Договор дарения без одаряемого: пошаговая инструкция заключения сделки по доверенности

Здравствуйте!

Передача имущества в дар — это безвозмездный акт. Но из-за этого и возникает риск мошеннических действий. Многие родственники пытаются оспорить дарственную, чтобы восстановить порядок наследования.

Ниже я расскажу о том, как подарить квартиру по доверенности без одаряемого. Рассмотрю основные нюансы сделки, а также основания для заключения и расторжения договора дарения.

Что такое договор дарения

Дарственная — это соглашение, заключаемое между дарителем и одаряемым, которое предполагает передачу имущества в безвозмездное владение.

Такая сделка не может предполагать встречных обязательств со стороны получателя подарка. В противном случае она признается ничтожной.

Виды доверенности

По срокам различают два вида документов:

1. Срочные доверенности. Действуют в течение определенного срока.
2. Бессрочные — для ее отмены должны быть соблюдены определенные условия.

Доверенности различают по объему полномочий:

1. Разовая доверенность. Выдается на выполнение одного действия.
2. Специальная, которая предполагает совершение ряда одинаковых операций.
3. Общая, которую также называют генеральной. При ее получении доверенное лицо не ограничивается в действиях и полномочиях. Кроме передачи имущества в дар, гражданин сможет осуществить его обмен, продажу, сдачу в аренду и т. д.

Именно генеральная доверенность дает широкий простор для мошеннических действий.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Можно ли по доверенности оформить дарственную на квартиру

Одним из основных условий заключения договора дарения является присутствие обоих сторон. Причем присутствие одаряемого не менее важно, чем дарителя — закон не позволяет дарить имущество в одностороннем порядке.

Дело в том, что передача в дар недвижимости и какого-либо другого имущества часто сопряжена с обременениями. Речь идет об уплате налогов, коммунальных услуг и т. д. Поэтому одаряемый может отказаться от дара без каких-либо последствий.

Однако закон допускает возможность осуществления сделки с участием доверенных лиц, что закреплено в главе 32 Гражданского законодательства.

Уполномоченный представитель должен быть дееспособным и совершеннолетним. Если речь не идет о генеральной доверенности, то в документе нужно указать предмет дарения и данные гражданина, выступающего от лица участника сделки.

Какую выбрать доверенность на дарение квартиры

Чтобы передать недвижимость в дар, достаточно подписать разовую доверенность. Этот документ предназначен для заключения одной сделки, причем речь идет о конкретной процедуре, которая указывается в договоре.

Разовая доверенность вступает в силу после нотариального заверения. Она перестает быть действительной, когда настает одно из условий, прописанных в документе. Это может быть заключение сделки или истечение определенного срока.

На кого можно выдавать

По закону доверенным лицом может быть кто угодно. Одаряемый или даритель может выбрать уполномоченного представителя лично.

Выдвигается лишь четыре основных требования:

1. Дееспособность. Гражданин должен быть вменяемым, осознавать возложенную на него ответственность.
2. Совершеннолетие. После наступления 18 лет, любой человек может выступать в роли доверенного лица.
3. Наличие паспорта гражданина РФ.
4. Уполномоченным лицом дарителя не может выступать одаряемый. Этот нюанс отражен в законе.

Требования к недвижимости, передаваемой в дар

По закону дарить можно любые объекты недвижимости (как жилой, так и коммерческой). Кроме того, гражданин имеет возможность дарить как жилье целиком, так и его долю.

Если же впоследствии новый собственник захочет продать свою долю, сначала ему придется предложить ее совладельцам, уже в случае их отказа выставлять на общие торги.

Относительно размера долевой собственности закон также не определяет четких границ. Совладельцы сами решают, кому какая часть недвижимости достается, а потому и передаваемая в дар доля может составлять как 2/3, так и 1/8 от общей жилплощади.

Также нет никаких ограничений и на состояние дареного имущества. Оно может располагаться в старых зданиях и иметь обременения. В последнем случае квартира переходит к новому собственнику со всеми долгами.

Подписав договор дарения, он автоматически получает все обременения предыдущего владельца.

Именно поэтому одностороннее заключение дарственной запрещено — получатель должен знать, на что идет, учитывая возможные негативные последствия.

