Образец эксклюзивного договора на продажу квартиры с агентством недвижимости: как заключить

Добрый день, уважаемый читатель!

Владелец жилья, решив его продать, может поступить так — самостоятельно заняться этим вопросом или же обратится в агентство недвижимости.

Во втором случае ему придется заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры с агентством недвижимости. Но далеко не все владельцы квартир представляют, что это такое, зачем такой документ нужен. Все нюансы опишу в этой статье.

Что это такое

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Каждый собственник должен понимать: обратившись в агентство недвижимости, он поручит квартиру профессионалам. Дело пойдет намного быстрее, чем при самостоятельном подходе.

Квартира как предмет сделки купли-продажи будет выложена в общую сеть, к которой имеют доступ все риелторы, а не только того агентства недвижимости, в которое продавец изначально обратился. То есть принцип такой — кто первым продаст помещение, тот и получит свои комиссионные.

Чтобы сделкой занималось только одно агентство, с ним нужно заключить эксклюзивный договор. Тогда все права на операцию будут только у него, другие не смогут этим заниматься.

Такое эксклюзивное соглашение дает преимущественное право одному агентству заниматься сделкой купли-продажи конкретного объекта недвижимости с конкретным клиентом на определенных условиях.

Клиент доверяет продать свое имущество, получить деньги по доверенности. При необходимости «эксклюзивный» риелтор может выступить от имени продавца при подаче документов на регистрацию.

Условия подписания

Чтобы заключить именно эксклюзивное соглашение, нужно соблюсти следующие условия:

1. Клиент предоставляет полную информацию об объекте сделки, собирает первичную документацию. Это необходимо риелтору для анализа и определения адекватной стоимости.
2. Специалист проводит правовой анализ имеющихся у собственника документов. Может выясниться, что нужно собрать дополнительные бумаги.
3. Работа с клиентом, подробное объяснение технологии продажи недвижимости, выхода на сделку.
4. Заключение эксклюзивного договора. Важно обратить внимание на такой пункт, как срок сотрудничества. Как правило, агентство берет на себя обязательство реализовать квартиру в течение 3–4 месяцев. Обычно этого периода хватает.
5. Рекомендую пригласить юриста для изучения и подписания эксклюзивного договора. В нем должно быть условие об автоматической пролонгации или расторжении, если риелтор не укладывается в установленный срок реализации.

Такое эксклюзивное соглашение может быть заключено только с одним агентством недвижимости. В противном случае оно не будет тем самым эксклюзивным.

Преимущества и недостатки

Прежде чем заключать такой договор, нужно оценить его преимущества и недостатки.

Перед тем как обращаться в агентство недвижимости, рекомендую провести опрос среди родственников, друзей или коллег. Возможно, кто-то сможет порекомендовать фирму.

и несколько специалистов столкн

Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риелтором

От заключения эксклюзивного договора зависит прибыль агентства и риелтора.

Но не стоит сразу же «наседать» на клиента. Достаточно в ненавязчивой форме описать ему преимущества фирмы, дать возможность самостоятельно провести анализ и сделать выбор.

Бытует мнение, что если одним объектом будут заниматься сразу несколько специалистов, то сделка будет заключена буквально через неделю. На практике все происходит совсем не так.

Если несколько специалистов столкнутся друг с другом при показе одного объекта, они могут начать торги, которые негативно скажутся на сотрудничестве с потенциальными покупателями. Последние предпочитают убежать из такой квартиры.

Нет ответственного

Важно понимать, что если продажей одного объекта занимается сразу несколько специалистов, то ни один из них не берет на себя ответственность за его реализацию в установленные сроки. Это грозит тем, что квартира будет продаваться очень медленно.

Нет маркетингового плана

У каждого риелтора должен быть маркетинговый план. Это набор инструментов, с помощью которых он собирается продать недвижимость по максимально возможной цене.

В этот план могут входить такие действия:

• расклейка объявлений или раздача листовок;
• подача объявлений в соцсетях, на форумах, других «продажных» площадках;
• обход соседей;
• проведение предпродажной подготовки квартиры;
• прочие действия.

