Муниципальная квартира в аренду: можно ли и как

Добрый день, уважаемый читатель!

Увы, не все россияне живут в собственных квартирах. Некоторые пользуются муниципальным жильем. Конечно, его можно перевести в частную собственность по программе приватизации, но не все это делают.

Наличие частной собственности не мешает сдавать жилье в аренду. В этой статье расскажу, можно ли сдавать в аренду муниципальную квартиру. Если да, какие нюансы нужно учесть. Если нет, что грозит пользователю.

Законодательное регулирование аренды неприватизированного жилья

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Передать муниципальную квартиру в пользование родственникам или посторонним гражданам может только законный владелец. Исходя из формулировки, муниципальная квартира принадлежит муниципалитету, то есть одной из ветвей власти. Частное владение на нее не оформлено.

Теперь обратимся к ЖК РФ. В ст. 76 этого законодательного акта прописаны условия, когда пользователь жильем по договору социального найма имеет законную возможность сдать его в поднаем.

То есть сам наниматель, данные которого прописаны в соглашении на соцнайма, выступает в роли первичного пользователя. У него нет полноценной возможности передать свое право пользования.

Поднаниматель не становится полноценным участником арендных отношений. Ответственность за нарушение первичного и вторичного соглашения лежит на ответственном квартиросъемщике.

Что такое муниципальная квартира

Это квартира, принадлежащая государству, в роли которого выступают органы на местах. То есть человек, проживающий в ней, не владеет ей на праве законной частной собственности. Он ей только пользуется. Для этого заключает с местной властью договор соцнайма.

Квартирант и члены его семьи не вправе распоряжаться муниципальным жильем, только пользоваться. Они могут прописаться в муниципальном помещении, жить в нем отведенный срок, использовать его в житейских и бытовых целях. Но без необходимости сдавать в аренду его нельзя.

По сути, на любые действия с муниципальным помещением нужно спрашивать согласие собственника. Например, чтобы оформить регистрацию в ОВМ, нужно получить письменное согласие местной власти. Даже выписать покойного из муниципального жилья может только представитель местного самоуправления.

Аналогичная ситуация и с арендой. Сдать муниципальную квартиру в пользование другим гражданам и получать за это деньги можно только с письменного разрешения владельца.

Запреты и исключения из правил

Существуют несколько обстоятельств, при которых нельзя сдавать неприватизированное жилье в аренду.

В каких случаях нельзя сдавать социальное жилье

В ст. 76 ЖК РФ прописано, что однозначно нельзя сдавать в аренду муниципальную квартиру или ее часть, если в ней проживает или только заселяется (то есть уже имел контакт с предметами мебели) человек, имеющий одно из хронических заболеваний.

Дело в том, что риск заражения посторонних людей при контакте с предметами или воздухом из квартиры достаточно велик.

Точный список установлен в Перечне, который утвержден в 2012 году за № 987Н.

В список болезней, например, входит туберкулез в активной форме.

На какую государственную площадь разрешено заселять квартирантов

Сдать муниципальную квартиру в аренду можно, но с соблюдением законодательных норм и получением согласия от собственника. Если последний не возражает против таких действий, тогда факт получения денег за аренду будет считаться законным. Договор найма при этом расторгать не требуется.

Кроме получения согласия от собственника, нужно получить письменное согласие от всех людей, которые фактически проживают в этой квартире.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если наниматель живет один, то и спрашивать разрешения ни у кого не нужно, только у владельца. При соблюдении всех условий можно сдать в пользование всю муниципальную квартиру или отдельную комнату.

Если согласие не получено, то и сделка по поднайму не будет считаться действительной.

Плюсы и минусы официальной сдачи в аренду

Прибыль, получаемая владельцем муниципального жилья от сдачи его в аренду или поднайм, относится к тем видам доходов, которые подлежат обязательному налогообложению.

Договор аренды можно заключить на любой промежуток времени, если стороны достигнут договоренности по этому вопросу. Если период пользования жильем превышает 1 календарный год, у владельца возникает обязанность по уплате налога на доходы, которые он получит после сдачи.

Конечно, обязанность по внесению обязательного сбора в бюджет с получаемой прибыли есть всегда, вне зависимости от того, на какой временной промежуток сдается жилье. При отсутствии контроля со стороны налоговиков исполнять ее многие собственники не торопятся.