Это тот вариант, когда дареному коню очень даже смотрят в зубы.

Отличия дарения квартиры по доверенности и без нее

Существенной разницы между самостоятельными действиями или привлечением к процессу доверенного лица нет. Сделка дарения осуществляется по одним и тем же правилам: договор оформляется в соответствии с нормами закона и подписывается сторонам. Затем он мгновенно вступает в силу.

Единственное отличие заключается в наличии дополнительных данных: в доверенности на дарение должны быть прописаны характеристики передаваемой в дар жилплощади вместе с именем ее нового владельца.

Таким образом, если собственник способен в любой момент изменить свое решение и оформить дарственную на другого гражданина, то уполномоченный представитель обязан действовать в рамках доверенности.

В каких случаях составляется

Рассмотрю самые распространенные причины использования доверенности:

1. Даритель не может лично явиться в нотариальную контору. Причины — болезнь, старость и т. д.
2. Одаряемый находится в другом городе, не имея возможности приехать.
3. Стороны не хотят заниматься сбором и оформлением документов.

Плюсы и минусы

Риски

Если дар передается по доверенности, то здесь различают несколько факторов риска.

Самыми опасными являются действия по генеральной доверенности, дающей поверенному право распоряжаться имуществом. Он вполне может оформить недвижимость на свое имя или же подарить ее другому человеку. Поэтому лучшим вариантом является разовая сделка.

Еще один риск возникает при оспаривании договора. Если кто-либо захочет признать дарственную недействительной через суд, он может ссылаться на то, что доверитель не осознавал последствий при заключении договора. Чтобы снизить вероятность отмены сделки, необходимо заверить доверенность у нотариуса.

Срок действия

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Статья 186 Гражданского Кодекса РФ определяет максимальный срок действия любой доверенности — три года. Обычно окончание действия указывается в самом документе. Если же эта информация отсутствует, доверенность действует в течение года после подписания.

Документы без указания даты не имеют юридической силы.

Иные правила у доверенностей, предназначенных для совершения сделок за рубежом. Если не указан срок действия, бумага имеет силу до тех пор, пока ее не отменит доверитель.

Когда перестает действовать

Окончание действия доверенности зависит от ее вида:

1. Разовый документ утрачивает силу в тот момент, когда заключается сделка.
2. Генеральные и специальные — в зависимости от особенностей составления (соответственно, год или три года).

Кроме того, документ прекращает действие в следующих ситуациях:

• поручитель аннулирует действие доверенности по собственному желанию;
• гибель одной из сторон, в том числе и представителя;
• отказ поверенного от исполнения обязанностей;
• представитель был признан недееспособным в суде.

Оформление договора дарения по доверенности: пошаговая инструкция

Процесс заключения дарственной имеет лишь одно отличие от стандартной процедуры — необходимо оформить доверенность на представителя. Уполномоченное лицо может представлять интересы как дарителя, так и одаряемого.

Бланк приведен ниже.

Скачать образец доверенности на дарение можно скачать здесь. А бланк самого договора дарения доступен здесь.

В первую очередь стороны должны согласовать все нюансы сделки. И даритель, и одаряемый должны знать свои права, обязанности и быть осведомленными о последствиях.

Далее находят того человека, кто будет представлять интересы одной из сторон. Это может быть знакомый, родственник, друг, специалист в области права или малознакомый человек — выбор осуществляется доверителем.

При получении согласия поверенного у нотариуса составляется и оформляется доверенность.

Необходимые документы

Для заключения договора дарения требуются следующие документы:

1. Удостоверения личности сторон. Нотариус должен убедиться в том, что обе стороны имеют право осуществлять данную сделку.
2. Доверенность, на основании которой доверенное лицо принимает участие в процедуре.
3. Выписка из ЕГРН.
4. Техническая документация из управляющей компании и Бюро технической инвентаризации.

Образец заполнения договора

Участие в процессе уполномоченного представителя несколько меняет структуру документа.

