреждением, в которое покупатель обратился за недостающей суммой в качестве ипотеки, или же самим собственником квартиры. Но все эти условия должны быть прописаны в договоре.

Законодательная база

Купля-продажа недвижимости — это обычная гражданско-правовая сделка, которая регулируется гражданским законодательством.

В ст. 489 ГК РФ сказано, что рассрочка платежа представляет собой определенный вид оплаты, при которой вся сумма отдается не полностью, а равными частями в течение определенного времени.

Рассрочка отличается от кредита тем, что проценты не взимаются. Если человек взял в долг 1 млн. рублей, он должен вернут 1 млн. рублей (допускается оформление низкой процентной ставки).

Чтобы регулировать процесс возврата долга, нужно правильно составить соглашение, прописать все условия рассрочки, особое внимание уделить ответственности сторон при нарушении условий возврата долга.

В каких случаях заключается

Такой вариант, как правило, применяют, когда покупают квартиру напрямую у застройщика по договору долевого участия. Строительной компании нужно привлечь как можно больше покупателей и быстрее продать квартиры.

Когда многоквартирный дом уже сдан в эксплуатацию, всем квартирам присвоены кадастровые номера, рассрочка оформляется крайне редко.

Например, новостройка расположена в таком районе, где инфраструктура еще не развита, остались непроданными несколько квартир. Чтобы привлечь потенциальных покупателей, застройщик может предложить оформить сделку на выгодных условиях по договору.

Если сторонами операции выступают физические лица, то ДКП с рассрочкой чаще оформляется между близкими родственниками или близкими знакомыми. Например, человек уезжает жить в другую страну. В России у него есть недвижимость, продавать которую нет времени. Он может предложить купить ее своему родственнику, другу или коллеге.

Вариант рассрочки менее выгодный, так как получить сразу же всю стоимость объекта недвижимости не получится.

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос

Кому подходит

Виктор Петрович
Это идеальный вариант, к примеру, для молодых семей, у которых нет полной суммы для покупки собственного жилья, нет лишних денег, чтобы гасить проценты по ипотеке.

Рассрочка выгодна всем покупателям, у которых нет возможности внести сразу всю сумму.

В чем отличия такой сделки от ипотеки

Виктор Петрович
Основное отличие в том, что не нужно гасить «грабительские» проценты по ипотеке. Ни для кого не секрет, что сначала банк направляет практически весь ежемесячный платеж на погашение процентов по кредиту.

Когда большая их часть будет покрыта, деньги начинают поступать на погашение основного долга. Получается, что несколько лет заемщик платит банку его прибыль, практически не погашая свой долг.

Рассрочка выгодна тем, что она оформляется без процентов или с меньшим, чем по ипотеке. Все деньги уходят на погашение основного долга, а не «в карман» кредитору.

Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости

Можно выделить следующие виды рассрочки:

  • процентная или беспроцентная. Законодательно не запрещено оформление с наименьшим процентом. Конечно, в сравнении с ипотекой, разница ощутимая;
  • с первоначальным взносом или без такового. Как правило, предоставление рассрочки при покупке недвижимости возможно при внесении большей части средств в качестве первоначального взноса;
  • краткосрочная и долгосрочная.

Все условия прописаны в договоре купли-продажи или в дополнительном соглашении к нему.

Наиболее популярный вид рассрочки — с первоначальным взносом или без такового:

  1. Внесение некой суммы в качестве первоначального взноса, распределение остатка на конкретный период. Размер задатка определяется по договоренности между сторонами. Это может быть 10 или 80% от стоимости жилья. Остальная сумма распределяется равными частями на оставшееся время.
  2. Внесение некой суммы в виде задатка, оставшаяся часть с процентами распределяется на ежемесячные платежи.
  3. Ежемесячные платежи без внесения задатка. Стороны между собой достигают договоренности относительно срока предоставления рассрочки и оплаты долга. Вся стоимость квартиры делится на количество месяцев и погашается равными частями.

Если вносится задаток, сначала оформляется предварительный ДКП, в котором прописывается эта сумма. Когда весь долг будет погашен, составляется основной ДКП.

Как оформить ДКП между физическими лицами

Договор должен быть составлен максимально подробно. Для этого рекомендую обратиться к юристу или нотариусу.

В «тело» ДКП должны входить:

  • сведения об обеих сторонах;
  • подробное описание предмета сделки — квартиры (точный адрес, метраж, количество комнат, этажность, вид дома и прочее);
  • порядок предоставления рассрочки (сумма, срок, размер первоначального взноса, порядок оплаты, наличие или отсутствие процентов);
  • ответственность сторон за нарушение условий договора;
  • порядок передачи жилья в пользование покупателю.

