Обязанности риэлтора при покупке, продаже квартиры + образец договора

Привет!

Мы живем хорошо (иногда просто замечательно). Поэтому не самостоятельно пролистываем объявления, бегаем за клиентами, а решаем переложить проблемы на специально обученного человека, вписывая в обязанности риелтора при продаже квартиры организацию уборки, мелкого ремонта, услуг фотографа и еще много чего.

Потом возмущаемся, если фантазия не совпадает с реальностью. Когда риелтор уклоняется от выполнения прямых обязанностей, а когда неправ заказчик?

Кто такой риелтор

Real property – так англичане называют недвижимость. Отсюда пошло испорченное американское realtor – человек, в чьи обязанности входят сделки (в т. ч. продажа) с недвижимостью за комиссионные.

В разных странах обязанности риелторов при продаже квартиры различны, как и законы, регулирующие подобные сделки. Но всегда риелтор – посредник между покупателем и продавцом, защищающий собственные интересы.

Не путайте. Риелтор не адвокат, отстаивать интересы клиента не его обязанность.

Плюсы и минусы сотрудничества

Обращение к риелтору при продаже квартиры несет определенный риск. Однако есть и положительные стороны такого сотрудничества:

Обязанности и функции риелтора по недвижимости

Обязанности риелтора по недвижимости:

1. Работать в правовом поле, не нарушать интересов обеих сторон при сделке (звучит отлично, особенно если закон о риелторской деятельности не принят, а доходы заманчивы, соблазн «переступить черту» велик).
2. Предоставлять достоверную и максимально полную информацию о приобретаемом или нанимаемом жилье.
3. Информировать клиента о законодательных и других нормативных актах, последствиях заключенных сделок купли-продажи.
4. Не разглашать частную информацию клиентов.
5. Обеспечить ведение архива договоров с хранением не менее 3 лет.
6. Выполнять иные обязанности, оговоренные законодательством.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Повторюсь, закон «О риэлорской деятельности» еще не принят. Кто знает, какие еще обязанности возложит на риелтора законодательство (от налогового агента до добровольно-принудительного информатора с лицензией).

Рекомендую изучить стандарт «Специалист по операциям с недвижимостью» (Приказ Минтруда и соцзащиты № 611н от 10.09.2019 г.) .

1. Предоставить клиенту полную информацию об объекте.
2. Проводить переговоры между сторонами, сопровождать сделку.
3. Управлять недвижимостью по поручению клиента.
4. Проводить риелторскую экспертизу (куда входит обязанность оценить рыночную стоимость).
5. Оформлять необходимые документы при продаже.
6. Обеспечивать безопасное проведение расчетов (за исключением услуг в сфере банковской деятельности).
7. Формировать базу данных квартир.
8. Изучать и анализировать рынок недвижимости.
9. Принимать меры по привлечению клиентов (реклама, фотосъемка объекта).

Права риелтора

Риелторы имеют право:

1. Предоставлять услуги по осуществлению сделок по продаже квартир, не нарушая действующее законодательство.
2. Доступа к объекту недвижимости, сопутствующей документации и необходимой для заключения сделки информации.
3. Рекламировать как риелторские услуги, так объекты недвижимости с возможным привлечением фирм (или отдельных агентов), работающих в области рекламы.
4. Отсылать в государственные структуры запросы об объекте, участниках сделки и получать данные, причем его обязанность при этом – не разглашать личную информацию третьим лицам.
5. Страховать личную гражданскую ответственность, связанную с возможными рисками в риелторской деятельности.
6. Отказываться от выполнения обязанностей в случае непредоставления документов (или ложной информации об имуществе), а также в случае обстоятельств, препятствующих оказанию услуг (форс-мажор).

Видеоинтервью со специалистом

Послушайте, что говорят о своих обязанностях лучшие риелторы. Весьма познавательно.