Рассмотрю особенности его заполнения:

1. В первом пункте присутствуют данные о сторонах. Здесь указать информацию об уполномоченном лице. Переписывается информация из паспортов и доверенности.
2. В следующем пункте, называемом «Предметом договора», указывается описание недвижимости из свидетельства о праве собственности и технической документации.
3. Пункт о правах и обязанностях сторон. В нем прописываются те условия, относительно которых действует дарственная.
4. Ответственность каждой из сторон в случае неисполнения пунктов контракта.
5. Информация о расторжении договора и внесении возможных изменений. Здесь указывается перечень документов, напротив даты ставятся подписи сторон.

Форма договора

По закону дарственная должна быть составлена в письменном виде. Здесь действует классическое, что написано пером, то не вырубишь топором.

Устные контракты не рассматриваются и не могут быть основанием для передачи недвижимости в дар. Такие договоры не имеют юридической силы, приравниваясь к просьбе.

Они могут использоваться лишь в тех сделках, которые не требуют предъявления паспорта и прочих официальных документов.

Нужен ли нотариус

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

По закону услуги нотариуса необходимы лишь в единственном случае — если дарителем является недееспособный или несовершеннолетний гражданин. В этом случае неважно, состоят лица в родстве, сколько человек участвует в сделке.

Копейка, как говорится, рубль бережет. Если в квартире не прописаны несовершеннолетние или недееспособные владельцы, то можно обойтись простым договором дарения. Он не требует обязательного обращения к нотариусу.

Основной критерий в данном случае следующий — объектом отчуждения должна быть вся квартира, а не ее часть. При передаче в дар доли придется обратиться к нотариусу.

Какие сведения вносятся в договор

Форма договора дарения может изменяться, поскольку данные постоянно обновляются. Но есть несколько пунктов, которые остаются неизменными и должны обязательно вноситься в документ.

Дата

Дата подписания дарственной обязательно должна быть в документе напротив подписей дарителя и одаряемого. Если ее нет, бумага считается ничтожной и может быть с легкостью оспорена в суде.

Стороны

В документе указываются данные обеих сторон. Если от лица дарителя или одаряемого действует уполномоченный представитель, то в дарственной также прописываются его личные данные. Кроме того, здесь указываются сведения о доверенности, на основании которой он принимает участие в сделке.

Платежи и расчеты

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Следует понимать, что договор дарения предполагает безвозмездную передачу имущество во владение другого человека. Поэтому на одаряемого не могут накладываться какие-либо материальные обязательства. В противном случае дарственная будет считаться ничтожной.

Если говорить о стоимости оформления документа, то общая сумма включает оплату госпошлины и НДФЛ. Последний зависит от стоимости недвижимости и составляет 13% для резидентов РФ. Если одариваемый является нерезидентом, то для него ставка налога повышается до 30%.

Если договор заключается между близкими родственниками, то они освобождаются от уплаты НДФЛ. Госпошлину уплатить все равно придется. О ее размере — ниже.

Сроки

Договор дарения вступает в силу с момента подписания сторонами. В отличие от завещания, он действует при жизни дарителя. Мало того, если одариваемый не успеет подать документы в ЕГРН до смерти дарителя, то законные наследники могут оспорить дарственную.

Действие договора является бессрочным — одаряемый получает квартиру в полное распоряжение. При желании он может передарить ее или продать.

Условия досрочного расторжения

Договор дарения может быть расторгнут при возникновении таких ситуаций:

1. Одариваемый причинил вред здоровью дарителя. Это может быть нанесение побоев, убийство.
2. Материальное положение дарителя ухудшилось. Если он предоставит веские аргументы, то договор расторгнут через суд.
3. Еще одна причина расторжения — небрежное отношение одаряемого к недвижимости.

Права и ответственности сторон

Сразу рассмотрю права сторон:

1. Даритель может отказаться от исполнения договора, если одаряемый покусился на его жизнь или материальное положение ухудшилось. По тем же причинам он может и отменить действие дарственной уже после ее подписания. Также он имеет право указать в договоре назначение использования дара и определить условия, при которых он будет передан.
2. Одаряемый может как принять дар, так и отказаться от него. Кроме того, он имеет возможность изменить назначение использования дара, если с этим согласится даритель, а также в случае смерти последнего.

