Шаблон договора по продаже квартиры с агентством недвижимости, плюсы и минусы работы с риэлтором + пример соглашения
Приветствую!
Продажа квартиры редко происходит в одночасье. Порой в поисках выгодного предложения приходится обращаться за помощью к риелторам. Договор с риелтором на продажу квартиры, образец которого вы найдете ниже, освободит от самостоятельного поиска контрагентов и сведет к минимуму риски при заключении сделки.
Конечно, вам придется заплатить вознаграждение, которое у посредников вовсе не маленькое. Поскольку соглашение с риелтором — это юридический документ, который может быть довольно сложным для восприятия людьми, не обладающими специальными познаниями, расскажу, на что следует обратить внимание перед его подписанием.
Оглавление
Что это такое
Договор на оказание риелторских услуг является юридически обязательным документом между продавцом и агентом по недвижимости, который будет представлять интересы собственника при продаже дома.
Большинство риелторов, работающих от агентств, уже имеют стандартный бланк договора, который легко адаптируется под конкретного клиента и объект, что нужно продать.
На практике такой договор обычно заключается между агентством, в котором числится риелтор, и клиентом.
Из этого следует, что риелтор берет на себя обязательство по заданию заказчика осуществлять определенную деятельность в качестве агента по недвижимости, а заказчик, в свою очередь, оплачивает вознаграждение за оказанные услуги.
К такому договору обязательно заполняется приложение с характеристиками квартиры, которая выставляется на продажу. А также оформляется документ с порядком расчета оплаты риелторского вознаграждения и расходов по подготовке документации и продаже квартиры.
В каких случаях заключается
Желая продать квартиру, собственник часто оказывается в ситуации, когда выгодные предложения отсутствуют, а для самостоятельно поиска покупателя времени нет. Именно в таком случае лучше обратиться к профессионалу и доверить ему поиск покупателей.
После подписания договора и приложений к нему риелтор сможет начать поиск потенциальных покупателей. Кроме того, в отличие от собственника, агент сможет реально оценить стоимость квартиры.
Вопреки расхожему мнению, это совсем не простая задача. Поскольку приходится принимать во внимание множество факторов: состояние квартиры и здания в целом, метраж, местоположение, окружающую инфраструктуру местности, где находится жилье, а также перспективы ее развития. Неправильная оценка может привести не только к затягиванию процесса поиска покупателя, но и к финансовым потерям
Если продавец ориентируется на доступные ресурсы, например, объявления в соцсетях, чтобы определить рыночную стоимость жилья, то у агента значительно больше возможностей. Хотя бы потому, что у него имеется собственная сформированная база как текущих, так и завершенных сделок.
Если же вы не подписали договор, то юридически вы никак не связаны.
В чем заключается помощь специалиста по недвижимости
Некоторые собственники, желающие продать жилье, сомневаются, нужно ли заключать договор с риелтором. На мой взгляд, порой участие риелтора просто необходимо. И вот почему.
Продажа квартиры требует довольно хорошей ориентации в актуальных нормах гражданского и налогового права, а также в некоторой степени маркетинговых навыков.
Риелтор, благодаря своему опыту и знаниям, сможет обеспечить юридическую чистоту сделки, а также проведет через все этапы, чтобы вы в конце смогли официально передать ключи от квартиры новому собственнику.
Помимо оценки квартиры, выставленной на продажу, риелтор в рамках договора с продавцом окажет иную помощь:
- проконсультирует по вопросам продажи квартиры;
- будет осуществлять поиск потенциальных покупателей;
- разработает эффективную рекламу, разместит ее на специальных интернет-площадках;
- проведет переговоры с возможным покупателем, согласует условия сделки;
- организует показы квартиры;
- подготовит документацию для совершения сделки по отчуждению жилплощади, при условии, что получит от вас соответствующую доверенность;
- окажет помощь при совершении взаиморасчетов между вами и покупателем;
- организует подготовку сделки по продаже квартиры.
Таким образом, риелтор поможет вам определиться с ценой, по которой будет отчуждаться квартира, определит стратегию продажи и проведет переговоры с покупателем. К слову, и покупателей приобретение квартиры с помощью специалиста, избавит от лишних хлопот.
Плюсы и минусы работы с риелтором
Рассмотрю плюсы и минусы участия посредника.
Подводные камни сделки с агентством недвижимости
Перед тем как риелтор приступит к своим обязанностям, он предложит подписать соглашение.
А поскольку это юридический документ, устанавливающий обязанности и ответственность сторон, то следует со всем вниманием отнестись к его содержанию:
- различные штрафы для продавца, например, за срыв просмотра жилплощади. Вы не должны соглашаться на такие условия;
- взимание неустойки при отказе от сделки. Даже если неустойка прописана в договоре на оказание услуг, взимать ее агентство не имеет право;
- запрет на заключение соглашений с другими риелторами (обычно устанавливается при заключении эксклюзивного договора с агентом);
- запрет на переговоры продавца с покупателем до заключения сделки купли-продажи. Это требование идет вразрез с законом;
- срок договора. Он не должен быть бессрочным;
- порядок расчетов, а также оплата вознаграждения риелтору. В документе должны быть четко прописана стоимость услуг.