Хотя топовый риелтор в сфере коммерческой недвижимости попытался свернуть тему, ведущий увел разговор на обсуждение всего рынка, «бомбил»-риелторов, нужного образования и качеств. Советы, что дает героиня, применимы к любой отрасли риелторских услуг.

Плюсы и минусы, неприятные обязанности работы риелтора.

Должностная инструкция

Должностная инструкция риелтора применяется в риелторском агентстве. Директор фирмы корректирует текст (в основном обязанности сотрудников) по собственному усмотрению.

Стандартные разделы:

• общие положения;
• права и обязанности;
• ответственность.

Часто все умещается на один лист печатного текста.

Как стать риелтором

Риелтором может работать любой желающий. Обязанность получить профильное образование пока не закреплена законодательно, да и в университетах до сих пор не готовят специалистов по такой специальности.

Зато есть коммерческие школы риелторов, знакомящие:

• с обязанностями;
• навыками продаж.

По окончании выдают «корочки» о прохождении курсов.

Другой вопрос, насколько успешной будет такая деятельность. Рутинное выполнение обязанностей вряд ли принесет много денег.

Здесь важны навыки психологии, знание законов, умение преподнести себя и разрекламировать квартиру. А еще – уметь слушать. Мастерство оттачивается годами.

Попробовать на себе обязанности риелтора можно не с продажи, а со сдачи собственного жилья в аренду.

Как работают риелторы

Только кажется, что обязанность риелтора – показать квартиру при продаже, а в случае согласия получить деньги, ничего не делая. Любое дело требует сноровки. Специалист по недвижимости выполняет работу по подготовке и сопровождению сделки.

Консультирование клиента

Это одна из обязанностей риелтора. Например, клиент:

• звонит по телефону;
• приходит с набором требований к жилью;
• увидел лот в интернет-объявлениях.

Главное здесь – не проконсультировать (сколько стоит 1 кв. м квартиры), а переориентировать на осмотр.

Это как наживка у рыбаков. Если консультация пройдет грамотно, за ней последует осмотр и заключение договора.

Составление договора

Обычно используется стандартный договор купли-продажи. Обязанность риелтора: без ошибок вписать паспортные данные клиентов, проверить документы на квартиру (плюс – есть ли коммунальная задолженность, арест и др.). А также есть ли право продать – ведь регистрация не означает право собственности.

Размещение объявления

Важное правило: продажа квартиры с фото проходит быстрее. Особенно если изображения сделаны правильно (и в количестве не менее 5–6 шт.). Обязанность риелтора – объяснить клиенту эти нюансы.

Торговля массово перешла на интернет-площадки. Размещение одного объявления занимает от 30 мин. Это:

• корректировка размеров;
• нанесение водяных знаков на изображение;
• сопроводительный текст.

Показ квартиры

Обычно квартиру показывают в присутствии жильцов. Обязанность риелтора – правильно расставить акценты на плюсах. Упоминают категорию дома, престижность района, инфраструктуру, дают возможность клиенту осмотреть помещение, не нависая над плечом. Лучше, если потенциальный покупатель сразу увидит ржавые трубы и гнилой плинтус, чем потом будет предъявлять претензии.

Сделка

Еще одна обязанность – проверить документы квартиры, коммунальную задолженность, залог и арест.

Договор купли-продажи заключают, если:

• в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние дети, недееспособные;
• не оформлено соглашение пожизненного содержания с иждивением;
• это не продажа долей.

В последнем случае сначала выделяют доли.

Продавец рискует намного меньше, чем покупатель. Поэтому я рекомендую оформлять договор нотариально: в силу специфики работы поверенного признать продажу квартиры недействительной очень сложно.

Стоимость услуг риелтора

Зависит от города. Например, в Москве расценки, из которых складывается конечная оплата (все это входит в обязанности):

• проверка квартиры на наличие ареста – 500–1000 руб.;
• проверка объекта по шифру учета собственников ЕГРП – 2000–3000 руб.;
• проверка подлинности ордера (ДСН) – 500–1000 руб.

