Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в субаренду, подводные камни сделки, плюсы и минусы + образец договора

Добрый день, уважаемый читатель!

Люди, имеющие в собственности «лишнюю» недвижимость, предпочитают сдавать ее в пользование посторонним людям. Это дополнительный заработок! Но не все собственники предполагают, что их квартиру можно повторно сдать, но только после получения согласия.

Такая сделка называется субаренда квартир. Но чтобы не попасть впросак, нужно соблюдать некоторые нюансы. О них пойдет речь в этой статье.

Что такое субаренда квартир

Субаренда — это гражданско-правовая сделка, согласно которой один человек, что взял в пользование квартиру у собственника, передает ее во вторичное пользование третьему лицу на возмездной основе.

Так как предметом сделки выступает объект недвижимости, то при заключении соглашения между физическими лицами рекомендуется заключать договор в письменной форме. Если же одной из сторон является юридическое лицо, то наличие письменной формы является обязательным.

Кому подойдет такой бизнес

Любой человек может заниматься таким бизнесом. Для начала следует снять несколько квартир. Для этого понадобится стартовый капитал. Но если не гнаться за прибылью с первой сделки, то начать можно с одного жилья.

Получив прибыль от субаренды, вложить ее в аренду еще одного жилого помещения. Заключать первичные договора рекомендую на длительный срок. Тогда через несколько месяцев останется только следить за тем, чтобы платежи поступали своевременно, вовремя рассчитываться с собственниками.

Прибыльно ли заниматься субарендой

Да, если организовать посуточную или покомнатную субаренду.

Получив согласие собственника, можно «пересдать» квартиру по более высокой цене или сдавать отдельно по комнатам или на сутки. Тогда выгода будет ощутимой. Но такой бизнес пойдет только в крупных городах или туристических центрах. В небольших населенных пунктах таким способом много не заработать.

Рентабельность операции зависит от некоторых факторов:

• удаленность квартиры от центра населенного пункта;
• удаленность от транспортной сети, магазинов;
• уровень комфорта;
• количества комнат.

Если рассматривать субаренду как вид деятельности для заработка, минимизируйте риски. Например, риск порчи имущества или риск неуплаты взноса.

Плюсы и минусы

Прежде чем заняться таким бизнесом, оцените его преимущества и недостатки.

Не всегда удается договориться с хозяином квартиры. Не заключайте договор субаренды в обход владельца, если не хотите неприятностей.

Риски и опасности

Для каждой стороны субаренды есть определенные риски.

Для арендатора основной риск — отказ владельца жилья передавать его в субаренду. Еще одна опасность — порча имущества в квартире и неполучение денег.

Если халатно отнестись к составлению договора, арендатор не сможет стребовать с третьего лица деньги в качестве покрытия убытков. Ему придется отвечать перед собственником квартиры своими деньгами. Это прямые убытки!

Другие риски:

1. Для субарендатора — досрочное расторжение договора без возврата денег. Если собственник квартиры решит прекратить отношения с арендатором раньше времени на законных основаниях, договор субаренды будет расторгнут.
2. Для владельца помещения — риск встречи с недобросовестными съемщиками. Например, будут мешать соседям, нарушать порядок или могут съехать, не заплатив.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Мой совет: привлекайте к составлению соглашения по субаренде профессионала. Он поможет минимизировать риски, отстоять интересы клиента в случае судебного заседания

Как рассчитать стартовый капитал

Для этого проведите мониторинг рынка недвижимости по направлению аренды жилья. Изучите объявления по аналогичным предложениям. Но сначала определитесь с бизнесом: посуточная субаренда или длительная, но по комнатам. От этого зависит прибыльность. Заработать на краткосрочной сдаче быстрее.

Поиск необходимой суммы

С чего начать поиск необходимой суммы? С того, чтобы понять, сколько квартир сразу можно сдать в субаренду.

Для этого составьте подробную инструкцию. Если с одной квартиры, попробуйте занять нужную сумму на ежемесячный платеж у друзей или родственников. Если же в проекте несколько квартир для сдачи в субаренду, обращайтесь в банк для получения кредита на нужную сумму.

Но займ нужно чем-то обеспечить. Например, подтвердить свой доход. Кроме того, банку необходимо платить проценты. Поэтому на скорое получение прибыли от субаренды рассчитывать не стоит.

Подбор квартир для субаренды

Выбирайте квартиры в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой. Если предусматривается посуточная аренды, то необходима транспортная доступность.

Подбор производите, исходя из целей будущего бизнеса. Если квартира будет сдаваться по комнатам, например, студентам, ищите вблизи учебных заведений. Если речь идет о курортном городе, то важна близость моря, достопримечательностей, магазинов, кафе, ресторанов.

