Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку: порядок действий

Приветствую!

Эта публикация для тех, кто нашел и купил квартиру своей мечты через ипотечный кредит.

Сегодня новостройки различаются планировкой, тогда как в советских постройках все однотипно. Поэтому люди давно стали сами перепланировать такие квартиры, делая их комфортными. А как быть, если очень понравилось жилье в старом доме, подходит по всем критериям: цена, расположение.

Расскажу, как возможна покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку, как свою мечту воплотить в реальность, доведя всю процедуру до конца.

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Да, ипотека возможна, только при одном условии, если перепланировка подходит под требования:

  1. ЖК РФ ст. 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (в ред. ФЗ от 27.12.2018 N 558-ФЗ).
  2. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176).

Если позволите, моя история об ипотеке.

При покупке квартиры в ипотеку в процессе изучения менеджером банка всех поданных мною документов на квартиру плюс отчет оценщика было установлено, что проведена неузаконенная самовольная перепланировка.

Объединение кухни и комнаты в единое помещение путем сноса гипсокартонной стены. На рассмотрение моей заявки оставалось всего 36 дней.

Через неделю меня пригласили в банк и предложили два варианта: либо я ищу другую квартиру, либо принимаю на себя обязательство как новый владелец — в срок до года (этот период у всех учреждений разный) узаконить перепланировку и предоставить об этом документы в банк. Сбербанк установил мне срок 6 месяцев после регистрации права.

Конечно, поиск новой квартиры совсем не входил в мои планы, тем более что продавец, узнав всю ситуацию с ипотекой, скинул с цены необходимую сумму для последующего оформления перепланировки.

Если перепланировка законная

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос
Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что ее допустимо узаконить.

В купленной мной квартире перепланировка законная, просто не доведенная до конца. Проект составлен, реконструкция проведена согласно его требованиям.

Получив все документы после регистрации права собственности, решил не откладывать в долгий ящик переоформление и разобраться, с чего же начинать. Закон требует, чтобы перепланировка была узаконена. Но, как говорится, назвался груздем — полезай в кузов.

Поэтому, выбрав для приобретения в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой, подготовьте себя морально и материально к «хождению по мукам» (извините — инстанциям).

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос

Если перепланировка незаконная

Виктор Петрович

Нужно четко понимать, что если действия при перепланировке в списке запрещенных изменений, то никакой банк не станет рисковать взять в залог по кредитному договору такой объект.

Поэтому при выборе квартиры в ипотеку изучите технические документы: кадастровый и техпаспорт.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Начинаю разбираться и составляю порядок действий:

  1. Иду в банк, получаю разрешение на ипотеку.
  2. Собираю пакет документов для подачи в архитектуру: проект перепланировки, техпаспорт, выписку из ЕГРН, копию паспорта (это то, что нужно мне как единственному собственнику, если собственников несколько, нужно нотариальное согласие всех, включая детей).

Получение такого разрешения в Сбербанке заняло у меня всего 3 дня. Бывший собственник передал мне имеющиеся у него документы, среди них был проект перепланировки. Ура! Это немного облегчает путь к поставленной цели — ипотеке.

Зачем нужно получение разрешения

Хоть я и полноправный собственник квартиры, пока выплачиваю ипотеку, жилье находится в залоге, без разрешения я не имею права что-то менять в объекте.

Разрешение получено, иду дальше в Департамент архитектуры и градостроительства. Ведь перепланировка уже имеет место.

Вот тут пришлось немного схитрить, сказать, что перепланировка проведена мной недавно, «буквально вчера закончил», на основании согласованного проекта, полученного предыдущим собственником, и теперь нужно пройти всю процедуру оформления до конца.

Сотрудник смотрит документы, принимает заявление, обещает рассмотрение в 45 рабочих дней.

Какие виды перепланировки недопустимы

Градостроительный регламент и жилищный кодекс (для собственного развития, так сказать) стоит почитать каждому. Оказывается, не все можно переделывать, как тебе хочется.

Когда перепланировка входит в список запрещенных изменений, согласно ст. 25 Жилищного Кодекса:

  1. Частичный или полный перенос и демонтаж несущих стен, конструкций, труб и канализации.
  2. При наличии газовой плитки невозможно объединение кухни с любым другим помещением.
  3. Снос перегородки между балконом и прилегающим к нему помещению.
  4. Создание проема в стенах дома, построенного из кирпича, без установления предварительного усиления.
  5. Ограничивать доступ к вентиляции.
  6. Совмещать санузел с ванной возможно, только если квартира расположена на 1 этаже, под тобой никто не живет.
  7. Переносить батареи на балкон.

