Договор аренды квартиры: нужно ли регистрировать, как и где
Приветствую всех заглянувших!
Вы счастливый обладатель бабушкиного наследства и мысленно подсчитываете барыши, но не решаетесь сдавать квартиру, опасаясь санкций налоговой? А может, вам не повезло, и вы стали жертвой недобросовестных нанимателей вашего жилья?
Я расскажу, что может сохранить ваши интересы в спорной ситуации, а точнее, нужно ли регистрировать договор аренды квартиры.
Оглавление
Что такое государственная регистрация?
Немного истории. С приходом перестройки у жителей постсоветского пространства появилась возможность приватизировать свое жилье, а вместе с ней – и право продажи (или иной передачи) квартиры. Поначалу этот вопрос находился в ведении местных БТИ, но постепенно назрела необходимость в систематизации и учете всего приватизированного жилого фонда.
Кроме того, такой подход позволял свести к минимуму аферы и злоупотребления в сфере «квартирных дел». В результате 21 июля 1997 года был принят закон, в рамках которого у физических лиц и организаций появилась возможность регистрировать полученную в собственность недвижимость, а также всевозможные сделки с квартирами в едином государственном органе.
Итак, государственная регистрация выступает в роли правового акта со стороны государства, подтверждающего гражданские права. Оспорить их способен только суд.
Нужна ли регистрация договора аренды?
Не всегда. Чтобы не заблудиться в дебрях закона, предлагаю разобраться в терминологии.
Сегодня в интересующей нас области предусмотрено два вида соглашений:
- найма;
- аренды.
При участии в действиях юридического лица подписывается важный документ – договор аренды. Обычные люди заключают договор найма.
Чаще всего мы оказываемся в ситуациях, когда сделка оформляется между физическими лицами, однако происходит это не всегда (допустим, арендатором может выступать ООО или иная структура).
Чтобы у уважаемого читателя не возникло путаницы, далее я не буду конкретизировать статус регистрируемой сделки в зависимости от того, кто в ней участвует: простой гражданин или организация.
Когда нужно регистрировать?
Если годовой доход составляет более 10 МРОТ, он облагается подоходным налогом в размере 13 %. Такой доход нужно регистрировать в ЕГРН (оттуда поступают сведения налоговикам).
Если хозяин квартиры оформлен как ИП, выгоднее воспользоваться упрощенной схемой налогообложения: ставка по ней составляет 6 % вместо 13 %. Самозанятые лица облагаются налогом по ставке 4 %.
Для чего нужно регистрировать договор аренды?
В первую очередь для защиты сторон. Зарегистрированный долгосрочный договор – гарант того, что интересы участников сделки не пострадают.
Он послужит доказательством при судебном разбирательстве, если до него дойдет дело. Договор также желательно регистрировать, чтобы не быть заподозренным в попытке избежать налогового бремени.
Соглашение может быть аннулировано, если в нем не прописана величина платы за аренду нежилого или жилого помещения.
Когда сроки ее внесения не заявлены, периодичность рассматривается как ежемесячная.
Взаимоотношения субъектов регистрируемой сделки оформляются в письменном виде. В документе указываются:
- адрес объекта (квартиры);
- паспортные сведения участников;
- срок соглашения;
- требования по оплате.
Нормы закона о регулировании регистрации аренды
Тонкости, касающиеся аренды и придания сделке законной силы, отражены в Гражданском кодексе (ГК) РФ и законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Этот ФЗ претерпевал изменения, но наряду с ГК РФ он выступает основополагающим для понимания сущности регистрируемых сделок с недвижимостью:
- Ст. 609, 651 ГК РФ устанавливают, что договор аренды (найма) на временной промежуток от 1 года оформляется в письменном виде и его необходимо регистрировать.
- Согласно ст. 683 ГК РФ, продолжительность долговременного найма (аренды) не может превышать 5 лет.
- Ст. 674 ГК РФ указывает, что в ЕГРН вносится необходимая запись, ограничивающая права собственности на регистрируемый объект недвижимости.
Кто должен это делать?
Если сделка заверена нотариусом, он также вправе обратиться в реестр недвижимости или МФЦ с заявлением о регистрации. Удостоверять арендный договор у нотариуса необязательно. Эта процедура добровольна, проводится исключительно по настоянию сторон.
Где и как регистрируется?
Подписанный в трех экземплярах регистрируемый договор аренды подается в ближайший МФЦ. Граждане, имеющие право электронной подписи, могут заполнить соответствующую форму заявления на официальном портале ЕГРН. Сделать это нужно не позднее 30 дней с момента, когда был подписан договор.
Арендный договор влечет последствия юридического характера с момента постановки на учет в реестре недвижимости, а не с даты его подписания участниками.
На рассмотрение поданного заявления законодательством отводится неделя.
К концу этого срока участники сделки получат на руки заверенное свидетельство установленного образца и выписку из ЕГРН с внесенными сведениями об имеющемся обременении.
Какие нужны документы
При очном обращении в МФЦ необходимо иметь оригиналы следующих документов:
- регистрируемый договор на аренду квартиры (3 экземпляра);
- удостоверение личности (паспорт);
- доверенность представителя, заверенная у нотариуса;
- учредительный пакет документов (если в сделке присутствует юрлицо);
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Сотрудник МФЦ примет регистрируемые документы и заполнит соответствующую форму. Взамен подающий заявление получит расписку с описью принятых бумаг, ему назначат дату следующего визита для получения выписки из ЕГРН.
Госпошлина и сроки
Арендные соглашения на квартиру бесплатно не регистрируют. Величина пошлины регулируется налоговым органом.
