Можно ли оспорить дарственную на квартиру: все варианты + комментарии юриста

Приветствую!

Казалось бы, такая долгожданная квартира вдруг уплывает из рук, потому что бабушка/дедушка/кто угодно вдруг подарил ее никому неизвестному человеку. Или известному. Но не вам. Неважно. И тут впору задуматься, можно ли оспорить дарственную на квартиру. Немногие знают, что исполненный документ оспорить непросто.

Для этого как минимум должны существовать предпосылки, которые четко определены в законе. Без их наличия шансы у заинтересованного лица крайне малы. Поэтому рассмотрю подробнее вопрос о том, при каких обстоятельствах имеются перспективы для оспаривания, как грамотно аннулировать дарственную на квартиру.

Что такое дарственная

Ст. 572 ГК РФ трактует дарственную на жилье как юридический документ, согласно которому владелец передает или же принимает на себя обязательство передать в будущем в собственность одаряемому имущество.

Причем передача квартиры осуществляется исключительно на безвозмездной основе в отличие от той же купли-продажи или аналогичных гражданско-правовых сделок. Чтобы дарение состоялось, одаряемый должен принять жилье.

Когда дарственную можно отменить или оспорить

Чтобы ее оспорить, лицу нужно указать в иске одно из оснований, приведенных в ст. 578 ГК РФ:

• посягательство на жизнь дарителя квартиры, в том числе любого из домочадцев;
• причинение физического вреда здоровью, причем важно наличие умысла;
• лишение жизни. В таких обстоятельствах истцами могут выступать прямые наследники умершего;
• из-за небрежного обращения с квартирой возникает угроза ее безвозвратной утраты;
• квартира была подарена юрлицом за полгода до начала процедуры банкротства с целью уберечь имущество от кредиторов.

Можно ли оспорить дарственную при жизни дарителя

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Да, путем направления иска в суд. Причем перспективы оспорить переоформление объекта у истца есть только при наличии веских причин, прямо названных в законе. К слову, любое основание, на которое ссылается истец, будет иметь цену только тогда, когда оно подкреплено доказательствами.

При этом заявитель, рассчитывающий оспорить дарственную на долю или объект недвижимости в целом, должен учитывать процессуальные сроки, специально для этого отведенные.

Можно ли оспорить дарственную после смерти дарителя

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Да, но сложно. На практике встречаются ситуации, когда родственники лишаются наследства, потому что покойный успел переписать свое имущество на одного из домочадцев или же вообще на постороннего человека.

В подобных обстоятельствах родственники часто вынуждены в зале суда оспаривать действительность соглашения по квартире. Нередко в таких случаях приходится прибегать к посмертной психологической экспертизе.

Если получится убедить суд, что квартира или доля в ней были переоформлены собственником при жизни по доброй воле и во вменяемом состоянии, признать дарственную не соответствующей закону шансов нет.

Куда нужно обращаться для оспаривания

Для оспаривания дарственной вам придется обратиться в районный суд. Согласно ст. 28 ГПК РФ, судебный участок должен находиться по месту проживании ответчика.

Непосредственно иск можно передать:

• через канцелярию суда;
• по почте.

Если вы собираетесь передать заявление через канцелярию, подготовьте второй экземпляр документа и попросите поставить на нем штамп, дату принятия и входящий номер. Так вы обезопасите себя от возможных споров о дате поступления иска. Это особенно важно, если в ближайшие дни истекает срок исковой давности.

При пересылке почтой воспользуйтесь отправкой письма с простым уведомлением, чтобы впоследствии легко определить дату, когда иск был получен судом.

Когда дарственную признают недействительной

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка может быть оспоримой или ничтожной. Основное различие между ними в том, что ничтожный договор недействителен априори, в то время как оспоримый является действующим, но может быть недействительным, если так решит суд, рассмотрев иск от заинтересованной стороны.

Все основания, на которые может опираться истец, содержатся в ст. 166–179 ГК РФ.

