Кому принадлежит квартира в ипотеке: кто является собственником жилья

Добрый день, уважаемый читатель!

Покупка собственного жилья является для многих россиян пределом мечтаний. Самостоятельно накопить такую огромную сумму довольно сложно.

С помощью заемных средств покупка собственной недвижимости делается более реальной. Но многие задаются вопросом, если куплена квартира в ипотеке, кто является собственником квартиры. Об этом и расскажу.

Какими законами регламентируется ипотечное кредитование

Ипотека — это кредит, который выдается гражданам на покупку жилья. Использовать его для других целей нельзя.

Регулируется ипотека гражданским и жилищным законодательством:

• параграф 2 главы 46 ГК РФ;
• параграф 3 главы 23 ГК РФ;
• закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.

Кто является собственником ипотечной квартиры

Считается ли, что квартирой владеет кредитор? Когда ипотека была недоступна такому количеству граждан, считалось, что до полного погашения долга помещение принадлежит банку.

Это не так. Жилье находится под залогом у кредитного учреждения, но является собственностью покупателя. Как только сделка будет зарегистрирована, имущественное право оформляется на покупателя или покупателей.

Купленная в ипотеку квартира может быть оформлена на супругов, если они оба выступают покупателями. Так происходит, когда кредит на себя оформляет муж (например, только он может подтвердить свой доход), а погашение основного долга происходит за счет средств маткапитала (его собственником выступает жена).

Также жилье может быть оформлено в долевую собственность с детьми.

Банк не является владельцем квартиры, он выступает в роли залогодержателя.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Когда во время ипотечного кредитования наступает право владения

Так как объектом сделки выступает недвижимое имущество, ее нужно регистрировать в Росреестре. Обязательной регистрации также подлежит и ипотечный договор.

Как только в реестровом деле появится запись о совершенной сделке, вещное право оформляется на покупателя. Именно он выступает владельцем, а не банк, что выдал ипотеку.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил

Можно, но потребуется письменное разрешение от выдавшего ипотеку банка. У кредитного учреждения должна быть гарантия, что ипотека будет погашена за счет тех средств, которые владелец получит от реализации залоговой квартиры.

Если такая гарантия будет, банк не откажет в сделке. Но обязательно получить письменное разрешение. Его нужно предоставить для регистрации вторичной сделки.

Можно ли оформить квартиру или дом на лицо, не являющееся заемщиком

Нет, оформление собственности возможно только на титульного заемщика. Но в большинстве случае погашение кредита происходит за счет средств маткапитала, поэтому банки разрешают оформить владение на хозяина и созаемщика.

Ограничения в правах на жилье, приобретаемое по ипотеке

Существуют некоторые ограничения:

• нельзя просто так продать или подарить ипотечную квартиру третьему лицу. Для этого потребуется письменное разрешение банка;
• иногда кредитные учреждения проводят проверки состояния предмета залога по ипотеке. Это происходит в редких случаях, но они случаются;
• сдавать помещение в аренду можно только с согласия залогодержателя. Некоторые собственники «обходят» этот нюанс, заключая договор аренды на 11 месяцев. Тогда не возникает обязанности по его регистрации в Росреестре;
• нельзя провести перепланировку, не получив разрешение у банка и страховой компании;
• нарушение правил пользования жилым помещением. Нельзя нарушать нормы ЖК РФ (например, сделать из квартиры офис индивидуального предпринимателя). Если банк об этом узнает, он может досрочно прекратить сотрудничество, потребовав от покупателя продажи квартиры через торги и погашения кредитной линии.

В договоре по ипотеке прописаны все возможные ограничения. Каждый заемщик должен внимательно изучить документ, прежде чем его подписывать.

Здесь, как никогда, верно: семь раз отмерь…

Процедура оформления квартиры по ипотеке в Росреестре

Предметом сделки по ипотечному кредитованию выступает недвижимость. Поэтому обязательно регистрировать ее в Росреестре. Но ипотека невозможна без купли-продажи. Поэтому две сделки регистрируются одновременно.

Необходимо подготовить документы и принести их в ближайшее отделение МФЦ. Если есть возможность, подать заявление в электронном виде через Госуслуги. Но для этого нужно иметь подтвержденную учетную запись ЕСИА.