Независимо от типа арендуемого помещения она выражается в следующих цифрах:
- для юридических лиц – 22 000 руб.;
- для ИП и физических лиц – 2000 руб.
Реквизиты можно получить заранее или в МФЦ при оформлении пакета документов и оплатить способом, который наиболее удобен: на территории МФЦ, в банке, на почте или использовать мобильное приложение в смартфоне.
Принятое заявление вкупе с полным комплектом регистрируемых документов и оплаченной квитанцией будет рассмотрено и учтено в реестре недвижимости в период отведенного на эту процедуру времени – семь рабочих дней.
Продление простого договора аренды квартиры
Владельцы жилья часто не желают заключать и регистрировать долгосрочный договор, дабы не связывать себя определенными правовыми обязательствами.
Они подписывают с нанимателем краткосрочное (до года) письменное согласие на аренду квартиры: такой порядок дел не только избавляет их от дополнительных трат (уплаты пошлины), но и предоставляет возможность ближе познакомиться с квартиросъемщиком, оценить его платежеспособность.
Если одномоментно заключается несколько таких договоров в отношении одного объекта, вступающих в силу один за другим, – регистрировать их необходимо, поскольку такой юридический акт будет считаться единой сделкой.
Смена нанимателя по договору аренды квартиры гражданином у гражданина
Правильное (соответствующее нормам законодательства) оформление взаимоотношений в большей степени защищает интересы арендатора, нежели хозяина недвижимости: например, нанимателя не могут лишить возможности проживания в квартире без серьезных причин раньше прописанного в соглашении срока.
Еще одним плюсом для гражданина, арендующего жилье, выступает первоочередное право на пролонгирование заключенного с ним договора, зарегистрированного в ЕГРН.
Владелец квартиры не имеет права по личному желанию поменять нанимателя в конце прописанного срока: за 3 месяца до его окончания он должен предложить продление действующему квартиросъемщику (или сообщить о невозможности дальнейшей сдачи квартиры), а затем после его отказа договариваться о найме с иным физическим лицом.
Иначе новая договоренность может быть расценена как недействительная (если она заключалась и регистрировалась в период календарного года с момента прекращения действия договора).
Наниматель вправе аннулировать соглашение, уведомив о своем решении хозяина квартиры за 3 месяца до этого события. Если наступила смерть нанимателя, договор можно заново заключить с человеком, проживающим с ним на одной территории, на тех же условиях.
Особенности регистрации в зависимости от срока аренды
Законодательство все соглашения, касающиеся аренды (найма) объектов недвижимости сроком от 1 года, рассматривает как долговременные и подлежащие обязательной регистрации в ЕГРН.
Если вы в силу определенных причин не желаете регистрировать договор аренды, нужно оформлять согласие на срок, который не превышает 364 дня включительно в обычном году и 365 дней – в високосном.
Если вы выбрали вариант краткосрочной аренды квартиры и последующей пролонгации договора, регистрировать его не надо.
Результат постановки на учет
Акт регистрации, по чьей бы инициативе он не происходил, заканчивается внесением в ЕГРН записи о том, что квартира имеет обременение (о чем свидетельствует соответствующая выписка из Росреестра).
2. Наниматель может проживать в арендованной квартире до окончания действия зарегистрированного договора даже после перехода недвижимости к другому собственнику.
Регистрировать или нет договор аренды квартиры, надо ли это делать – вопрос серьезный, и подойти к нему нужно ответственно.
Не стоит забывать, что помимо определенных обязательств регистрируемый договор предоставляет собственнику неоспоримые преимущества:
- если речь идет о дорогостоящей недвижимости;
- когда владелец надолго уезжает.
Если имущество повреждено, хозяин квартиры вправе рассчитывать на компенсацию в судебном или досудебном порядке.
Последствия отсутствия регистрации договора
Они довольно серьезны, вот некоторые:
- Сделка может быть признана ничтожной по инициативе одного из субъектов – чаще нанимателя (арендатора).
- Собственник квартиры не вправе требовать в судебном порядке возмещения потерь.
- Арендатор не вправе рассчитывать на преимущества, если договор аренды продляется.
- Арендатор не может обращаться к договору, если владелец недвижимости сменился.
- Сделка, которая не прошла регистрацию в ЕГРН, может рассматриваться как попытка владельца помещения уйти от уплаты налогов.
Заключение
Подвожу итог: акт государственной регистрации договора аренды квартиры в первую очередь защищает нанимателя или третьих лиц (например, потенциального приобретателя), но иногда может пригодиться и собственнику квартиры.
Все эти покупатели, арендаторы, наймодатели – это мы с вами, и рано или поздно тема аренды или продажи может коснуться каждого. Надеюсь, что полученная информация поможет вам избежать распространенных ошибок.
Делитесь полезностями в любимых соцсетях и не забывайте подписываться на обновления.
Благодарю за внимание!
С удивлением узнала, что, если регистрируешься в Росреестре и не нарушаешь договор, то выселить не могут до конца срока аренды. Спасибо
Зачем платить налоги, если этого можно избежать? Сдаю себе потихонечку жилье и дальше буду сдавать. А то сегодня нужно регистрировать договор, налог платить, а завтра вообще квартиру отнимут. Скажут, раз не живешь в ней, значит не нужна она тебе…
Я как раз сдаю бабушкину квартиру. Думаю, что пока ставить на учет не буду. А квартиранты и не настаивают…
Пока гром не грянет – мужик не перекреститься. В нашей стране большинство таких… Не любим мы регистрироваться… Нигде…
Уезжаю работать за границу. Квартиранты вроде надежные, но на всякий случай буду регистрировать договор в ЕГРН.