Как составить договор субаренды квартиры, необходимые документы + образец

Добрый день, уважаемый читатель!

Сегодня расскажу о передаче арендованной квартиры в пользование третьим лицам. У человека, имеющего в собственности квартиру, есть право распоряжаться ей. Он может в ней жить сам, а может пустить жить других людей, сдав ее в аренду.

У пользователей также есть свои права. Одно из них, по согласованию с собственником, сдать ее в субаренду. Но для этого нужно заключить договор субаренды квартиры с третьими лицам. Подробнее об этом ниже.

Образец договора

Чтобы сделка была законной, нужно правильно составить договор. Существует типовая форма, в которую можно вписать личные данные сторон и характеристики предмета сделки. Образец типового бланка можно скачать здесь.

Что это такое

Субаренда — это сделка гражданско-правового характера, по которой одно лицо, уже ранее взявшее в пользование на определенный срок на возмездной основе квартиру, может передать ее в пользование на тех же или других условиях третьему лицу.

Для законности сделки нужно получить письменное согласие собственника. Так как предметом сделки выступает объект недвижимости, обязательна письменная форма соглашения. Если срок вторичного пользования превышает 1 год, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Срок действия вторичного договора не может превышать период действительности аренды. Поэтому, когда у субарендатора закончится срок пользования квартирой, а договор не будет продлен, он должен будет передать жилье собственнику. Субаренда расторгается автоматически.

Прибыльно ли заниматься субарендой

Да, если в квартире несколько комнат, она располагается в крупном городе. Например, в Москве. Получив согласие собственника, можно «пересдать» квартиру по более высокой цене или сдавать отдельно по комнатам. Тогда выгода будет ощутимой.

Но в небольших населенных пунктах таким способом много не заработать. Наиболее выгодный способ — посуточная сдача квартиры или комнат в ней.

Прибыль зависит от некоторых факторов:

• удаленности квартиры от центра населенного пункта;
• удаленности от транспортной сети, магазинов;
• уровня комфорта;
• количества комнат.

И еще наблюдение: если рассматривать деятельность как вид заработка, минимизируйте риски. Например, риск порчи имущества или риск неуплаты взноса.

Плюсы и минусы субаренды

Прежде чем заниматься субарендой, оцените положительные и отрицательные стороны.

Не все владельцы квартир дают согласие на «пересдачу» своего жилья. Нередко это оборачивается порчей имущества, конфликтами с соседями и другими неприятностями.

Форма договора

Предметом сделки является объект недвижимости — квартира. Поэтому обязательно заключить письменный договор. При возникновении споров можно отстаивать свои интересы в суде.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Устная форма будет ничтожной даже при наличии свидетелей. Соглашение может быть заключено между физическими лицами в устной форме, но отстоять свои права и интересы в суде будет довольно сложно.

А если отсутствует письменное согласие владельца жилья — практически невозможно. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то закон предусматривает только письменную форму.

Какие сведения вносятся в договор

К договору субаренды применяются те же условия, что и к первичному соглашению. Составляется вторичный на основании первичного.

Характеристики квартиры переносятся из договора аренды. Он может быть заключен так, что у арендатора есть право субаренды, тогда брать письменное согласие не требуется. Но нужно сделать на это ссылку во вторичном соглашении.

Обязательно пропишите следующие сведения:

1. Для физических лиц — полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства.
2. Для юридических лиц — полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Рекомендуется указать документ, на основании которого фирма ведет свою деятельность.
3. Полный адрес квартиры, сдаваемой в субаренду.
4. Ее характеристики — этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается субаренда по комнатам, то нужно указать метраж каждой.
5. Реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение.
6. Реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право.
7. Срок действия.
8. Реквизиты первичного соглашения.
9. Размер платы за квартиру (за каждую комнату).
10. Порядок и периодичность ее внесения.

По договоренности можно внести дополнительные условия. Например, порядок пользования помещениями общего назначения — кухней, коридором, ванной и туалетом. Это актуально, если квартира будет сдаваться по комнатам.

Дата

Обычно прописывается в правом или левом верхнем углу. От нее течет срок пользования квартирой. Если не прописывать ее вначале соглашения, то укажите начало течения периода пользования в «теле» договора.

Стороны

Сторонами субаренды выступают:

1. Субарендодатель — человек, выступают арендатором по первичному договору. То есть тот, кто передает имущество в пользование третьему лицу. Это не собственник, это пользователь.
2. Субарендатор — тот, кто имущество в пользование берет.

Условия

Бывают существенные и дополнительные. Без существенных соглашение о субаренде не будет считаться действительным.

К таковым относятся:

• сведения о сторонах;
• характеристики предмета сделки;
• срок действия;
• порядок расчета;
• сумма платы за пользование.

В дополнительных условиях можно прописать свои договоренности. Например, способ оплаты — наличными деньгами или безналичным способом.

Платежи и расчеты

Это условие относится к существенным. Обязательно прописать размер платы за пользование квартирой, периодичность ее внесения. Например, в конце месяца или до 05 числа каждого месяца. Также можно указать порядок внесения средств — наличными деньгами или безналичным способом.

Закон не запрещает делать перевод на банковский счет. Тогда в договоре его нужно прописать. Но субарендодатель должен понимать, что у него ежемесячно возникает доход, с которого он должен заплатить подоходный налог. Сумму НДФЛ к уплате он должен рассчитать самостоятельно по итогам года или периода действия документа.