Для поиска используйте различные площадки объявлений онлайн или офлайн. Но нужно сразу же обговорить с собственником передачу квартиры в пользование третьим лицам. Если он не возражает, получите от него письменное согласие или составьте договор аренды, в котором пропишите «с правом субаренды».

Какие бытовые принадлежности понадобятся

Если жилье сдается в субаренду посуточно, обеспечьте жильцам комфортное проживание.

Для этого в квартире должны быть:

• холодильник;
• чайник;
• плита;
• посуда;
• мебель;
• прочие необходимые вещи.

Дополнительно можно предоставить постельное белье и одноразовые туалетные принадлежности.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Чтобы быстрее найти клиентов для субаренды, проявите активность. Не только просматривайте объявления и обзванивайте потенциальных клиентов. Но и самостоятельно дайте объявление.

Пошаговое руководство:

• подать объявление в местные газеты или специализированные журналы;
• разместить объявление на популярных интернет-ресурсах;
• повесить объявление в том районе, где располагается квартира под субаренду.

Не стоит ждать, что сразу же получится сдать помещение в субаренду.

Другие способы поиска клиентов

Можно обратиться в агентство недвижимости. Они помогут с поиском клиентов. Но за услуги риелтора придется заплатить. Это учтите при расчете стартового капитала.

Как правильно сдать квартиру в субаренду

Найти клиента — это половина дела! Следует правильно сдать квартиру в субаренду. На будущую прибыль влияют несколько факторов, не только расположение объекта сделки.

Как себя вести

В отношении клиентов — честно. Опишите все преимущества жилья, расскажите о его недостатках. Кроме того, их укажите в договоре.

Клиента оповестите, что заключается не первичная сделка, а вторичная, то есть субаренда. Поэтому покажите ему согласие собственника. Он должен понимать, что операция законная.

Как оплатить выставленный счет

Его можно оплатить как безналичным способом, так и наличкой. Эти нюансы обсуждаются сторонами, прописываются в соглашении.

Какие потребуется документы для сдачи квартир

Чтобы сдать квартиру во вторичное пользование, подготовьте комплект документов.

От потенциального пользователя нужен только паспорт.

Но субарендодатель должен подготовить:

• свой паспорт;
• если имущественное право зарегистрировано до 2016 года, «синее» свидетельство о собственности. Если же право оформлено после 2016 года, достаточно выписки из ЕГРН;
• согласие собственника на передачу имущества в пользование третьему лицу, то есть в субаренду. Оно должно быть письменным. Заверять дополнительно у нотариуса не требуется. Если в «теле» первичного договора прописано, что он с правом субаренды, то дополнительно брать письменное согласие от владельца квартиры не требуется;
• документ, на основании которого возникло имущественное право. Это договор купли-продажи, дарения или завещание;
• договор аренды, в который вписаны данные субрендодателя;
• сам договор субаренды в 2-х экземплярах;
• если от лица субарендодателя выступает его доверенное лицо, то доверенность от нотариуса.

Так как заключается вторичное соглашение, у субарендодателя вряд ли будут оригиналы некоторых документов. Поэтому заранее подготовьте нотариальные копии. Но по договоренности с собственником можно предъявить оригиналы.

Официальное оформление деятельности по сдаче квартир

Если человек решил серьезно заняться таким бизнесом, как субаренда, ему следует его официально оформить. Один из простых способов — оформить индивидуальное предпринимательство. Для этого посетите отделение налоговой инспекции по месту жительства, подайте заявление. В качестве системы налогообложения выбирайте «патент».

Суть такой системы в том, что предприниматель оплачивает налог на потенциальный доход. Он зависит от того, сколько квартир указано в заявлении под субаренду. Чем их больше, тем выше сумма налога к уплате. Также размер обязательного взноса зависит от региона.

Сдавать дополнительную отчетность не требуется. Поэтому такая система привлекает начинающих бизнесменов.

Платить налог следует так:

• одним взносом при получении;
• или 1/3 при получении патента, 2/3 по окончании налогового периода.

Срок действия патента составляет от 1 до 12 месяцев. Этот критерии выбирает сам предприниматель. Если по окончании налогового периода он решит больше не продолжать деятельность по субаренде, то дополнительно уведомлять налоговиков не требуется. Если решит продолжить, то следует снова внести обязательный платеж.