Далее информация для тех, кто купил квартиру в ипотеку, по прошествии времени решил провести перепланировку.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Квартира куплена на заемные средства, начинаем:

  1. Направляетесь в банк-кредитор за получением разрешения (у всех банков срок разный).
  2. После получения разрешения обращаетесь в БТИ либо любую проектную организацию для заказа проекта и получения заключения (максимально 30 дней).
  3. Получив проект, направляетесь в администрацию (отдел архитектуры) за получением согласования перепланировки. Администрация выносит решение в течение 45 дней.
  4. Получив разрешение, смотрите установленный срок — к примеру, стоит 1 год, за этот период нужно успеть провести перепланировку.
  5. Ремонт закончен, приглашаете жилищную комиссию для осмотра помещения на соответствие проекту, они составляют акт приемки. Это еще максимально месяц.
  6. Возвращаетесь в БТИ за изготовлением технического плана — 14 рабочих дней.
  7. С готовым техпланом обращаемся в МФЦ — 7 рабочих дней.

Очень важно собрать полный пакет документов:

  • заявление на согласование перепланировки;
  • разрешение от банка, где взята ипотека;
  • проект перепланировки со всеми приложениями (авторским надзором, техзаключением и т. д.);
  • техпаспорт, которому не больше 5 лет;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • если квартира снимается по договору соцнайма, согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире;
  • нотариально заверенное согласие собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних;
  • решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Изучение кредитного договора

Готовясь к перепланировке в квартире по ипотеке, внимательно ознакомьтесь с текстом ипотечного договора для выявления пунктов, относящихся к проведению подобных действий.

Иногда во избежание рисков банки указывают в договоре пункт, запрещающий проведение перепланировки в ипотечном жилье. Здесь ничего поделать нельзя, с настоящим планом квартиры придется жить, пока обязательства перед банком — ипотека — не будут погашены.

Подготовка эскиза будущих изменений

При подготовке эскиза нет необходимости обращаться в проектную организацию для подготовки нужных документов для узаконивания.

Достаточно подготовить эскиз самостоятельно, предварительно заказать копию поэтажного плана на квартиру (последний лист выписки ЕГРН), если нет — заказать в БТИ. Схематично от руки указать все планируемые работы. Что думаете убрать (снести) — зачеркиваете, что возвести — схематично рисуете.

Получение согласия от кредитора

Решив провести законную перепланировку в квартире, что находится в залоге у банка, внимательно перечитайте кредитный договор. Банк всегда пойдет навстречу, ведь тогда жилье возрастет в цене.

Но обязательно учтите несколько факторов, которые сильно влияют на положительное решение:

  • нет просрочки по платежам;
  • срок выплаты ипотеки превышает 6 месяцев.

Опять немного моих мытарств.

Посещение жилищной инспекции

На 21 день поступил звонок из архитектуры, меня пригласили на получение разрешения. Радость, что сложности с ипотекой преодолены, была очень преждевременной.

Впереди посещение жилищной инспекции. Мне был назначен день и время, когда меня посетят. В назначенное время пришли, посмотрели отсутствие моей стены, что-то записали, зафотографировали и ушли. На следующий день уже я пошел к ним в «гости» за получением того самого заключения. Эта процедура заняла у меня неделю.

Иду дальше. В БТИ.

Регистрация в БТИ

В БТИ, посмотрев все мои разрешения и заключения, не нашли к чему «придраться». И только спросили, вам срочно. Если да, то нужно доплачивать. Если нет, то ожидайте 14 дней.

Я подожду, опыт ожидания уже есть. И снова ко мне гости, измеряют и фотографируют. Ждем-с…

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос

Что можно сделать без согласования с банком

Виктор Петрович
К сожалению, не так уж и много, точнее сказать, самую малость. К переоборудованию недвижимости возможно отнести разве что замену оконных блоков, к примеру, с деревянных на пластиковые.

Заключение

Ну вот, прошло две недели, пора идти в БТИ, где забираю диск и документы. Направляюсь в МФЦ.

Вот тут-то мои трудности закончились:

  • подача документов для учета изменений характеристик объекта бесплатная;
  • занимает всего семь рабочих дней.

Через семь дней, получив свои документы плюс новую выписку из ЕГРН, несу их в банк на ипотеку.

Ну вот, уважаемые читатели, такова моя история по узакониванию перепланировки квартиры, уже находящейся в обременении у банка.

Пусть моя статья будет полезной, делитесь ей с друзьями в соцсетях. Есть вопросы по ипотеке, покупке/продаже — жду в комментариях.

Понравилась статья?
1 Звезда (Пока оценок нет)
Загрузка...
Комментарии
  1. Олег

    Очень легко читается данный путеводитель хождения по инстанциям! Обязательно дам почитать своим друзьям, у них схожая с Вашей ситуация. Правда ипотеку брали еще в 2008 году, пусть почитают кредитный! Может и не так уж и страшен черт, как его малюют!!!

  2. Даниил

    Да автору просто повезло, что был на руках старый проект, иначе все бы с переоборудованной недвижимостью затянулось на больший период времени.

  3. Соня

    Сколько же времени в общем заняла вся процедура? ДАГН — 21 день, жилкомисия —7 дней, БТИ —14 дней, МФЦ — 7 дней. Верно? И это же все рабочие дни? Да уж… не быстрая процедура.

Авторизуйтесь с помощью:

Adblock
detector