Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку: порядок действий
Приветствую!
Эта публикация для тех, кто нашел и купил квартиру своей мечты через ипотечный кредит.
Сегодня новостройки различаются планировкой, тогда как в советских постройках все однотипно. Поэтому люди давно стали сами перепланировать такие квартиры, делая их комфортными. А как быть, если очень понравилось жилье в старом доме, подходит по всем критериям: цена, расположение.
Расскажу, как возможна покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку, как свою мечту воплотить в реальность, доведя всю процедуру до конца.
Оглавление
Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой
Да, ипотека возможна, только при одном условии, если перепланировка подходит под требования:
- ЖК РФ ст. 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (в ред. ФЗ от 27.12.2018 N 558-ФЗ).
- Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).
Если позволите, моя история об ипотеке.
При покупке квартиры в ипотеку в процессе изучения менеджером банка всех поданных мною документов на квартиру плюс отчет оценщика было установлено, что проведена неузаконенная самовольная перепланировка.
Объединение кухни и комнаты в единое помещение путем сноса гипсокартонной стены. На рассмотрение моей заявки оставалось всего 36 дней.
Через неделю меня пригласили в банк и предложили два варианта: либо я ищу другую квартиру, либо принимаю на себя обязательство как новый владелец — в срок до года (этот период у всех учреждений разный) узаконить перепланировку и предоставить об этом документы в банк. Сбербанк установил мне срок 6 месяцев после регистрации права.
Конечно, поиск новой квартиры совсем не входил в мои планы, тем более что продавец, узнав всю ситуацию с ипотекой, скинул с цены необходимую сумму для последующего оформления перепланировки.
Если перепланировка законная
В купленной мной квартире перепланировка законная, просто не доведенная до конца. Проект составлен, реконструкция проведена согласно его требованиям.
Получив все документы после регистрации права собственности, решил не откладывать в долгий ящик переоформление и разобраться, с чего же начинать. Закон требует, чтобы перепланировка была узаконена. Но, как говорится, назвался груздем — полезай в кузов.
Поэтому, выбрав для приобретения в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой, подготовьте себя морально и материально к «хождению по мукам» (извините — инстанциям).
Если перепланировка незаконная
Нужно четко понимать, что если действия при перепланировке в списке запрещенных изменений, то никакой банк не станет рисковать взять в залог по кредитному договору такой объект.
Поэтому при выборе квартиры в ипотеку изучите технические документы: кадастровый и техпаспорт.
Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире
Начинаю разбираться и составляю порядок действий:
- Иду в банк, получаю разрешение на ипотеку.
- Собираю пакет документов для подачи в архитектуру: проект перепланировки, техпаспорт, выписку из ЕГРН, копию паспорта (это то, что нужно мне как единственному собственнику, если собственников несколько, нужно нотариальное согласие всех, включая детей).
Получение такого разрешения в Сбербанке заняло у меня всего 3 дня. Бывший собственник передал мне имеющиеся у него документы, среди них был проект перепланировки. Ура! Это немного облегчает путь к поставленной цели — ипотеке.
Зачем нужно получение разрешения
Хоть я и полноправный собственник квартиры, пока выплачиваю ипотеку, жилье находится в залоге, без разрешения я не имею права что-то менять в объекте.
Разрешение получено, иду дальше в Департамент архитектуры и градостроительства. Ведь перепланировка уже имеет место.
Вот тут пришлось немного схитрить, сказать, что перепланировка проведена мной недавно, «буквально вчера закончил», на основании согласованного проекта, полученного предыдущим собственником, и теперь нужно пройти всю процедуру оформления до конца.
Сотрудник смотрит документы, принимает заявление, обещает рассмотрение в 45 рабочих дней.
Какие виды перепланировки недопустимы
Градостроительный регламент и жилищный кодекс (для собственного развития, так сказать) стоит почитать каждому. Оказывается, не все можно переделывать, как тебе хочется.
Когда перепланировка входит в список запрещенных изменений, согласно ст. 25 Жилищного Кодекса:
- Частичный или полный перенос и демонтаж несущих стен, конструкций, труб и канализации.
- При наличии газовой плитки невозможно объединение кухни с любым другим помещением.
- Снос перегородки между балконом и прилегающим к нему помещению.
- Создание проема в стенах дома, построенного из кирпича, без установления предварительного усиления.
- Ограничивать доступ к вентиляции.
- Совмещать санузел с ванной возможно, только если квартира расположена на 1 этаже, под тобой никто не живет.
- Переносить батареи на балкон.
Далее информация для тех, кто купил квартиру в ипотеку, по прошествии времени решил провести перепланировку.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Квартира куплена на заемные средства, начинаем:
- Направляетесь в банк-кредитор за получением разрешения (у всех банков срок разный).