Вот и получается, что полный пакет услуг значительно превышает 200 тысяч рублей (вы же помните о комиссионных непосредственно за продажу?).

По стране расценки скромнее – до 1,5 % от стоимости квартиры. Поэтому при продаже многие взваливают на себя обязанности риелтора, предпочитая самостоятельно собрать справки и не платить посреднику.

Кто такой черный риелтор

Черный риелтор – исключительно наше название. Согласитесь, в Америке и Европе с их толерантностью брокеров, работающих по нелегальным схемам, так не назовут. Это маклеры, проворачивающие криминальные сделки.

Например:

1. Придет в дом к пенсионеру социальный работник, наврет о «государственной помощи» в обмен на подпись. Затем пенсионер становится бомжом, поскольку подписал дарственную.
2. Или я вспомню про 100 руб. долга 10 лет назад, схожу с ружьем к соседу. Он подпишет дарственную в обмен на жизнь…

В криминогенные 90-е черными риелторами становились не отдельные люди – целые банды вместе с милицией, нотариусом, службой соцзащиты – структурами, чья обязанность, наоборот, защищать. Но действовали и одиночки.

Людей, часто беспомощных больных пенсионеров, обманом вынуждали передать квартиру в обмен на рай в хлеву в отдаленной деревушке. И хорошо, если люди оставались живы. Многие до сих пор числятся без вести пропавшими.

У черных риелторов часто есть «мохнатая лапа» – высокий чин, прикрывающий их деятельность. Поэтому расследовать что-либо будут, если слухи дойдут до столицы. Примерно раз в год благодаря огласке крупная банда предстает перед судом. Хотя времена стали спокойнее, будьте осторожны с людьми, что даром обещают VIP-условия.

Мошенничество риелторов при продаже квартиры

Квартира стоит гораздо больше средней зарплаты. Поэтому мошеннические схемы видоизменяются, но работают. Конечно, для этого нужны документы (их крадут или подделывают по копиям).

Здесь можно выделить:

1. Аренда (наем) квартиры с последующей продажей. Сначала снимают квартиру, затем продают. Или получают предоплату с нескольких клиентов, представляясь владельцем, и исчезают.
2. Продажа по оригиналам (дубликатам). Схема немного другая. Собственнику мошенники представляются риелторами, уговаривают хозяина сдать документы «на ответственное хранение», затем продают.
3. Продажа неприватизированных квартир. Предлагается услуга срочной приватизации. Затем жилье либо оформляется на других либо продается.
4. Мнимая смерть владельца, поддельное завещание. Схема работает, если хозяин квартиры уезжает (сдает квартиру) не меньше чем на полгода. За это время мошенники успевают подделать документы, вступить в наследство и продать квартиру.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Лидерство по числу афер удерживают срочные продажи (когда стоимость снижена на 10–20 %, но деньги требуют заплатить иногда до окончания оформления). Около 17 % подобных сделок – мошеннические.

Покупателю ставится условие, что в квартиру он заедет не ранее, чем через месяц-два. За это время квартира продается кому-нибудь еще. А причина – непогашенные правоустанавливающие документы продавца. В них нет отметки, а значит – можно продать снова.

Если квартира юридически «грязная» – арест, залог, ущемление прав несовершеннолетних и др. – или «криминальная» (хозяева добровольно-принудительно передали права собственности), покупателю предлагают купить недвижимость по заниженной стоимости.

Но перед этим «для отмывки» квартира несколько раз за короткий срок меняет владельцев. Мошенники заметают следы, а новый собственник будет через суд отстаивать жилье в суде (пытаться вернуть деньги).

До сих пор доверчивые граждане попадаются в лапы мошенников по схеме:

1. Лженотариус. Юрист фальшивый, продажа иногда проводится в стенах конторы настоящего «стряпчего».
2. Лжерегистрация с использованием генеральной доверенности.
3. Лжедоверенность – оригинал с подписью «левой рукой» или подделка.
4. Продажа по фальшивому адресу: показывают одно жилье, документы оформляют на другое из-за ошибки (часто всего 1 буква) в адресе.
5. Продажа «недоквартир». Дом возводится незаконно, собственнику продается доля, не квартира, например 1/20. Дом либо сносят по решению суда, либо бросают недостроенным.