Так, оспоримым он является, если:

• совершался лицом с ограниченной дееспособностью;
• хозяин не отдавал отчет в своих действиях;
• собственник квартиры оказался под действием глубокого заблуждения, повлиявшего на принятие решения о дарении;
• владелец жилплощади был вынужден пойти на это из-за внешнего давления, обмана или насилия.

Если договор на квартиру был заключен вразрез с законом, например совершался от имени малолетнего или же прикрывал собой другое соглашение, то он будет являться ничтожным. То же самое касается несоблюдения формы дарственной и порядка заключения.

В договоре не должно быть дополнительных условий

Поскольку договор дарения по своей природе является безвозмездным, в нем не допускается содержание условий, обязывающих контрагента взамен совершить какие-то действия или передать какое-либо имущество.

Именно безвозмездность дарения квартиры отличает дарственную от иных сделок (купли-продажи, обмена, ренты).

Так, документ будет недействительным при наличии в нем условий о запрете продажи новым владельцем третьим лицам. Они будут нарушать его права собственника.

Ничтожным является соглашение с условием передачи квартиры получателю дара после того, как владелец умрет.

Также нельзя включить условие, разрешающее бывшему владельцу пожизненно проживать на данной площади.

Дарственная считается недействительной, если подарена определенной категории лиц

В ст. 575 ГК РФ назван перечень лиц, на которых нельзя переоформить имущество ценой более 3000 рублей.

Так, родители (попечители) не вправе передать в дар квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему или недееспособному собственнику, поскольку соглашение будет являться ничтожным.

Кроме того, недвижимость не вправе принять:

• сотрудники учреждений, оказывающих медицинские, социальные или образовательные услуги, от пациентов, обучающихся или находящихся на содержании, в том числе и от их родственников;
• государственные и муниципальные чиновники, работники банков ввиду их должностных полномочий (служебных обязанностей);
• коммерческие учреждения, если дар исходит от подобных коммерческих организаций.

Не соблюдены форма и порядок заключения сделки

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если не будет соблюдена форма и порядок заключения дарственной на квартиру, она будет ничтожной.

Требования к форме документа законодателем прописаны в ст. 574 ГК РФ. Согласно п. 2 этой правовой нормы, дарственная должна иметь письменную форму, устная не допускается.

Вместе с этим дарственная, заключенная после 01.03.2013 г., не нуждается в госрегистрации. Однако сторонам все же придется обратиться в Росреестр, но только для регистрации прав нового владельца, что согласуется с законом № 302-ФЗ от 2012 г.

Даритель не имел права распоряжаться имуществом

Перед заключением соглашения необходимо убедиться в том, что квартира действительно принадлежит дарителю на праве собственности, он вправе ей свободно распоряжаться.

Наличие одного из перечисленных обстоятельств делает договор оспоримым:

• лицо не имело законных прав на объект. Например, оно могло заключить куплю-продажу квартиры, но данные о его правах в Росреестр внесены не были;
• объект находился в общей собственности, в таких случаях его отчуждение требует получения согласия супруга;
• получатель был в курсе того, что второй совладелец квартиры разрешения на сделку не давал.

Дарственная заключена на невыгодных для дарителя условиях

Бывший хозяин вправе попытаться признать переоформление квартиры недействительным из-за того, что его решение было следствием сложных жизненных обстоятельств.

Для этого в суде придется доказать, что вторая сторона (одаряемый) воспользовалась тяжелым положением владельца и уговорила отдать жилье.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Оспаривается ли такая дарственная на квартиру?

Да. В подобных случаях можно ссылаться не только на кабальные условия соглашения, но и на возраст, состояние здоровья, образовательный уровень, а также на тот факт, что квартира – это единственное жилье.
После подписания бумаги дарственную можно отозвать лишь через суд при достаточных на то основаниях.
В силу ст. 577 ГК РФ это возможно, если ваше материальное или же семейное положение изменились настолько, что отчуждение квартиры резко снизит уровень жизни.
Если вы передумаете передавать жилплощадь, то ее несостоявшийся получатель требовать каких-либо компенсаций не может.