ДКП и ипотечный договор тесно связаны друг с другом. Имущественное и залоговое право не может быть зарегистрировано, если оба соглашения не представлены в Росреестр. На основании ДКП возникает вещное право, а на основании ипотечного договора — обременение.

В реестровом деле на данное помещение сделана пометка, что оно куплено с помощью заемных средств. Право залога нужно также зарегистрировать. Для этого подписать с банком закладную. Когда кредитная линия будет закрыта, обременение с квартиры снято. Собственник сможет распоряжаться ей свободно и без ограничений.

Какую роль играет банк в ипотечном кредитовании

Только банки имеют право выдавать кредиты на покупку жилья. Такого права нет у МФО или частных инвесторов. Точнее — только у банков есть законное право оформлять такие кредитные продукты. Только с банком можно заключить законный кредитный договор, зарегистрировать его в Росреестре, по нему отстаивать свои права в суде.

Конечно, банки берут за свою работу деньги в виде процентов по кредиту. На сегодняшний день идет тенденция на снижение процентных ставок по ипотеке.

Есть ли у банка возможность изъять жилплощадь у заемщика

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Есть, если заемщик нарушает условие договора. Основное нарушение — это невыплата ежемесячных платежей в течение нескольких месяцев. Это единственное основание, по которому могут изъять единственное жилье у семьи, где растут несовершеннолетние дети.

Если у заемщика возникли финансовые проблемы, он должен предупредить об этом банк. Сейчас разработаны меры, при которых человек может получить отсрочку по кредиту для решения своих финансовых проблем.

При этом жилье будет сохранено. Но если заемщик не оповещает банк, не вносит ежемесячные платежи, не платит пени и штрафы, это повод наложить взыскание на имущество заемщика.

Когда требуется привлечение созаемщика по ипотеке

Возможность привлечь созаемщика для ипотеки есть у каждого.

Необходимость возникает в следующих случаях:

• у титульного заемщика низкий доход. Если привлечь второе лицо, банк будет учитывать получаемую им зарплату;
• официальные брачные отношения. Второй супруг автоматически становится созаемщиком по ипотеке;
• несоответствие требованиям банка, но необходимость оформления сделки именно на основного заемщика. Например, родители покупают квартиру студенту. Он не соответствует требованиям кредитного учреждения (в большинстве случаев), но покупаемое в ипотеку жилье родители хотят оформить на него. Они могут выступить в роли созаемщиков.

Если супруги планируют погасить часть ипотеки с помощью материнского капитала, то жена автоматически становится вторым заемщиком, если основной договор будет оформлен на мужа.

Кто такой созаемщик и его статус

Не стоит путать созаемщика и поручителя. У первого есть определенные обязанности и права.

К обязанностям относится:

• ответственность одинаковая со вторым заемщиком. Если у титульника не будет финансовой возможности выплатить очередной платеж, это должен сделать второй ответственный человек;
• он должен погашать долг перед банком, пока у основного плательщика вновь не появится такая возможность.

К правам относятся:

• право требовать свою долю в купленном жилье;
• он может оформить добровольный отказ от совместной собственности;
• если брак будет прекращен, он может требовать равнозначного раздела оставшегося долга;
• право получения имущественного вычета;
• если будет найдена альтернатива, он может отказаться от своего статуса в добровольном порядке.

В кредитном договоре прописываются обязанности обоих заемщиков. Поэтому перед подписанием его внимательно прочитайте.

Кто может выступать созаемщиком

Такой статус могут получить следующие лица:

• супруг/супруга;
• родители/дети;
• братья/сестры.

Различия между созаемщиком и поручителем

Это люди с разным правовым статусом. Основное отличие в следующем — банк может требовать с созаемщика погашения долга по ипотеке без привлечения суда. В случае с поручителем — только в судебном порядке.

Поручитель не может претендовать на купленную квартиру или на оставшийся долг. Его доходы не учитываются при принятии решения кредитным учреждением. В случае с созаемщиком ситуация прямо обратная.

Подводные камни

Прежде чем соглашаться на «вторую роль» в кредитных отношениях, нужно понимать, что созаемщик имеет равные права только по кредитному договору.