Кроме того, предприниматель должен платить страховые взносы за себя. Их сумма фиксирована каждый год. Некоторые считают, что проще сдать один раз в год декларацию по УСН, заплатить налог в размере 6% от фактического дохода, чем использовать ПСН.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Какие нужно заплатить налоги

В зависимости от выбранной системы налогообложения. Если выбран патент, то налог в размере 6% от предполагаемого налога плюс страховые взносы за себя.

Если выбрана упрощенная система налогообложения, то 6% от фактического дохода. Кроме того, закон позволяет уменьшить сумму ежегодного налога на сумму уплаченных страховых взносов за себя.

Если же предприниматель выберет основной режим налогообложения (что не рекомендую делать начинающим бизнесменам), то нужно платить НДС и прочие налоги.

Что будет за неуплату налогов

Порядок привлечения неплательщиков налогов регламентирован ст. 120 НК РФ. Уклонение от уплаты налогов в течение одного налогового периода чревато штрафом не более 10 тысяч рублей.

Если же действия зафиксированы в течение нескольких налоговых периодов, то, помимо основного долга, нужно заплатить штраф в размере 20% от этой суммы.

Какие нужно заплатить налоги

В зависимости от выбранной системы налогообложения. Если выбран патент, то налог в размере 6% от предполагаемого налога плюс страховые взносы за себя.

Если выбрана упрощенная система налогообложения, то 6% от фактического дохода. Кроме того, закон позволяет уменьшить сумму ежегодного налога на сумму уплаченных страховых взносов за себя.

Если же предприниматель выберет основной режим налогообложения (что не рекомендую делать начинающим бизнесменам), то нужно платить НДС и прочие налоги.

Что будет за неуплату налогов

Порядок привлечения неплательщиков налогов регламентирован ст. 120 НК РФ. Уклонение от уплаты налогов в течение одного налогового периода чревато штрафом не более 10 тысяч рублей.

Если же действия зафиксированы в течение нескольких налоговых периодов, то, помимо основного долга, нужно заплатить штраф в размере 20% от этой суммы.

Что говорит закон

Субаренда регламентируется гражданским законодательством, а именно ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что арендатор может передать во вторичное пользование квартиру, получив письменное согласие собственника.

Такие отношения регламентируются договором. Он составляется в письменном виде. Если срок действия превышает 1 год, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Права и обязательства арендатора и субарендатора

Одним из условий действия соглашения является соблюдение прав и обязанностей обеих сторон. Их нужно отразить в договоре.

В обязанности субарендодателя (арендатора по первичному договору) включите следующие пункты:

1. Жилое помещение передано в пользование в пригодном для проживания состоянии. Это означает, что в квартире в исправности коммуникации, канализация, холодное водоснабжение.
2. Коммунальные платежи, в которые входит и капитальный ремонт, оплачивает собственник жилья. Если стороны договорятся между собой, эти обязанности можно возложить на того, кто берет квартиру в пользование. После ввода ИПУ арендаторы и субарендаторы оплачивают только фактическое потребление ресурсов. Этот нюанс прописывается в договоре.

У субарендатора также есть обязанности:

1. Использовать квартиру или комнаты только для проживания людей. Сдавать (снимать) квартиру под офис запрещено. Если есть такое желание, то поменяйте статус жилья. Но сделать это может только владелец и при наличии некоторых условий.
2. Периодично вносить плату за пользование жилым помещением. Как правило, это происходит раз в месяц. Но стороны могут договориться между собой о ежеквартальной оплате. Также обсудите способ передачи — наличными деньгами или с помощью безналичного расчета.
3. Проводить текущий ремонт помещения, если стороны не договорились о другом.

Кроме обязанностей, у каждой стороны есть и свои права. Их обязаны соблюдать обе стороны по отношению друг к другу.

У собственника есть право получать плату за пользование квартирой в те сроки, которые прописаны в договоре.

Список прав тех, кто пользуется жильем, более широкий:

1. Самостоятельно проживать в снимаемой квартире.
2. Впустить жить своих совершеннолетних родственников, если владелец даст на это согласие. Рекомендуется список лиц указать в договоре. Для проживания детей в возрасте до 18 лет спрашивать разрешения собственника не требуется. При условии, что в данном помещении проживает один из его родителей.
3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив владельца. Срок предупреждения прописывается — от 1 до 3 месяцев.

Признание договора недействительным

Это может сделать только суд, если одна из сторон докажет, что при заключении присутствовали определенные обстоятельства. Например, соглашение подписано под угрозой жизни и здоровья.

Чтобы признать сделку недействительной, нужно подать иск и предъявить суду доказательства. Если были нарушены права истца, можно также требовать компенсации морального вреда.

Расторжение договора

Стороны могут расторгнуть договор по обоюдному согласию или в судебном порядке. Договорившись между собой, можно прекратить отношения в любой момент действия договора.