Действия помогают продать помещение не только быстро, но и максимально выгодно для продавца. Если объектом будут заниматься несколько специалистов, они не будут заморачиваться.

Нет обратной связи от потенциальных покупателей

Специалист будет вести беседы с каждым потенциальным клиентом, выслушивать их мнение о квартире. При необходимости попросит обосновать отказ.

Обо всех тонкостях он должен докладывать клиенту. Но такая обязанность появляется только в том случае, если заключен эксклюзив. Если эксклюзивного соглашения нет, риелторы просто не будут реагировать на замечания потенциальных покупателей.

Нет защиты при переговорах

Если несколько специалистов будут заниматься одним объектом, они постараются сбить цену, но не себе в убыток, а в убыток продавцу. То есть на переговорах с потенциальным клиентом они будут отстаивать свои интересы, а не клиента.

Если заключен эксклюзив, то специалист встанет на сторону собственника, будет убеждать покупателя в адекватности назначенной цены.

Объект будут рекламировать по разным ценам

Каждое агентство берет свою комиссию за услуги. Это приведет к тому, что на одних и тех же площадках один и тот же объект будет выставлен по разной цене. Это введет покупателей в замешательство.

Образец договора

Можно подготовить договор, заполнив типовую форму.

Шаблон эксклюзивного договора с агентством недвижимости на продажу квартиры можно увидеть ниже и скачать его отсюда.

Форма договора

Предусмотрена письменная форма эксклюзивного соглашения. Так как одной из сторон выступает юридическое лицо, устная форма договоренности не предусмотрена.

Какие сведения вносятся в договор

Главный пункт, который определяет эксклюзивность, — клиент не имеет права обратиться в другое агентство недвижимости до тех пор, пока срок сотрудничества не истечет.

Как правило, за такое нарушение пункта договора с собственника квартиры будет взыскан штраф. Сумма взыскания примерно равна тем расходам, которые понес агент на рекламу квартиры.

Также в эксклюзивный договор нужно внести:

• данные клиента — полностью Ф.И.О., данные из паспорта, контакты;
• сведения об агентстве недвижимости — полное название (оно должно быть прописано так, как в учредительных документах), юридический адрес, Ф.И.О. и должность руководителя, документ, на основании которого фирма ведет свою деятельность;
• характеристики объекта недвижимости — адрес, площадь (общая и жилая), количество комнат в квартире, этаж;
• маркетинговый план, то есть те действия, что агент будет осуществлять для продажи квартиры;
• порядок расторжения договора;
• срок действия;
• ответственность сторон за нарушение условий договора;
• прочие условия.

Обязанности риелтора нужно прописать досконально, чтобы в случае возникновения споров отстоять свои права в суде.

Необходимые документы

Чтобы составить договор на эксклюзивное обслуживание, обе стороны должны подготовить:

• паспорт клиента;
• документы от агентства недвижимости. Риелтор должен подтвердить, что он занимается своей деятельностью легально;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности. Клиент должен подтвердить, что он имеет право на распоряжение объектом сделки.

Эта документация нужна, чтобы заключить эксклюзивный договор.

Но продавец также должен подготовить документы для успешной сделки. В комплект входит, помимо вышеуказанных:

• кадастровая документация;
• технический план с экспликацией;
• выписка из домовой книги о количестве людей, постоянно прописанных в комнате;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
• согласие супруга на проведение сделки, если помещение приобреталось в браке;
• договор купли-продажи, который составит юрист агентства недвижимости.

Если у клиента нет времени самостоятельно заниматься сбором документов, он может выписать доверенность на имя риелтора.

Регистрация договора

Так как объектом сделки выступает объект недвижимости, закон предусматривает обязательную регистрацию договора купли-продажи в Росреестре.