Среди обязанностей выделю:

1. Даритель обязан передать дар, сообщив новому владельцу о его недостатках.
2. Одаряемый должен возвратить дар, если действие договора будет отменено. Кроме того, он обязан использовать объект по назначению.

Решение споров

Чаще споры, связанные с договорами дарения, решаются в гражданском суде. Особенности разрешения противоречий могут прописываться в соответствующем пункте дарственной.

Если же в итоге стороны не смогут прийти к консенсусу, им придется обратиться в суд.

Подписи сторон

Дарственная обязательна подписана обеими сторонами. Если от лица одаряемого действует уполномоченное лицо, то на документе ставится его подпись. При отсутствии подписи одной из сторон документ не имеет силы.

Регистрация договора

В соответствии со статьей 131 Гражданского Кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость новый владелец обязан пройти процедуру госрегистрации в ЕГРН.

Для этого он может подать документы в Росреестр или через МФЦ.

Госпошлина

При оформлении договора дарения необходимо уплатить госпошлину. Ее размер зависит от особенности сделки:

• если в процессе принимают участия физические лица, то стоимость составит 2000 рублей;
• для юридических лиц сумма гораздо больше — 22 000 рублей.

При нотариальном заверении дарственной придется заплатить дополнительно. Здесь уже все зависит от стоимости объекта. По закону заплатить придется 0,5% от суммы договора. При этом минимальная плата составляет 300 рублей, а максимальная — 20 000 рублей.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Что будет, если составить документ неправильно

Любая неточность в дарственной — это возможность оспорить ее. Поэтому, если у дарителя есть наследники, они могут воспользоваться подобными лазейками, чтобы отсудить недвижимость у одариваемого.

Кроме того, при грубых нарушениях документ автоматически признается недействительным. Поэтому рекомендую оформлять такие договоры через нотариуса.

Действия доверенного лица после получения доверенности

После того как доверитель передаст доверенность уполномоченному лицу, последний должен:

1. Договориться со вторым участником сделки о дате и месте оформления договора дарения.
2. Принять участие в заключении дарственной в присутствии нотариуса.
3. Отправить договор в Росреестр или МФЦ для получения выписки из ЕГРН.

В каких случаях доверенность является недействительной

Документ может быть признан недействительным:

• при оформлении были допущены ошибки;
• документ выдан для совершения действий, противоречащих закону;
• одна из сторон была недееспособной на момент выдачи доверенности;
• полномочия получены в результате насильственных или обманных действий.

Чтобы признать доверенность ничтожной, необходимо соответствующее постановление суда. Также отменить ее действие может доверитель или истечение срока действия.

В каких случаях могут отказать в проведении этой процедуры

Если доверенность оформляется нотариально, специалист может отказать в предоставлении услуг:

• процедура нарушает закон;
• предоставлены поддельные документы;
• доверенность оформляет недееспособное лицо;
• имеет факт принуждения или угроз со стороны поверенного;
• неполнота предоставления бумаг для проведения процедуры.

То же самое касается и заключения договора дарения.

Если нотариус выявляет неполноту или несоответствие документов, устанавливает недееспособность одной из сторон или подозревает факт нарушения закона — в оформлении дарственной будет отказано.

Как говорится, семь раз отмерь…

Можно ли опротестовать дарственную на жилье

Договор дарения может быть аннулирован в судебном порядке в следующих случаях:

1. Даритель умер, а новый владелец не успел оформить квартиру на себя. Если у покойного есть законные наследники, они могут обратиться в суд, требуя признания дарственной недействительной. Чаще судьи склоняются на сторону родственников.
2. Даритель был признан недееспособным. Эта процедура также происходит через суд.
3. Одаряемый совершил против дарителя противоправные действия (нанесение тяжелых телесных повреждений, убийство).
4. Материальное положение дарителя резко ухудшилось.
5. Одаряемый относится к имуществу небрежно.
6. Документ оформили с нарушением законодательства.

Заключение

Теперь вы знаете все о процедуре дарения недвижимости по доверенности. Если сделка заключается честно, без злого умысла, то никаких законных препятствий при ее осуществлении возникнуть не должно.

Спасибо, что дочитали статью до конца. Надеюсь, эта информация окажется для вас полезной. Подписывайтесь на обновления сайта — впереди еще много интересных тем!