Сделка совершена путем введения в заблуждение или обмана дарителя

Дарственную можно оспорить, если она основана на обмане или введении бывшего собственника в заблуждение.

Обман, согласно ст. 179 ГК РФ, подразумевает умышленное искажение, сокрытие существенных фактов или же обещание совершения взамен каких-либо услуг, которые, само собой, не оказываются. Ложная информация, сообщенная владельцу квартиры под видом правдивых сведений, побуждает его к заключению соглашения.

Существенное заблуждение в силу ст. 178 ГК РФ следует понимать как ложное понимание о природе или предмете договора, а также о лице, с которым он заключается.

Введение в заблуждение, в отличие от обмана, порой совершается ненамеренно.

То есть контрагент может ввести владельца недвижимости в заблуждение умышленно, дабы получить выгоду, собственник может сам заблуждаться относительно существенных положений соглашения.

Сделка мнимая или притворная

Мнимой, согласно ст. 170 ГК РФ, признается та сделка, которую контрагенты совершили формально, без цели породить правовые последствия, для нее характерные. Обычно намерения участников сводятся к получению конкретного незаконного результата.

Например, переоформление жилплощади для того, чтобы избежать изъятия за долги.

Притворным признается договор, совершенный с целью прикрыть собой другую сделку. Например, дарственная на квартиру была оформлена между родственниками, чтобы замаскировать собой продажу объекта.

На практике к таким маневрам прибегают, чтобы освободиться от налогов.

Даритель на момент подписания договора был недееспособным или невменяемым

Если истцу удастся убедить суд, что хозяин в момент переоформления жилплощади был недееспособным или невменяемым, иск удовлетворят, то есть соглашение будет признано ничтожным.

Доказать недееспособность дарителя довольно просто. Она обычно подтверждается заключением из психоневрологического диспансера, где собственник наблюдается. Если иск был подан после смерти владельца, назначается посмертная психиатрическая экспертиза.

Недееспособность может быть и в силу возраста. Так, несовершеннолетний не сможет распорядиться собственной недвижимостью без разрешения родителей (попечителей).

Иначе обстоит дело с доказательствами невменяемости.

На практике предъявить свидетельства того, что собственник в момент переоформления недвижимости был невменяемым, довольно сложно. Тем не менее истец может попытаться убедить суд, что владелец не осознавал значения своих поступков, когда переоформлял жилье. Например, был нетрезвым или болел.

Сделка совершена недобровольно

Если передача квартиры была совершена против воли собственника, дарственная будет признана недействительной. Принуждение к заключению дарственной предполагает угрозу со стороны заинтересованного лица.

Оно выражается как в психическом насилии (например, в виде шантажа), так и в использовании физического воздействия (побои, нанесение телесных увечий). Нередко сопровождается уничтожением или повреждением имущества собственника.

Основания, перечисленные в статье 578 ГК РФ

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Любая причина, указанная в ст. 578 ГК РФ, может быть самостоятельным поводом для аннулирования сделки в суде.

Так, бывший владелец вправе требовать отмены дарения из-за того, что одаряемый совершил покушение на его жизнь или настолько плохо обращался с квартирой, что возникла угроза ее разрушения. Как вариант – устроил притон в квартире, пытался ее сжечь в нетрезвом состоянии.

Поводом оспорить дарственную является также смерть одаряемого, но если этот пункт был предварительно прописан в документе.

Перед тем как попытаться оспорить дарственную, заявитель должен выбрать, на какое основание он будет ссылаться, дабы выиграть процесс под кодовым названием «возвращение блудной квартиры».

Могут ли родственники оспорить дарственную

Дети дарителя или прочие родственники, думающие, что их права и интересы нарушены, вправе оспорить дарственную.