В суд обращаться тогда, когда права одной из сторон нарушены, а вторая сторона не желает этого признавать.

Порядок разрешения споров

Если стороны не могут договориться между собой, они могут перенести свои споры в суд. Для этого один из них должен подать в суд исковое заявление с требованиями.

Виды договоров

Аренда может быть с правом субаренды или без такового. Это означает, что нужно спрашивать разрешения собственника при заключении вторичной сделки или не нужно.

Договор аренды с правом субаренды

Если в «теле» договора аренды прописано «с правом субаренды», то дополнительно спрашивать разрешения собственника на совершении вторичной сделки не нужно.

Договор субаренды

Она заключается в письменной форме на основании тех условий, которые прописаны в первичном договоре. Срок действия не может превышать ранее установленный.

Образец договора субаренды

Чтобы сделка была законной, правильно составляйте договор. Существует типовая форма, в которую можно вписать личные данные сторон и характеристики предмета сделки. Образец типового бланка здесь.

Форма договора

Если сторонам выступают физические лица, то допускается заключение договора в устной форме. Но так делать не рекомендую, потому что отстоять права и защитить интересы в судебном порядке будет сложно. Поэтому заключайте письменное соглашение.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то заключение письменного договора обязательно. Если срок его действия больше года, то регистрируйте в Росреестре.

Какие сведения вносятся в договор

В типовой бланк договора вписать:

• для физических лиц — полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства;
• для юридических лиц — полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Указать документ, на основании которого фирма ведет свою деятельность;
• полный адрес квартиры, сдаваемой в субаренду;
• ее характеристики — этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается субаренда по комнатам, то метраж каждой;
• реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение;
• реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
• срок действия;
• реквизиты первичного соглашения;
• размер платы за квартиру (за каждую комнату);
• порядок и периодичность ее внесения.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

По договоренности стороны могут внести дополнительные условия. Например, между съемщиками определить порядок пользования местами общего пользования или обговорить возможность постановки на временный миграционный учет.

Предмет сделки также должен быть описан. Все основные характеристики переносятся из первичного соглашения — общая или жилая площадь, количество комнат в квартире, прочее. Если будет субаренда посуточно, то отдельно описывается каждая комната.

Необходимые документы

Чтобы зарабатывать деньги таким способом, подготовьте документы, перечисленные выше:

• паспорт субарендодателя;
• документы, подтверждающие имущественное право на квартиру;
• согласие собственника на передачу имущества в пользование третьему лицу;
• документ, на основании которого возникло имущественное право.;
• первичный договор аренды;
• технический паспорт и экспликация;
• кадастровая документация;
• договор субаренды в 2 экземплярах;
• если от лица субарендодателя выступает его доверенное лицо, то нужна доверенность от нотариуса.

Чтобы снизить вероятность оспаривания сделки, можно потребовать от субарендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Регистрация договора

Так как объектом сделки выступает квартира или комната, то есть объект недвижимости, регистрация договора нужна в том случае, если срок действия соглашения более года. Обратитесь в ближайший многофункциональный центр с документами для совершения регистрационных действий через Росреестр.

Госпошлина

Ее нужно платить в том случае, если сделка регистрируется через Росреестр. Размер пошлины зависит от статуса заявителя — физическое лицо или юридическое.

В ст. 333.33 НК РФ прописано, что человек должен внести сумму обязательного платежа в размере 2 000 рублей, а предприятия — 22 000 рублей. Оплатить в отделении банка или в МФЦ.

Реквизиты получить у сотрудника многофункционального центра или скачать бланк квитанции на официальном сайте Росреестра.

При регистрации договора через Госуслуги и оплате пошлины таким же способом предоставляется скидка в размере 30%.

Что будет если составить договор неправильно

Стороны не смогут отстоять права и защитить интересы в судебном порядке. Поэтому рекомендую привлекать к составлению соглашения юриста.

Ошибки в бизнесе на посуточной аренде

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Основная ошибка — когда началась гонка за деньгами. Зачастую субарендодатели, стараясь получить больше средств, забывают об элементарных правилах комфорта для своих жильцов.

Итог — сперва прибыльный бизнес становится убыточным. Люди перестают обращаться, даже если нужно в квартире только переночевать.

Заключение

Субаренда — обычная гражданско-правовая сделка. При грамотном подходе можно построить на квартирах собственный бизнес. Но нужно уважительно относиться к клиентам, предоставлять нормальные условия для проживания или ночлега.

Если вам понравилась статья, она была полезной, делитесь ею со своими друзьями в соцсетях.