Во вторичке

Покупка квартиры в рассрочку мало чем отличается от заключения договора в новостройке. В ДКП нужно обязательно прописать условия предоставления рассрочки, порядок ее выплаты и прочее.

Стороны должны указать свои данные в договоре — полностью ФИО, данные из паспорта, адреса места жительства, контактная информация. Это нужно, чтобы при необходимости можно было решить спор в судебном порядке.

У застройщика в новостройке

При покупке квартиры в новостройке оформляют договор долевого участия с рассрочкой. В качестве продавца выступает юридическое лицо, оно предоставляет выгодные условия.

Условия погашения долга на имущество прописываются в ДДУ.

Необходимо ли нотариальное заверение

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос
Закон не предусматривает обязательного нотариального заверения ДКП с рассрочкой платежа. Но если сторонами сделки выступают физические лица, то нотариуса привлекают в качестве эксперта для составления «тела» документа.

Если у сторон возникнут споры, нотариус выступит не только свидетелем верного составления договора. Один из экземпляров будет храниться у него в архиве. Он сможет его предъявить в качестве действительного документа, составленного по всем требованиям закона. Но за свои услуги он возьмет плату.

Требуется ли оформлять акт приема-передачи

Да, при покупке квартиры в новостройке в 2019 году по ДДУ оформление и подписание акта приема-передачи квартиры является обязательным. Он необходим, чтобы стороны могли подтвердить окончание сделки.

Если квартира новая, то никаких дополнительных сведений в документ вносить не нужно. Но покупатель должен проверить состояние квартиры, чтобы потом при необходимости предъявить претензии застройщику. Пример, дует из окон, потому что они неверно установлены. Пока застройщик не исправит, акт подписывать не стоит.

С момента подписания акта приема-передачи в новостройке квартире присваивают лицевой счет и начинают начислять коммунальные платежи.

Даже при совершении сделки со вторичным жильем у частного лица составляют акт. В нем описывают все недостатки купленной квартиры. Это нужно, чтобы стороны не могли потом предъявить претензии друг другу.

Как оформить

Договор с отсрочкой только письменный, устное соглашение не допускается. Кроме того, переход имущественного права регистрируется в Росреестре. Если соглашение составлено неверно, ведомство его не примет.

В договоре с рассрочкой включить:

  • данные сторон — полностью ФИО, данные из паспорта. Если квартира покупается у застройщика, то все его данные как юридического лица (полностью название, юридический адрес, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого ведется деятельность);
  • характеристики комнаты — адрес, площадь (общая и жилая), количество комнат в квартире, этаж;
  • цена сделки;
  • порядок предоставления рассрочки — сумма первоначального взноса (если он есть), сумма оставшегося взноса, наличие/отсутствие процентов, порядок погашения долга, сумма ежемесячного платежа;
  • порядок расчета;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора;
  • прочие условия.

Чем подробнее составлен договор, тем проще сторонам отстоять свои права и интересы, если возникнет спор.

Образец договора

Можно использовать типовую форму, подставив в нужные графы необходимую информацию. Бланк договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа скачать здесь.

Образец договора скачать здесь.

Форма договора

Допускается только письменная форма договора, но заверять у нотариуса нет необходимости. Сделка будет зарегистрирована, если соглашение составлено в простой письменной форме.

Какие сведения вносятся в договор

В ДКП с обременением прописывают существенные и дополнительные условия.

К существенным относятся те, без которых соглашение не будет считаться действительным:

  • данные о сторонах сделки;
  • характеристики объекта сделки;
  • порядок предоставления рассрочки;
  • порядок погашения долга.

К дополнительным относятся те данные, без которых договор не «потеряет» свою действительность. Например, при покупке квартиры во вторичке обратить внимание на тот факт, есть ли люди, которые имеют право пожизненного пользования переоформляемой квартирой.

Необходимые документы

Для подписания договора с рассрочкой платежа стороны должны подготовить комплект документов.

От покупателя — паспорт и документы, подтверждающие платежеспособность.

Продавец готовит более «широкий» перечень:

  • договор купли-продажи, в котором будет указаны условия рассрочки;
  • если квартира покупается в новостройке, то ДДУ с условиями рассрочки;
  • выписку из ЕГРН или свидетельство о вещном праве, если предметом сделки выступает вторичное жилье или квартира в новостройке, когда дом уже поставлен на кадастровый учет. Если этот факт еще не свершился, то выписку предоставлять не нужно. Все условия сделки прописаны в ДДУ;
  • документ, на основании которого это право возникло;
  • кадастровую документацию;
  • технический план с экспликацией;
  • выписку из домовой книги о количестве людей, постоянно прописанных в комнате;
  • справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
  • согласие супруга на проведение сделки, если помещение приобреталось в браке;
  • график погашения;
  • квитанцию об оплате пошлины.