Причины отказа от сотрудничества
Отказ от сотрудничества с риелтором может последовать по различным причинам:
- возникновение непредвиденных ситуаций, препятствующих продаже квартиры. К таковым относятся тяжелая болезнь, смерть члена семьи, изменение семейного положения;
- невыполнение агентом своих обязанностей. То есть риелтор фактически не выполнял обязательств, прописанных в соглашении, например, не размещал рекламу, не подготовил документы;
- продавец самостоятельно нашел покупателя. В таких случаях риелтор обычно взимает плату за фактически оказанные услуги;
- истек срок договора.
Образец заполнения договора
Заполненный образец риелторского договора выглядит следующим образом:
Скачать типовой шаблон договора можно здесь.
Форма договора
Перед тем как риелтор приступит к выполнению своих задач, вы должны заключить с ним соглашение. Поскольку правоотношения с риелтором предусматривают совершение ряда операций с недвижимостью, то обойтись устными договоренностями нельзя. Соглашения, совершенные устно, в данном случае никаких правовых последствий иметь не будут.
Риелторский договор должен письменно, а также стороны должны скрепить его своими подписями и печатью агентства.
Какие сведения вносятся в договор
Подписывая договор, обе стороны берут на себя обязательства. Так, агент несет ответственность за предоставление определенных услуг. А вы как продавец тоже должны следовать правилам, установленным содержанием документа.
Дата
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ, соглашение, подписанное между сторонами, вступает в силу и становится обязательным для выполнения с даты его заключения.
К слову, составляя договор, можно включить в него иные сроки выполнения конкретных обязательств. В том числе срок начала исполнения.
Бывает так, что в договоре есть дата подписания и дата составления, которые не совпадают. В таком случае на практике именно число, когда стороны скрепили договор своими подписями, и будет считаться датой заключения договора.
Стороны
В документе обязательно указываются участники соглашения: точное наименование агентства недвижимости, которое обычно в договоре именуется как «Риелтор». Также указывается ФИО директора организации, действующего на основании Устава.
Может указываться имя агента, действующего от имени организации, и номер его квалификационного аттестата с указанием срока действия.
Также вписываются персональные данные продавца как второй стороны соглашения.
Условия
Условия, прописанные в договоре с риелтором, не должны идти в разрез с гражданским и жилищным законодательством. В договоре должны быть установлены сроки его действия и место составления.
Также должна быть четко прописана информация о квартире и сумма, за которую клиент собирается ее продать. Следует предусмотреть возможность изменить сумму продажи квартиры, если такая необходимость возникнет.
Кроме того, следует изучить положение, касающиеся ответственности за срыв сделки купли-продажи. В отношении собственника может быть установлена система штрафов.
Также прописывается перечень услуг, которые оказывает риелтор, а еще обязанности, возложенные на заказчика. Вы как клиент должны предоставить полную и достоверную информацию о квартире.
Платежи и расчеты
В договоре должно быть оговорены размеры риэлтерского вознаграждения, срок и способ оплаты. Обычно агентство взимает определенный процент от стоимости объекта. В 2019 году это было 3–5, а порой и 10%.
Обычно условия оплаты и порядок расчетов указываются в приложении к договору. Обратите внимание на положение, определяющее, когда должен произойти полный расчет с риелтором. Так, стоимость услуг может выплачиваться в день регистрации сделки в Росреестре или же в день расчетов клиента и покупателя. Кроме того, в договоре может быть предусмотрен порядок расчетов по соглашению сторон.
В документе может быть предусмотрено положение о том, кто берет на себя расходы по подготовке документов и продаже недвижимости. Например, риелтор оплачивает рекламу, составление договора купли-продажи. А клиент обязуется оплатить госпошлину за госрегистрацию сделки.
Кроме того, в приложении к соглашению может быть прописан перечень работ и услуги риелтора, а также сумма вознаграждения за их выполнение. То есть если клиент решит расторгнуть договор, ему придется оплатить те услуги, которые были выполнены агентом.
Сроки
Если в документе вместо четко прописанного срока будет формулировка вроде «до выполнения обязательств», то это условие крайне невыгодно для клиента.
Кроме того, можно включить положение и о других сроках. Речь идет об установлении периода, в течение которого риелтор должен выполнить то или иное обязательство по договору.
Пролонгация
В соглашении может быть предусмотрено положение о его автоматической пролонгации, на тот же период, в течение которого оно действовало. Включается пункт, предусматривающий прекращение пролонгации по письменному уведомлению клиента.
Если условия о пролонгации нет, стороны по желанию могут продлить договор, заключив к нему отдельное соглашение.
Кроме того, в документ включается пункт, согласно которому, он продолжает оставаться в силе на период действия договора между риелтором и покупателем, который намеревается приобрести недвижимость, принадлежащую клиенту.
Условия досрочного расторжения
Если вы не желаете исполнять договор или имеются определенные проблему с риелтором, сделку можно расторгнуть. Вероятно, выход из соглашения будет иметь для вас финансовые последствия.