Есть и другие сложности:

1. Он вряд ли сможет взять другой кредит, пока этот не будет погашен. При рассмотрении заявки другие кредитные учреждения будут знать, что он уже имеет долговые обязательства. Другие он может не потянуть финансово.
2. Если у банка возникнут претензии к платежеспособности титульника, они будут предъявлены в равной степени «второй скрипке».

Если кредитный договор оформлен на супругов, они автоматически становятся совладельцами жилья.

Как прекратить быть созаемщиком

Когда есть созаемщик, у кредитного соглашения три стороны. Расторгнуть договор можно, если все стороны согласны.

Для этого необходимо:

• составить дополнительное соглашение, в котором прописать все условия смены статуса;
• составить и подписать новый договор, к его подписанию привлечь другого человека. Если банк увидит, что титульник теперь может самостоятельно отвечать по своим ипотечным обязательствам, созаемщика можно не привлекать.

Но достичь трехстороннего соглашения довольно сложно. Банки редко идут на такие действия.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Имеет ли право на квартиру созаемщик в сделке

Он имеет право на купленный в ипотеку объект недвижимости, но с определенными ограничениями. Его права и обязанности ограничены кредитным договором.

Если в роли созаемщиков выступают супруги, то они имеют одинаковые права на квартиру, так как это их совместно нажитое имущество.

Можно ли вернуть кредит досрочно или увеличить сумму выплат

Все дополнительные условия прописываются в ипотечном соглашении. Банки не могут запретить сторонам досрочно погасить кредит или увеличить сумму ежемесячного платежа. Будет происходить частное досрочное погашение с минимальными процентами. Это может делать как титульный заемщик, так и созаемщик.

Что происходит, если платеж по кредиту просрочен

Обычно банки устанавливают платежный период в несколько дней для внесения суммы ежемесячного платежа. Например, с 15 по 18 число каждого месяца. В кредитном договоре прописывают, что за каждый день просрочки банки имеет право начислять пени. Просрочка возникает уже с 19 числа.

Если не платить по кредиту, банк начнет предъявлять претензии. Сначала устные, потом письменные. Если не принять никаких мер для урегулирования спора, кредитное учреждение может подать в суд.

Тогда на имущество должника будет возложено взыскание. Одна из мер — изъятие квартиры, продажа ее с торгов и погашение кредита за счет полученных средств.

Зачем нужна страховка

Существует 2 вида страховки по ипотеке:

• жизни и здоровья основного заемщика;
• имущества.

Суммы страховых взносов зависят от остатка долга по кредиту на момент пролонгации договора или его подписания. Заключение таких договора является обязательным условием для применения льготных ставок кредитования. Если заемщик отказывается подписывать соглашение со страховой компанией, банк может отказать в оформлении кредита.

Страховка необходима, чтобы покрыть убытки банка в случае возникновения страхового случая. Например, основной заемщик по ипотеке заболевает и умирает. При наличии страховки по его жизни и здоровью оставшийся долг банку выплатит страховая компания, а не наследники.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Можно ли сдавать ипотечную недвижимость в аренду

Можно, получив письменное согласие банка. Но многие собственники обходят этот нюанс. Они заключают договор аренды на срок, не превышающий 1 год.

Тогда сделку регистрировать не нужно, банк, выдавший ипотеку, ничего не знает. Как правило, за счет арендных платежей происходит погашение кредита.

Как продать ипотечную квартиру

Любое распоряжение ипотечной квартирой возможно только с согласия банка. Росреестр не зарегистрирует сделку, если в комплекте документов не будет письменного согласия от кредитора.

Чтобы его получить, нужно дать банку гарантию, что отчуждение предмета залога не повлияет на погашение кредита. Как правило, банк требует погасить всю сумму задолженности с тех денег, которые продавец выручит на сделке.

Заключение

Покупка квартиры с помощью ипотечного кредита — обычное дело для современного мира. Ставки по кредиту сейчас намного доступнее, чем несколько лет назад. Кроме того, государство всячески оказывает поддержку семьям, в которых есть дети и которые купили жилье с помощью ипотеки.

А у вас есть ипотека? На каких условиях ее оформили? Делитесь историями об ипотеке в комментариях. Учиться — всегда полезно.