При покупке квартиры в новом доме, который уже введен в эксплуатацию, от застройщика документ подписывает представитель. Он должен быть с доверенностью.

Сроки

Они прописываются отдельным пунктом в договоре. Как правило, их устанавливает продавец. Но стороны могут договориться иначе.

Госпошлина

Ее, как правило, оплачивает покупатель. Размер для физических лиц — 2000 рублей. Если покупателем выступает юридическое лицо, то сумма пошлины к уплате — 22 000 рублей.

Расторжение договора

Эти условия также прописываются отдельным пунктом в договоре на покупку квартиры. Расторжение соглашения возможно в добровольном и судебном порядке.

Важно понимать, что при нарушении условий покупателем внесенные им ранее суммы не возвращаются.

Если же условия нарушил продавец, то стребовать с него деньги можно через суд.

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос

Что будет, если составить неправильно

Виктор Петрович
Росреестр не примет соглашение к регистрации до тех пор, пока оно не будет составлено в соответствии с законом. Если же ведомство «пропустит» сделку при договоре с явными нарушениями, потом ее можно оспорить в судебном порядке.

Плюсы и минусы

Прежде чем соглашаться на сделку купли-продажи с рассрочкой, оцените все плюсы и минусы.

оформить проще, чем сделку с ипотекой;
большой выбор квартир в новостройках;
нет необходимости подтверждать «чистую» кредитную историю;
сумма первоначального взноса может вовсе отсутствовать, а может быть ниже, чем при ипотеке;
нет обязательства по оформлению страховки.
повышенная стоимость. Продавец должен «прикрыть» риск возможных проблем с погашением долга;
практически нет выбора квартир на вторичном рынке жилья;
квартира будет находиться под обременением вплоть до того момента, пока долг не будет полностью погашен;
сумма ежемесячного платежа довольно велика, по сравнению с ипотекой. Кредит оформляется на 10–20 лет, а рассрочка — на год или 3.

Эти тонкости нужно оценить перед тем, как заключать сделку.

Возможные риски и подводные камни

Также нужно оценить риски. Они есть у каждой стороны.

Для покупателя

Здесь:

  • вероятность снижения ежемесячного дохода;
  • отказ продавца снять обременение после погашения долга;
  • вероятность оспаривания факта полного погашения долга.

Для продавца

Здесь:

  • возникновение просрочек в графике платежей;
  • непогашение долга;
  • договор оспорен в судебном порядке, нужно вернуть все деньги покупателю;
  • возврат жилья в плохом состоянии.

Чтобы минимизировать риски, стороны должны внимательно изучить договор. Рекомендую пригласить юриста.

Что означает пункт «без перехода права собственности»

Пока долг не будет полностью погашен, собственником квартиры является продавец, а само жилье находиться под обременением. Когда все деньги выплачены, произойдет переоформление права.

Особенности налогообложения

У продавца возникает доход:

  • в виде первоначального взноса;
  • в виде ежемесячных платежей.

С них нужно платить налоги в размере 13%. Рассчитать сумму налога к уплате нужно самостоятельно.

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос

Составление соглашения без залога недвижимости

Виктор Петрович
Такое возможно, но обязательно обратиться к юристу. Если не вводить квартиру под обременение, то доказать факт рассрочки довольно сложно. Всегда есть риск того, что покупатель после оформления имущественного права перестанет платить по графику.

Заключение

Покупка квартиры в рассрочку — прекрасный вариант для молодых семей! Многие застройщики предлагают сделки на выгодных условиях. Семья может подобрать себе оптимальный вариант.

Если статья была полезной, делитесь ей с друзьями в социальных сетях.

Понравилась статья?
1 Звезда (Пока оценок нет)
Загрузка...
Комментарии
  1. Просто Я

    С мужем решили купить новостройку. Многие застройщики предлагают рассрочку платежа на срок до 5 лет. Посчитали, вроде потянем. Смущал именно факт того, что это не ипотека. Теперь сомнения отпали. Решили покупать!

  2. Крис

    Мой друг уезжает на ПМЖ во Францию. Продавать квартиру у него нет времени. Он предложил ее мне. Но у меня нет всей суммы полностью. Тогда решили оформить рассрочку. Завтра идем к юристу для составления договора.

  3. Умник

    Рассрочка, без сомнения, выгоднее ипотеки. Но, на мой взгляд, более рисковая. А вдруг покупатель перестанет платить? Уж лучше взять ипотеку, она регистрируется по всем правилам.

Авторизуйтесь с помощью:

Adblock
detector