Актуальный образец договора на сдачу квартиры в аренду между физическим и юридическим лицом + пример документа

Добрый день, уважаемый читатель!

Каждый и вас знает о том, что собственники жилья имеют право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе сдать его в аренду. Если сторонами отношений выступают граждане и предприятия, то образец договора аренды квартиры между физическим и юридическим лицом будет иметь некоторые особенности.

Их нужно соблюдать, чтобы сделка были признана действительной, стороны могли отстаивать свои права в суде. В этой статье вы узнаете обо всех тонкостях составления договора.

Образец договора аренды квартиры между физическим и юридическим лицами

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Когда стороны вступают в арендные отношения, объектом которых выступает недвижимость, они должны заключить между собой письменное соглашение. Когда одной из сторон выступает юридическое лицо, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Договор составляется по типовому образцу, изменяются параметры предмета соглашения, реквизиты сторон, прочие нюансы.

Стороны соглашения по найму жилого помещения

Таковыми выступают — собственник квартиры и тот, кто хочет ее снять. В ст. 606 ГК РФ они обозначены как арендатор (тот, кто хочет получить квартиру в аренду, то есть снять ее у собственника) и арендодатель (владелец)

Арендаторы

Это лица, которые хотят взять квартиру во временное пользование у ее собственника на возмездной основе. В ст. 606 ГК РФ их также называют наниматели. Последний термин применяется в отношении государственной и муниципальной собственности.

Арендодатели

Это собственники жилых помещений, которые готовы предоставить их во временное пользование на возмездной основе. Как правило, в лице таковых выступают граждане. Если речь идет о государственной и муниципальной собственности, то органы местной власти выступают в роли наймодателей.

Нормативно-правовое регулирование

Основной закон, регулирующий арендные отношения, — это Гражданский Кодекс. В законе есть глава 34, полностью посвященная аренде. Сюда входят положения не только об аренде недвижимости, но и прочих объектов.

Конкретно временному пользованию квартирой не посвящена ни одна статья. Поэтому при заключении соглашения нужно пользоваться положениями параграфа 1, в котором прописаны общие положения аренды.

Если говорить о найме жилья у государства или муниципалитета, то стоит обратить внимание на положения главы 35 ГК РФ. Здесь приведены все нюансы социального найма квартиры у государства.

Сдача под офис

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Некоторые компании предпочитают снимать квартиры, чтобы организовать в них офис. Но в ст. 671 ГК РФ сказано, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания в них граждан. Поэтому сдача квартиры под офис является незаконной.

Чтобы использовать квартиру под офис в Москве, нужно сменить статус жилого помещения на нежилое. Если квартира располагается выше первого этажа, то сделать это довольно сложно.

Поэтому сдача квартиры компании возможна только для проживания в ней граждан (например, сотрудников компании при командировке), но не для офиса.

Требования к составлению

Чтобы сделка была признана действительной, нужно правильно составить письменное соглашение. Так как одной из сторон выступает юридическое лицо, то устной договоренности быть не может.

Закон гласит: в договоре прописаны существенные и дополнительные условия. Существенные условия — это те условия, без которых договор не будет действительным, а сделка будет ничтожной. Дополнительные — это те условия, которые могут быть добавлены в договор по соглашению сторон.

Основные пункты

Без некоторой информации договор аренды не будет считаться действительным. К таковой относится:

• для физических лиц — полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства;
• для юридических лиц — полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя;
• полный адрес квартиры, сдаваемой в аренду;
• ее характеристики — этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат;
• реквизиты документа, подтверждающего имущественного права на помещение;
• реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
• размер платы за квартиру;
• порядок и периодичность ее внесения.

Прочие условия включаются в «тело» договора по договоренности сторон. Например, возможность проживания в квартире членов семьи арендатора или возможность постановки на миграционный учет на временной основе.

Форма договоренности, допустима ли устная

Договор может быть заключен только в письменной форме, так как одной из сторон выступает предприятие. Устная форма договоренности запрещена законом.

Письменная форма необходима, чтобы стороны могли отстоять интересы и защитить права в судебном порядке. Устное соглашение, даже заключенное при свидетелях, не будет считаться действительным.

При возникновении спорных ситуаций и передаче дела в суд показания свидетелей, что стороны достигли между собой договоренности, не будут считаться существенными.

Необходимые документы

Стороны соглашения должны подготовить определенный комплект документов. От того, кто будет снимать квартиру, требуется только паспорт.

От собственника (то есть, от того, кто будет ее сдавать) нужен более внушительный перечень документации:

• свой паспорт;
• если имущественное право было зарегистрировано до 2016 года, то нужно предъявить «синее» свидетельство о собственности. Если же право было оформлено после 2016 года, то достаточно будет выписки из ЕГРН;
• документ, на основании которого возникло имущественное право. Это может быть договор купли-продажи, дарения или завещание;
• если от лица собственник выступает его доверенное лицо, то нужна доверенность от нотариуса.

Все документы нужно предъявить в оригиналах. При договоренности сторон владелец может снять с них копии и приложить к договору аренды.

Права и обязанности сторон

У каждой стороны есть свои права и обязанности по отношению друг другу и к предмету сделки.