Сроки

Период действия соглашения субаренды не может превышать период действительности договора аренды. Это условие дополнительно прописывается в «теле» документа. Также нужно указать конкретную календарную дату, когда все договоренности перестают действовать.

Пролонгация

Она возможна по соглашению сторон, если собственник квартиры и арендатор также придут к соглашению по продлению сроков действия первичного соглашения.

Условия досрочного расторжения

Прекратить досрочно отношения можно в добровольном или судебном порядке.

Стороны могут прекратить действие соглашения субаренды по взаимному согласию при следующих обстоятельствах:

• срок действия закончился или истек срок действия первичного соглашения;
• одна из сторон не исполняет взятые на себя обязательства;
• по другим причинам, предупредив оппонента за 1–3 месяца.

Если один из контрагентов не согласен с условиями прекращения отношений или считает, что его права нарушены, обращайтесь в районный суд. Для этого составьте исковое заявление, в котором подробно опишите свои требования.

Права и ответственности сторон

У каждой стороны есть свои права и обязанности по отношению друг другу и предмету сделки. Они прописываются в договоре субаренды.

В обязанности субарендодателя (арендатора по первичному договору) включите следующие пункты:

1. Жилое помещение должно быть передано в пользование в пригодном для проживания состоянии. Это означает, что в квартире должны быть в исправности коммуникации, канализация, холодное водоснабжение.
2. Коммунальные платежи, в которые входит и капитальный ремонт, должен оплачивать собственник жилья. Если стороны договорятся между собой, эти обязанности можно возложить на того, кто берет квартиру в пользование. После ввода ИПУ арендаторы и субарендаторы оплачивают только фактическое потребление ресурсов. Этот нюанс прописывается в договоре.

В субарендатора также есть обязанности, к которым отнесу:

1. Использовать квартиру или комнаты только для проживания людей. Сдавать квартиру под офис запрещено. Если есть такое желание, то нужно поменять статус жилья. Но сделать это может только владелец и при наличии некоторых условий.
2. Периодично вносить плату за пользование жилым помещением. Как правило, это происходит раз в месяц. Но стороны могут договориться между собой о ежеквартальной оплате. Также нужно обсудить способ передачи — наличкой или с помощью безналичного расчета.
3. Проводить текущий ремонт помещения, если стороны не договорились о другом.

У субарендатора и субарендодателя есть свои права. Владелец имеет право получать арендную плату с той периодичностью, которая указана в первичном соглашении. Поэтому вторичный документ должен иметь аналогичные условия.

У пользователя квартирой список прав более широкий:

1. Самостоятельно проживать в снимаемой квартире.
2. Впустить жить своих совершеннолетних родственников, если владелец даст на это согласие. Рекомендуется список лиц указать в договоре. Для проживания детей в возрасте до 18 лет спрашивать разрешения собственника не требуется. При условии, что в данном помещении проживает один из его родителей.
3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив владельца. Срок предупреждения прописывается — от 1 до 3 месяцев.

Для прекращения отношений со стороны пользователя не нужно веских причин. Достаточно своевременно вносить плату и предупредить владельца.

Решение споров

Если стороны не могут договориться между собой, они переносят свои споры по субаренде в суд. Для этого один из них подает в суд исковое заявление с требованиями.

Подписи сторон

Так как договор является двухсторонним, то подписать его должны обе стороны.

Необходимые документы

Для передачи квартиры во вторичное пользование нужно подготовить комплект документов. От субарендатора требуется только паспорт, но субарендодатель должен подготовить:

• свой паспорт;
• если имущественное право было зарегистрировано до 2016 года, предъявить «синее» свидетельство о собственности. Если же право было оформлено после 2016 года, достаточно выписки из ЕГРН;
• согласие собственника на передачу имущества в пользование третьему лицу. Оно должно быть письменным. Заверять дополнительно у нотариуса не требуется. Если в «теле» первичного договора прописано, что он с правом субаренды, дополнительно брать письменное согласие от собственника не требуется;
• документ, на основании которого возникло имущественное право. Это может быть договор купли-продажи, дарения или завещание;
• сам договор субаренды в 2-х экземплярах;
• если от лица субарендодателя выступает его доверенное лицо, нужна доверенность от нотариуса.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Так как заключается вторичное соглашение, у субарендодателя вряд ли будут оригиналы некоторых документов. Поэтому рекомендую заранее подготовить нотариальные копии.

Регистрация договора

Обязанность по обязательной регистрации договора субаренды в Росреестре возникает, если срок субаренды будет превышать 1 год, если первичный договор уже зарегистрирован.

Госпошлина

Платить ее нужно только за совершение регистрационных действий. Квитанция прикладывается к комплекту документов.

Платит обычно тот, кто сдает помещение в аренду. Размер обязательного платежа фиксирован, прописан в ст. 333.33 НК РФ — 2 000 рублей от физического лица.

Реквизиты на оплату можно взять в МФЦ. Если производить оплату через Госуслуги, то предоставляется скидка в размере 30%.

Популярные вопросы эксперту

Заключение

К субаренде, как и к любой другой сделке гражданско-правового характера, нужно подходить с умом. Если возникнут споры и дело дойдет до суда, привлекайте специалиста.

Если статья была для вас интересной, делитесь ею в социальных сетях с друзьями. Остались вопросы о субаренде квартиры — добро пожаловать в комментари