Другие мошеннические схемы – на первичном рынке. Какой-нибудь жилищно-строительный кооператив предлагает приобрести квартиру на этапе строительства («накопительные» схемы под очень низкий процент). Получается «пирамида» (компания потом искусственно банкротится). Второй вариант: продажа квартиры нескольким собственникам («дубликат»).

Самой изощренной считают «признание продажи недействительной». Документы изначально составлены так, что суд расторгает сделку. Но стоимость продаваемого жилья по документам была занижена от 2 до 20 раз. Поэтому несостоявшийся собственник теряет и жилье, и деньги.

Нужен ли риелтор при продаже квартиры через ипотеку

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

На решение банка об одобрении ипотеки риелтор не влияет, это лишь посредник между продавцом и покупателем.

Найти клиента при продаже квартиры самостоятельно несложно, и длительность поисков будет примерно одинаковой. Чем риелтор действительно полезен, так это его обязанностями по юридическому сопровождению процедуры продажи.

Нужен ли риелтор при продаже квартиры с нотариусом

Задача риелтора – найти клиента. Обязанность нотариуса – лишь правильно составить договор. Если есть причина оформлять продажу через нотариуса, от риелтора можно отказаться.

Как не платить риелтору за продажу квартиры

Когда объявление о продаже квартиры появилось на Авито, мне стали названивать безработные риелторы. Уговаривали стать клиентом, намекали на мифическую базу желающих. Получили ответ: «Услуги риелтора оплачивает покупатель. Приводите своего клиента, договаривайтесь с ним».

Если же договор с риелтором письменный (и составлен с нарушением законодательства), продажу может признать недействительной суд.

Как продать квартиру через риелтора: пошаговая инструкция

Бывают случаи, что риелтор – спасение. Например, проживаете в другом городе, постоянно в разъездах. Тогда приготовьтесь действовать по инструкции.

1. Определите обязанности риелтора (сбор справок, реклама, съемка для рекламы, мелкий ремонт).
2. Поинтересуйтесь по каждому пункту, сколько стоят подобные услуги (например, съемку квартиры делает выездной фотограф).
3. Добавьте к полученной сумме 1,5–2 % от продажной стоимости квартиры. Это контрольная величина.

Когда выберете посредника, подписывайте договор. Не забудьте детально прописать обязанности и указать условия, при которых сделка считается разорванной в одностороннем порядке (желательно с компенсацией ущерба).

Образец договора с агентством недвижимости

При продаже квартиры риелторское агентство обычно предлагает клиенту свой договор. Но внесет изменения, если обосновать свою точку зрения. Приведу для ознакомления, как выглядит бланк.

Скачать его вы можете здесь.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Форма договора

Договор с риелторским агентством заключают в письменной форме. Ваша обязанность – отнестись к этому так, будто завтра намерены подать в суд.

Просите объяснить непонятные слова и переделать документ, чтобы получилась однозначная трактовка. Отказываются? Уходите. Можете пожелать таким про себя: «Стойте дальше. Не будет у вас клиентов и продаж».

Предмет договора

Предметом договора считаются услуги. Например, «Агент обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет заказчика юридические и иные действия, направленные на отчуждение недвижимого имущества, характеристики которого указаны в…»

Какие сведения вносятся

В договор вносятся адреса обеих сторон, реквизиты агентства недвижимости и паспортные данные клиента. В приложении к договору дается характеристика квартиры на основе технической документации.

Необходимые документы

Клиенту для подписания договора потребуется паспорт.

Стоимость услуг

Стоимость услуг оговаривается индивидуально, но в уважающей себя риелторской фирме есть разработанный прейскурант, где каждое действие, формирующее круг обязанностей риелтора, имеет свою цену.