- После получения разрешения обращаетесь в БТИ либо любую проектную организацию для заказа проекта и получения заключения (максимально 30 дней).
- Получив проект, направляетесь в администрацию (отдел архитектуры) за получением согласования перепланировки. Администрация выносит решение в течение 45 дней.
- Получив разрешение, смотрите установленный срок — к примеру, стоит 1 год, за этот период нужно успеть провести перепланировку.
- Ремонт закончен, приглашаете жилищную комиссию для осмотра помещения на соответствие проекту, они составляют акт приемки. Это еще максимально месяц.
- Возвращаетесь в БТИ за изготовлением технического плана — 14 рабочих дней.
- С готовым техпланом обращаемся в МФЦ — 7 рабочих дней.
Очень важно собрать полный пакет документов:
- заявление на согласование перепланировки;
- разрешение от банка, где взята ипотека;
- проект перепланировки со всеми приложениями (авторским надзором, техзаключением и т. д.);
- техпаспорт, которому не больше 5 лет;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- если квартира снимается по договору соцнайма, согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире;
- нотариально заверенное согласие собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних;
- решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).
Изучение кредитного договора
Готовясь к перепланировке в квартире по ипотеке, внимательно ознакомьтесь с текстом ипотечного договора для выявления пунктов, относящихся к проведению подобных действий.
Иногда во избежание рисков банки указывают в договоре пункт, запрещающий проведение перепланировки в ипотечном жилье. Здесь ничего поделать нельзя, с настоящим планом квартиры придется жить, пока обязательства перед банком — ипотека — не будут погашены.
Подготовка эскиза будущих изменений
При подготовке эскиза нет необходимости обращаться в проектную организацию для подготовки нужных документов для узаконивания.
Достаточно подготовить эскиз самостоятельно, предварительно заказать копию поэтажного плана на квартиру (последний лист выписки ЕГРН), если нет — заказать в БТИ. Схематично от руки указать все планируемые работы. Что думаете убрать (снести) — зачеркиваете, что возвести — схематично рисуете.
Получение согласия от кредитора
Решив провести законную перепланировку в квартире, что находится в залоге у банка, внимательно перечитайте кредитный договор. Банк всегда пойдет навстречу, ведь тогда жилье возрастет в цене.
Но обязательно учтите несколько факторов, которые сильно влияют на положительное решение:
- нет просрочки по платежам;
- срок выплаты ипотеки превышает 6 месяцев.
Опять немного моих мытарств.
Посещение жилищной инспекции
На 21 день поступил звонок из архитектуры, меня пригласили на получение разрешения. Радость, что сложности с ипотекой преодолены, была очень преждевременной.
Впереди посещение жилищной инспекции. Мне был назначен день и время, когда меня посетят. В назначенное время пришли, посмотрели отсутствие моей стены, что-то записали, зафотографировали и ушли. На следующий день уже я пошел к ним в «гости» за получением того самого заключения. Эта процедура заняла у меня неделю.
Иду дальше. В БТИ.
Регистрация в БТИ
В БТИ, посмотрев все мои разрешения и заключения, не нашли к чему «придраться». И только спросили, вам срочно. Если да, то нужно доплачивать. Если нет, то ожидайте 14 дней.
Я подожду, опыт ожидания уже есть. И снова ко мне гости, измеряют и фотографируют. Ждем-с…
Что можно сделать без согласования с банком
Заключение
Ну вот, прошло две недели, пора идти в БТИ, где забираю диск и документы. Направляюсь в МФЦ.
Вот тут-то мои трудности закончились:
- подача документов для учета изменений характеристик объекта бесплатная;
- занимает всего семь рабочих дней.
Через семь дней, получив свои документы плюс новую выписку из ЕГРН, несу их в банк на ипотеку.
Ну вот, уважаемые читатели, такова моя история по узакониванию перепланировки квартиры, уже находящейся в обременении у банка.
Пусть моя статья будет полезной, делитесь ей с друзьями в соцсетях. Есть вопросы по ипотеке, покупке/продаже — жду в комментариях.
Очень легко читается данный путеводитель хождения по инстанциям! Обязательно дам почитать своим друзьям, у них схожая с Вашей ситуация. Правда ипотеку брали еще в 2008 году, пусть почитают кредитный! Может и не так уж и страшен черт, как его малюют!!!
Да автору просто повезло, что был на руках старый проект, иначе все бы с переоборудованной недвижимостью затянулось на больший период времени.
Сколько же времени в общем заняла вся процедура? ДАГН — 21 день, жилкомисия —7 дней, БТИ —14 дней, МФЦ — 7 дней. Верно? И это же все рабочие дни? Да уж… не быстрая процедура.