Прежде чем сдавать муниципальное жилье или его часть в аренду, стоит оценить реальные плюсы и минусы.

Почему не рекомендуется сдавать квартиры в обход администрации

Потому что согласие собственника — обязательный документ для совершения сделки по аренде муниципального жилья.

Если его не будет, а администрация узнает о сдаче квартиры в аренду, нанимателя и членов его семьи могут принудительно выселить из помещения. Основание — нарушение условия соглашения на социальный найм.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Что будет, если не уведомить муниципалитет о сдаче квартиры

Соглашение на поднаем будет считаться оспоримым.

Во-первых, если наниматель решит его зарегистрировать через Росреестр (при этом срок аренды должен превышать 1 год), ведомство не пропустит сделку без письменного согласия от муниципалитета.

Во-вторых, в соглашении на соцнайм прописывается пункт, который запрещает сдачу муниципальной квартиры в аренду без согласия собственника.

Поэтому такие действия нанимателя приводят к нарушению условия контракта. Это повод оспорить сделку и выселить недобросовестных жильцов.

Как сдать неприватизированную квартиру в аренду

Прежде чем сдать в аренду муниципальную квартиру, нужно обратиться к собственнику с просьбой выдать разрешение.

Рекомендую оформить письменное прошение, направить его письмом с уведомлением. Ответ должен быть дан в течение одной календарной декады. При отсутствии возражений муниципалитет выдаст письменное согласие на сдачу муниципальной квартиры в аренду.

Только после этого можно искать квартирантов. Если вместе с инициатором сделки в муниципальном помещении проживают еще люди, нужно также заручиться письменным согласием от них.

Какие документы для этого нужны

Не стоит забывать, что нужно подготовить комплект документов:

• свой паспорт;
• соглашение о соцнайме, на основании которого наниматель проживает в этой муниципальной квартире. В документе должны быть указаны данные нанимателя и собственника;
• согласие от муниципалитета;
• согласие от других людей, проживающих в сдаваемой в аренду квартире;
• если от лица собственника выступает его доверенное лицо, доверенность от нотариуса.

Будущий «поднаниматель» должен подготовить свой паспорт. Если он будет жить не один, то документы других лиц.

Также соглашение на аренду муниципального жилья. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к специалисту — юристу, риелтору, нотариусу.

Пошаговая инструкция по заключению договора поднайма жилого помещения

Есть один нюанс! При подготовке заявления в муниципалитет с просьбой разрешить сдать муниципальную квартиру в аренду необходимо, чтобы его подписали другие члены семьи, проживающие по этому адресу. Можно подготовить от них отдельное согласие, но рекомендую воспользоваться первым вариантом.

Прошение должно быть обоснованным. Поэтому к нему нужно приложить:

• документы всех членов семьи, проживающих на данной жилплощади;
• справку из ОВМ, в которой дан список всех постоянно зарегистрированных в квартире людей;
• выписку по коммунальным платежам — не должно быть долгов;
• копию действующего соглашения на социальный найм.

После получения согласия от владельца можно искать жильцов. Для этого можно воспользоваться любыми доступными способами:

• обратиться к риелтору;
• спросить друзей, знакомых, родственников, коллег;
• дать объявление на онлайн- и офлайн-ресурсах.

Когда квартиранты будут найдены, с ними нужно достичь договоренности по всем условиям. В частности, по оплате. Только после этого надлежит составить договор аренды.

Что такое договор поднайма и условия подписания такого договора: какую информацию должен заключать договор поднайма

Если сравнивать социальный и коммерческий найм (то есть аренду), то сделка по поднайму равнозначна сделке по субаренде. В обоих случаях требуется получить согласие собственника.

При составлении соглашения на поднайм нужно:

1. Для физических лиц — полностью Ф.И.О., данные из паспорта, адрес места жительства.
2. Для юридических лиц (муниципалитет) — полностью название фирмы, юридический адрес, Ф.И.О. и должность руководителя.
3. Полный адрес квартиры, сдаваемой в поднайм (в аренду).
4. Ее характеристики — этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, то нужно указать метраж каждой.
5. Реквизиты документа, подтверждающего право пользования муниципальной квартирой у нанимателя.
6. Реквизиты документа, на основании которого администрация владеет жильем.
7. Срок действия.
8. Реквизиты первичного соглашения.
9. Размер платы за квартиру (за каждую комнату).
10. Порядок и периодичность ее внесения.
11. Прочие условия.