Сроки

Он определяется опытом агента. Как правило, на реализацию одного объекта уходит порядка 3–4 месяцев. Нередко сделки заключаются намного быстрее. Но дополнительное время нужно предусмотреть. Кроме того, в «теле» договора нужно прописать возможность автоматической пролонгации или расторжения после истечения срока сотрудничества.

Госпошлина

Ее, как правило, оплачивает покупатель. Размер для физических лиц — 2 000 рублей. Если покупателем выступает юридическое лицо, то сумма пошлины к уплате — 22 000 рублей.

Продавец не платит вознаграждение агенту. Оно включается в стоимость квартиры. По факту его оплачивает покупатель.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Что будет, если составить неправильно

Договор купли-продажи не будет принят Росреестром для регистрации. Сделка приостановлена до тех пор, пока не будут внесены правки. Если реализацией объекта недвижимости занимается агентство, в обязанности входит грамотное и правильное составление соглашения об отчуждении имущественного права.

Если неправильно составить эксклюзивный договор, то стороны не будут выполнять свои обязанности в должном объеме. Риелтор — заниматься объектом спустя рукава.

Срок сотрудничества может растянуться на неопределенный период. Продавец — нести реальные убытки в виде упущенной выгоды.

Как разорвать договор

Если договор еще не был подписан, а клиент уже решил отказаться от услуг «эксклюзивного» посредника, то расторгать нечего.

Достаточно предупредить агента о том, что желание сотрудничать с фирмой пропало. Если же договор уже заключен, то порядок расторжения отношений зависит от того, кто является инициатором, по какой причине это происходит.

Поэтому стоит учесть некоторые нюансы:

1. Если в эксклюзивном соглашении прописано, что клиент оплачивает траты, которые несет риелтор (например, бензин или общественный транспорт), то при предоставлении чеков эти деньги нужно вернуть.
2. Если агент не выполняет взятые на себя обязательства, то клиент может требовать не только расторгнуть эксклюзивный договор, но и вернуть деньги, которые он платил ранее. Если агент их не возвращает в течение 10 дней после направления официального требования, можно подавать в суд иск, в котором указать требование о выплате неустойки в размере 3% от суммы долга.

Законом предусмотрен досудебный и судебный порядок расторжения договора (не только эксклюзивного).

Если стороны договорятся обо всех нюансах прекращения отношений, они могут составить дополнительное соглашение, в котором укажут отсутствие взаимных претензий друг к другу.

Если договориться не получается, можно прекратить отношения через суд.

Методы защиты

Если инициатором расторжения договора выступает клиент, ему нужно перестраховаться от возможных судебных исков. Сделать это можно так:

• направить официальное уведомление в агентство недвижимости, с которым заключен эксклюзивный договор. Обязательно нужно прописать причину отказа от дальнейшего сотрудничества;
• направить официальным письмом;
• если агентство согласно, уничтожить оба оригинальных экземпляра договора;
• продолжить самостоятельно заниматься продажей своей квартиры.

Прекратить отношения по инициативе клиента, если риелтор исполняет свои обязанности, без уплаты штрафа можно, но только после того, как истечет срок сотрудничества.

Когда можно отказаться

Когда агент добросовестно не исполняет свои обязанности. Если доказать этот факт, не придется платить штраф. Но расходы риелтора придется погасить, если он предъявит чеки.

Отзывы об эксклюзивном договоре

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Они довольно противоречивы! Те собственники, которые уже неоднократно продавали и покупали недвижимость, однозначно рекомендуют заключать эксклюзивное соглашение.

Те лица, которые раньше никогда не отчуждали право на жилье, не рекомендуют связываться с агентством недвижимости, потому что «кругом обман» и «продать квартиру можно самому».

Заключение

Заключение эксклюзивного договора дает агентству недвижимости преимущественное право на продажу недвижимости клиента. Собственник квартиры, если он доверился проверенной фирме, может быть уверен в том, что его квартира или дом будут проданы быстро и качественно.

А вы вступали в такие «эксклюзивные отношения»? Был ли смысл или это трата времени и денег? Делитесь своими историями.