В обязанности арендодателя включены следующие действия:

1. Жилое помещение должно быть передано в пользование в пригодном для проживания состоянии. Это означает, что в квартире должны быть в исправности коммуникации, канализация, холодное водоснабжение.
2. Обеспечить надлежащее состояние дома, где находится квартира. Как правило, коммунальные платежи, в которые входит и капитальный ремонт, должен оплачивать собственник жилья. Если стороны договорятся между собой, эти обязанности можно возложить на того, кто берет квартиру в пользование.

У арендатора также есть обязанности, к которым можно отнести:

1. Квартира должна использоваться только для проживания людей. Поэтому использовать ее под офис запрещено. Если есть такое желание, то нужно поменять статус жилья. Это будет входить в обязанности владельца. Но этот нюанс нужно дополнительно прописать в договоре.
2. Своевременное внесение платы за пользование жилым помещением. Как правило, это происходит раз в месяц. Но стороны могут договориться между собой о ежеквартальной оплате. Также нужно обсудить способ передачи — наличными деньгами или с помощью безналичного расчета.
3. Проводить текущий ремонт помещения, если стороны не договорились о другом.

У собственника и квартиросъемщика есть свои права.

Владелец имеет право получать арендную плату с той периодичностью, которая указана в соглашении.

У пользователя список прав более широкий:

• самостоятельно проживать в снимаемой квартире;
• впустить жить своих совершеннолетних родственников. Если владелец даст на это согласие. Рекомендуется список лиц указать в договоре. Для проживания детей в возрасте до 18 лет спрашивать разрешения собственника не требуется. При условии, что в данном помещении проживает один из его родителей;
• расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив владельца. Срок предупреждения прописывается — от 1 до 3 месяцев.

Для прекращения отношений со стороны пользователя не нужно веских причин. Достаточно своевременно вносить плату и предупредить владельца.

Срок действия

Соглашение об аренде бывает долгосрочным либо краткосрочным. Период действия договора устанавливается сторонами по договоренности, прописывается в «теле» документа.

Если договор краткосрочный, то срок его действия составляет менее 1 календарного года. Если оно долгосрочное, то срок действия — 1 год и более.

Пролонгация и прекращение

Прекратить отношения можно в добровольном или судебном порядке. Стороны могут прекратить действие соглашения по взаимному согласию при следующих обстоятельствах:

• срок действия договора закончился;
• одна из сторон не исполняет взятые на себя обязательства;
• по другим причинам, предупредив оппонента за 1–3 месяца.

Так как одним из контрагентов сделки выступает юрлицо, договор нужно регистрировать в Росреестре вне зависимости от срока его действия. Поэтому и дополнительное соглашение о пролонгации также нужно зарегистрировать.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если один из контрагентов не согласен с условиями прекращения отношений или считает, что его права нарушены, можно обратиться в районный суд. Для этого нужно составить исковое заявление, в котором подробно описать свои требования.

Если же стороны довольный сотрудничеством, они могут продлить действие соглашение на любой срок. Для этого достаточно составить дополнительное соглашение к уже действующему соглашению. Его подписывают оба партнера. Оно имеет такую же юридическую силу, что и основной документ — договор.

Особенности сделки

Аренда, как и любая иная гражданско-правовая сделка, имеет свои особенности.

Если я сдаю квартиру юридическому лицу

Договор заключается в письменной форме, он подлежит обязательной регистрации, квартира может быть использована только для проживания. Размер пошлины составляет 2000 рублей. Она уплачивается при подаче документов в Росреестр.

Если я хочу снять квартиру у организации

Порядок составления соглашения такой же, как если собственником выступает частное лицо. Квартира может быть использована только для проживания. Размер пошлины составляет 22 000 рублей. Уплачивается она при подаче документов на регистрацию.

Обязательна ли регистрация договора

В ст. 609 ГК РФ сказано, что если одна из сторон — предприятие, то договор аренды подлежит обязательной жилого помещения регистрации в Росреестре. Нужно посетить ближайший МФЦ и сдать документы. Можно воспользоваться порталом Госуслуги.

Кто оплачивает госпошлину и каков ее размер

За совершение регистрационных действий нужно заплатить пошлину. Квитанцию нужно приложить к комплекту документов. Платит ее собственник.

В ст. 333.33 НК РФ сказано, что сумма к уплате зависит от статуса владельца жилья:

• если это частное лицо, то нужно заплатить 2000 рублей;
• если компания, то 22 000 рублей.

Реквизиты для оплаты можно взять в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. При подаче документов в 2019 году через Госуслуги плательщику предоставляется скидка в размере 30% от той суммы, которая прописана в ст. 333.33 НК РФ.

Образец заполнения договора

Существует типовая форма договора. Образец заполненного бланка можно скачать здесь.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Что будет, если составить документ неправильно

Тогда защитить свои интересы в суде довольно сложно. Если соглашение составлено с нарушением норм ГК РФ, суд признает его (и сделку) недействительным.

Заключение

Договорные отношения в рамках гражданского законодательства должны осуществляться в соответствии с представленными нормами. Поэтому при составлении соглашения нужно опираться на положения главы 34 и 35 ГК РФ.

Если статья интересная, подписывайтесь и делитесь ею с друзьями.