Если истец получит решение в свою пользу после того, как умер бывший собственник жилплощади, родственники смогут претендовать на объект в качестве наследников.

Чтобы оспорить документ на квартиру, требуется оформить исковое заявление, указав в нем основания, по которым дарение следует признать недействительным.

При этом придется не только перечислить доказательства, но и приложить их к иску. Например, медицинские документы, свидетельствующие о том, что собственник был недееспособен во время заключения соглашения.

Также в документе указываются реквизиты истца, ответчика, подпись истца внизу и дата. Если от имени истца действует другое лицо, его полномочия нужно оформить в доверенности. За ней придется прийти к нотариусу.

Какие сроки установлены для оспаривания дарения

Подать иск в суд, чтобы получить решение о недействительности договора, вы можете до того момента, пока не закончился срок исковой давности. Он закреплен в ст. 181 ГК РФ.

Так, для оспоримых сделок (например, когда подписание дарственной стало следствием обмана) срок равен одному году. Его исчисление начнется с того числа, когда в отношении владельца объекта прекратилось насилие, следствием которого и было переоформление квартиры.

Или же с той даты, когда заявитель узнал (должен был догадаться) о причинах, наличие которых может быть поводом для объявления дарственной не соответствующей закону.

А вот для заявлений по ничтожным сделкам отводится намного больший срок – 3 года. При этом он начнет исчисляться с начала исполнения такой сделки.

А если производство с целью оспорить дарственную на квартиру инициирует третье лицо, то точкой отсчета будет являться день, когда оно узнало (должно было узнать) о начале исполнения.

Обратите внимание: для третьего лица, не являющегося участником дарения, предельный срок давности равняется 10 годам со дня начала исполнения дарственной, что четко указано в п. 1 ст. 181 ГК РФ.

Какие нужны документы для аннулирования договора дарения

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Поскольку аннулирование дарственной на квартиру происходит исключительно через суд, первое, что нужно сделать, – это оформить иск. Заявление по форме и содержанию должно соответствовать ст. 131 ГПК РФ.

• паспорт инициатора;
• нотариальную доверенность на представителя;
• квитанцию, подтверждающую уплату пошлины;
• решение о том, что собственник квартиры был признан недееспособным (при необходимости);
• дарственную, действительность которой оспаривается;
• документы, подтверждающие основание, лежащие в основе заявления (медицинские заключения, сведения из правоохранительных органов).

Полный перечень документов зависит от конкретного случая.

Если вынесенное решение не удовлетворит истца, он вправе его обжаловать.

Судебная практика оспаривания дарения

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Очень часто оспариваются мнимые сделки. Заявления, как правило, исходят от государственных органов. Например, когда договор совершается с целью уклонения от уплаты налогов, во избежание описи или ареста имущества. Нередко в таких случаях суд принимает сторону истца.

Бывает, в требованиях истца отказывают. Так, собственник переоформил жилье на своего племянника, а через полгода между ними произошла крупная ссора. В результате бывший собственник решил оспорить дарственную на квартиру и вернуть недвижимость. Но требования истца удовлетворены не были, поскольку на момент заключения договор полностью соответствовал воле сторон.

Нередки ситуации, когда потенциальный завещатель дарит кому-либо квартиру, при этом игнорируя прочих членов семьи. В таких случаях родственники пускаются в судебные тяжбы.

Суд перед принятием решения учитывает обстоятельства заключения дарственной, принимает во внимание доказательства, обосновывающие доводы истца, заслушивает свидетельские показания.

Заключение

ГК РФ содержит ряд оснований, по которым можно оспорить дарственную, причем не только ее сторонами, но и третьими лицами, считающими, что их права нарушены. Именно поэтому ответственно подходите к оформлению документа на квартиру, дабы предотвратить притязания на дом несостоявшихся наследников.

Читайте статьи и повышайте свою юридическую грамотность! Если есть вопросы, жду в комментариях.