Обязательства

Главная обязанность заказчика – не заключать аналогичных договоров с другими лицами. Хотя этого пункта может не быть в договоре, предупреждаю: при заключении нескольких соглашений одной из фирм придется платить неустойку.

Среди перечня обязательств можно также выделить:

• воздерживаться от совершения следующих действий в отношении квартиры: отчуждение, передача в залог, сдача в аренду/наем;
• обеспечить доступ в квартиру для организации показов.

Обязательства агентства:

• организовать рекламную кампанию и показы квартиры;
• проверить документы продавца и покупателя;
• оформить сделку купли-продажи;
• оказать содействие при государственной регистрации.

Ответственность

Стороны несут обоюдную ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Кстати, профессиональная ответственность агента за вред в результате ошибочных действий должна быть застрахована (и это указывается в договоре).

При этом агент не несет ответственности за:

• скрытые недостатки объекта;
• взаимоотношения заказчика с налоговыми и иными органами;
• расчеты между сторонами по продажам;
• неправомерные действия должностных лиц и т. п., не поддающиеся контролю агента (в обязанности риелтора не входит «дать взятку», «договориться»).

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Почти наверняка в договоре будет прописано: «В случае прекращения договора из-за отказа заказчика последний оплачивает агенту все понесенные расходы, связанные с исполнением обязательств по договору». Мне не встречалось агентств, где бы не стремились переложить все затраты на клиента.

И если такого пункта нет (о чудо!) – скорее всего, фирму купил бизнесмен для своей жены, чтобы не скучала.

Срок действия

В разделе прописывают срок действия договора, а также условия для пролонгации. Например, «Действие договора автоматически продлевается на срок, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на объект».

Регистрация договора

Договор по оказанию услуг риелторским агентством не требует регистрации.

Госпошлина

Госпошлина взимается при заключении сделки купли-продажи. При заключении договора с агентством подобный платеж не требуется.

Нюансы

При подписании договора клиент не обращает внимания на фразу «согласно тарифам агентства». Когда договор вступает в действие, тарифы изменяются в одностороннем порядке. В сторону увеличения, естественно. Поэтому все суммы должны быть сразу прописаны в договоре.

Кроме того, на каждой странице при подписании проставьте свою подпись – так вы защитите себя от смены текста.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту

Лицензия для риелторской деятельности то нужна, то не нужна. Фактически любой человек с улицы может представиться риелтором, даже не регистрируясь как ИП. Для проверки агентств недвижимости Москвы и региона есть «черный список» ненадежных риелторов. Позвоните (бесплатно) (495) 585-83-80.

Дополнительно перед продажей или покупкой самостоятельно:

• поищите отзывы о работе в интернете;
• прогуляйтесь в офис, понаблюдайте за сотрудниками, послушайте разговоры;
• прозвоните указанные телефоны (если это квартирный диспетчерский или прямой сотовый – фирма может исчезнуть за ночь).

Попробуйте поискать фирму на сайте https://reestr.rgr.ru. Ее отсутствие не означает недобросовестную компанию (Гильдия – не государственная организация), но присутствие говорит о соответствии риелторского агентства довольно высоким стандартам.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости

Договор с риелторским агентством можно расторгнуть в любое время. При этом придется выплатить вознаграждение за фактически выполненные действия.

Например, «60 % процентов от размера суммы договора за нахождение потенциального покупателя». Поэтому напоминаю об обязанности внимательно читать договор.

Заключение

Мне приходилось несколько раз продавать квартиры. Обязанности риелторов при продаже квартиры в разных агентствах разные. Жизнь показала, что мастера-риелторы (причем порядочные) встречаются, но платить лишнее…

Продавец квартиры особо не рискует (главное – не продешевить), это проблема покупателя. Если квартира выбрана, лучше обратиться в юридическую контору – там подготовят (соберут и проверят) документы качественно, но за меньшую стоимость.

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи, задавайте вопросы: в недвижимости столько подвохов – любой может быть обманут.