Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке и как его оформить

Добрый день, уважаемый читатель!

Покупка квартиры — дело серьезное. Мало у кого есть возможность совершить покупку, не привлекая заемные средства банков. Сегодня ипотека более доступна, чем несколько лет назад. Государство активно принимает меры по снижению процентных ставок и предоставлению прочих выгодных условий.

Поэтому число покупающих жилье в ипотеку постоянно растет. В статье речь пойдет о том, что такое предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке, какие нюансы стоит знать сторонам.

Что это за договор и зачем он нужен

В жизни бывают ситуации, когда происходит покупка квартиры, которая пока никому не принадлежит.

Например, построен многоквартирный дом, но в эксплуатацию он еще не введен, на кадастровый учет не поставлен.

Привлекать средства граждан в качестве инвестиций по ДДУ на первичное жилье застройщик уже не может, так как вся документация сдана на проверку. Но готовые квартиры еще остались.

Застройщик сам еще не получил собственность на эти помещения, но продать их нужно. Поэтому заключается предварительный договор (ПДКП) на конкретную квартиру. Даже ипотечный кредит не является препятствием к оформлению такой сделки.

После того как дом поставят на кадастровый учет, застройщик оформит имущественное право на все квартиры, проданные по ПДКП. Впоследствии будет заключено основное соглашение, сделка пройдет регистрацию в Росреестре.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Как выглядит

Как обычный договор купли-продажи с ипотекой. В предварительном прописываются те же условия и данные. Но в «шапке»» должно стоять именно «предварительный договор купли-продажи». Заключается он при покупке первичного жилья в новостройке.

В чем отличие предварительного и основного ДКП по ипотечному кредиту

Можно выделить несколько отличий предварительного соглашения с ипотекой от ОДКП:

1. Нет необходимости подробно описывать объект сделки. Основные характеристики, которые индивидуализируют предмет операции, описывают в основном соглашении.
2. Нарушение условий предварительной договоренности не несет какой-либо ответственности сторонам сделки. Если аналогичная ситуация по основному договору может привести к судебным разбирательствам, то ПДКП можно приравнять к простой договоренности.
3. Условие указания цены является обязательным как для предварительной, так и для основной сделки. Но платить аванс не нужно. Все расчеты производятся по основному соглашению.
4. Регистрировать предварительную договоренность с ипотекой в Росреестре не нужно, а основной документ — нужно.
5. Дополнительно прикладывать к ДКП комплект документов нет необходимости.

На практике в 2019 году ситуация с ипотекой складывается несколько иная. Застройщик заключает с покупателем квартиры ПДКП, многоквартирный дом на кадастровом учете пока не стоит. Покупатель оформляет ипотеку, банк ее выдает, заключается соответствующее соглашение.

Выходит, что, не владея квартирой, «предварительный» покупатель платит ипотеку. Постановка на кадастровый учет может растянуться на несколько месяцев (в редких случаях, на год или несколько). И все это время человек платит ипотеку не за свое жилье.

Риски для покупателя

Прежде чем заключать со строительной компанией предварительное соглашение с ипотекой на покупку квартиры, стоит учесть все риски, которые возникают у покупателя:

1. ПДКП не наделяет покупателя безусловным правом собственности. Если застройщик добросовестный, он, конечно, жилье никому больше не перепродаст. Но если нет, после оформления вещного права на себя он может еще раз выставить помещение на продажу и заключить с новым покупателем основной контракт. Отстоять свои интересы и вернуть деньги можно через суд, но процесс будет долгим.
2. Он не дает гарантии того, что право собственности будет оформлено именно на «предварительного» покупателя.
3. У застройщика есть право поднять цену жилья перед заключением основного соглашения. Компании с хорошей репутацией так не делают, но риск есть.
4. Строительная компания может расторгнуть предварительную договоренность с ипотекой и вернуть деньги покупателю, но забрать предмет сделки — квартиру. Многие начинают делать ремонт сразу же после получения ключей.

Поэтому все риски необходимо предусмотреть заранее, принять меры к их минимизации.