При расторжении договора до окончания срока его действия клиент должен оплатить все понесенные риелтором расходы и оказанные услуги. Обычно стоимость всех работ расписана в приложении к договору.
Штрафы и пени за просрочку неправомерны, поскольку согласно ст. 32 ФЗ «О защите прав потребителей», клиент вправе отказаться от услуг в любое время.
Однако многие агентства пытаются получить деньги за расторжение соглашения в одностороннем порядке. Оплачиваются только фактически понесенные расходы в силу п. 2 ст. 782 ГК РФ.
Если спор дойдет до суда, агентству придется подтвердить свои траты на рекламу и т. п. платежными документами.
Права и ответственности сторон
Обычно задачами риелтора становится поиск потенциальных покупателей, ведение с ними переговоров, размещение рекламы и подготовка документации для совершения сделки.
Тогда как клиент должен предоставить требуемые сведения о продаже квартиры, обеспечить ее просмотр потенциальными покупателями, погасить коммунальную задолженность на момент сделки, оплатить вознаграждение агенту.
Стороны несут ответственность за невыполнение. Она может быть материальной или выражаться в осуществлении тех или иных услуг.
Например, в договоре предусмотрено, что риелтор в случае утраты документов обязан их восстановить за собственные средства. А если клиент по своей вине не сможет исполнить договор, риелторские услуги оплачиваются в полном объеме.
Кроме того, может быть пункт, снимающий со сторон ответственность, если обязательства не были исполнены из-за форс-мажорных обстоятельств, например, смерти клиента или утраты им дееспособности.
Решение споров
В договоре всегда есть пункт, предусматривающий порядок разрешения споров между сторонами. Обычно разногласия разрешаются путем переговоров.
Если агент не выполняет взятых на себя обязательств, можно направить ему претензию. Можно обратиться с жалобой по работе риелтора в ассоциацию риелторов, членом которой он является. Если же переговоры между сторонами зайдут в тупик — обратиться в суд.
Подписи сторон
Поскольку договор между риелтором и клиентом составляется в письменной форме, то согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ, он должен быть подписан сторонами.
Обычно клиент заключает соглашение не с агентом, а с агентством недвижимости. Именно оно будет отвечать за исполнение своих обязательств перед собственником недвижимости, а также за действия риелтора. Под текстом ставится подпись директора, действующего от имени организации и печать. А также документ подписывается клиентом.
Необходимые документы
Чтобы заключить договор с риелтором, потребуется подготовить:
- паспорт;
- правоустанавливающий документ на жилье, например, выписку из ЕГРН, дарственную, брачный договор;
- согласие от супруга, заверенное у нотариуса, если квартира является общей собственностью;
- технические документы на квартиру;
- нотариальную доверенность, если агент будет представлять интересы клиента;
- свидетельство о рождении (если один из сособственников объекта несовершеннолетний);
- свидетельство о браке (разводе);
- если сособственник квартиры является несовершеннолетним, разрешение попечительских органов.
Сам риелторский договор и приложения к нему оформляются в агентстве недвижимости на специальном бланке, куда вносятся все необходимые сведения.
Регистрация договора
В Росреестр придется обращаться, но только для регистрации перехода права собственности, если риелтор смог найти человека, согласного на покупку квартиры клиента.
Госпошлина
За оформление договора с риелтором госпошлина не взимается. Клиенту агентства недвижимости придется оплатить пошлину только при регистрации перехода прав в Росреестре. К слову, в приложении к риелторскому договору может содержаться пункт, указывающий, что пошлина за госрегистрацию оплачивается клиентом.
Размер пошлины фиксированный. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ в 2020 году ее размер с физлиц остается прежним и составляет 2000 рублей.
Что будет, если составить документ неправильно
Если же была допущена техническая ошибка, например, буква в фамилии клиента иная, то документ является действительным и имеет юридические последствия. В таких ситуациях к основному документу стороны должны заключить допсоглашение с указанием верных сведений.
Заключение
Большинство клиентов агентств недвижимости не читают договор перед подписанием, надеясь на компетентность и добросовестность учреждения. А зря: как показывает практика, многих проблем удалось бы избежать, если клиент детально изучил документ.
Выше я указал, на что обратить внимание перед тем, как поставить подпись под документом. При возникновении сомнений в содержании соглашения всегда можно показать экземпляр юристу, который отметит, какие условия соглашения являются потенциально опасными для вас.
Читайте статьи — и вы не пропустите ответы на самые актуальные правовые вопросы.
(2 оценок, среднее: 1,00 из 1)
Загрузка...
Полгода назад заключила на год договор с риелтором, но покупателя нашла все-таки сама. Теперь риелтор требует оплатить его услуги, хотя он за это время всего пару раз размещал рекламу и больше ничего.
Выдала доверенность риелтору, он продал квартиру и скрылся с деньгами. Письменный договор мы с ним не оформляли.
Срок моего договора с агентом истек, но покупателя на мою квартиру он не нашел, а вознаграждение требует.