Скачать типовой бланк-образец можно здесь.

По договоренности стороны могут внести дополнительные условия. Например, порядок пользования помещениями общего назначения — кухней, коридором, ванной и туалетом. Это актуально, если муниципальная квартира будет сдаваться в аренду по комнатам.

Нужно подготовить 3 экземпляра соглашения. По одному экземпляру должно быть у нанимателя, поднанимателя и собственника.

Получение согласия собственника и прописанных жильцов

Это обязательный документ, без него сделка не может быть заключена. Чтобы его получить, необходимо оформить письменное заявление от имени нанимателя и членов его семьи, имеющих постоянную прописку по указанному адресу. В заявлении изложить просьбу разрешить сдать муниципальную квартиру в аренду.

Чтобы доказать, что все прописанные и проживающие согласны на сделку, каждый из них должен подписать данное заявление. Надлежит поставить подпись, ее расшифровку и дату.

Заявление направляется почтовым отправлением с уведомлением в местную администрацию.

На рассмотрение дается 10 дней. Через этот срок должен прийти ответ.

Плата за поднаем

Это условие относится к существенным. Стороны должны прописать размер платы за пользование муниципальной квартирой, периодичность ее внесения. Например, в конце месяца или до 05 числа каждого месяца.

Также можно указать порядок внесения средств — наличными деньгами или безналичным способом. Плата за аренду устанавливается соглашением сторон. Уведомлять собственника о размере нет необходимости.

Закон не запрещает делать перевод на банковский счет. Тогда в договоре его нужно прописать. Но наниматель должен понимать, что у него ежемесячно возникает доход, с которого он должен заплатить подоходный налог. Сумму НДФЛ к уплате рассчитать самостоятельно по итогам года или периода действия договора.

Срок действия и причины прекращения

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Период действия соглашения аренды не может превышать период действительности договора соцнайма. Это условие дополнительно прописывается в «теле» документа. Также нужно указать конкретную календарную дату, когда все договоренности перестают действовать.

Одна из причин прекращения действия соглашения на сдачу муниципальной квартиры — истечение срока действия самого соглашения или первичного договора на найм.

Также его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Например, поднаниматель решил съехать. Но об этом должен предупредить «первичного» пользователя за 1–3 месяца.

Если один из оппонентов нарушит условия договора — это также причина прекратить сотрудничество. Это можно сделать мирным путем или в судебном порядке.

Ответственность за нарушение условий

Если стороны нарушат условия договора, их можно привлечь к ответственности. Как правило, это расторжение всех договоренностей и выселение из квартиры. Если нарушения серьезные, можно требовать денежной компенсации.

Очень редко, но решение споров выносят в зал суда. Как правило, все конфликты решают в мирном порядке.

Если наниматель решит сдать квартиру, не оповестив об этом владельца, его ожидает принудительное выселение без права предоставления прочего жилья.

Срок рассмотрения заявки

У муниципалитета есть 10 дней на рассмотрение заявки. Срок начинается не с момента отправки почтового отправления, а с момента его получения на руки. В течение этого времени наниматель должен получить письменный положительный или отрицательный ответ.

Отказ должен быть обоснован и аргументирован (если заявитель решит оспорить его в суде или в вышестоящем органе).

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

В каких случаях муниципалитет может отказать в договоре поднайма

Муниципальные квартиры предоставляются в пользование, исходя из количества квадратных метров на одного потенциального квартиранта.

В Москве и прилегающей области эта норма составляет 12 кв. м. Если в помещении будет жить 5 человек, его площадь не может быть менее 60 кв. м.

Аналогичная ситуация и с поднаймом. Администрация должна выяснить количество людей, которые предположительно будут проживать в квартире. Если площадь квартиры не позволяет пустить такое количество, нанимателю выдадут отказ.

Заключение

Сдача в аренду муниципальной квартиры — сделка довольно редкая. Если человек и его семья живет в государственном жилье, то своего у него нет. Зачем тогда сдавать такое помещение в аренду?

Но иногда бывает так, что есть необходимость длительного отъезда. Тогда сдача в аренду муниципальной квартиры актуальна. Но не стоит забывать о письменном согласии собственника и всех прописанных.

Встречались ли вам подобные ситуации? Делитесь своими историями.