Где заключить

Как правило, ПДКП составляются застройщиком. Покупателя приглашают в головной офис для подписания. Важно внимательно ознакомиться со всеми условиями.

Особое внимание обратить на цену, сумму заемных средств и сумму первоначального взноса по ипотеке. Добросовестный застройщик также дополнительно пропишет условие невозможности повышения цены при заключении основного контракта после предварительного.

Обязательно ли заключать

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Нет, такого обязательства нет. Но в случае возникновения спорной ситуации предварительное соглашение поможет отстоять интересы в суде. Практика по подобным делам довольно обширна.

Условия договора

ПДКП с ипотекой заключается точно так же, как и основной контракт. В нем должны быть прописаны те же данные. Основное отличие — можно не конкретизировать предмет сделки.

Закон допускает неподробное его описание. Но в основном соглашении квартира должна быть описана так, чтобы не возникало сомнений в определении ее признаков.

К существенным условиям предварительного контракта с ипотекой относятся:

• данные сторон;
• описание предмета сделки;
• данные о предоставленной ипотеке;
• порядок расчетов с застройщиком и банком (указать ссылку на реквизиты ипотечного соглашения);
• порядок и сроки заключения основного контракта;
• прочие условия.

К дополнительным условиям, которые прописываются по договоренности между сторонами, относятся «ответственность сторон», их «права и обязанности», «порядок решения споров».

Как оформить

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Предусмотрена только письменная форма контракта. Устная договоренность не будет являться основанием для заключения основного соглашения с ипотекой.

Как правило, составлением занимается юридический отдел застройщика. Если фирма имеет хорошую репутацию, то ПДКП будет составлен правильно, в соответствии с условиями сделки и законом.

Образец договора

Типовой бланк предварительного договора купли-продажи жилья по ипотеке от Газпромбанка, Сбербанка или любого другого кредитного учреждения можно скачать здесь.

Форма договора

Только письменная. Заверять у нотариуса необходимости нет. ПДКП приравнивается к договоренности между сторонами, в которую еще можно внести коррективы.

Какие сведения вносятся в договор

Необходимо указать:

• полностью ФИО и паспортные данные покупателя. Если жилье оформляется в совместную или долевую собственность, данные всех потенциальных собственников;
• данные застройщика — полностью название, организационно-правовая форма, ИНН, КПП, ОГРН, документ, на основании которого осуществляется деятельность, должность и ФИО руководителя;
• данные по ипотеке — полное и сокращенное название кредитного учреждения, ИНН, КПП, ОГРН, ФИО и должность руководителя;
• сумма первоначального взноса. Если сделка с задатком, то этот нюанс также прописывается;
• сумма ипотечного кредита;
• описание покупаемого помещения — адрес, площадь, этаж, количество комнат, номер, если уже присвоен;
• прочие условия.

Также нужно указать, с отделкой жилье или без, наличествуют или отсутствуют коммуникации, электричество, состояние стен и полов, прочие нюансы.

Рекомендуется обратиться за помощью при составлении предварительного контракта с ипотекой к юристу.

Необходимые документы

Для составления ПДКП с ипотекой нужны:

• паспорт покупателя;
• документы от застройщика — на землю, учредительная документация, разрешение на строительство по данному адресу;
• прочие.

К прочим можно отнести приказ о назначении директора, подписывающего договор или доверенность на подписанта, который делает это от его имени.

Чтобы составить основной контракт, достаточно принести предварительный. Если не вносились изменения, то его текста будет достаточно. Если же вносились, то дополнительные соглашения.

Кредитный договор необходим при регистрации имущественного права в Росреестре.

Нужна ли регистрация договора

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Предварительный контракт с ипотекой регистрации не подлежит, так как выступает в роли договоренности между сторонами о покупке квартиры.

Регистрировать нужно основное соглашение с ипотекой, так как его предметом выступает объект недвижимости. Кроме того, обязательной регистрации подлежит ипотечный договор, так как именно он накладывает обременение на жилье.

Сроки

Они прописываются в «теле» ПДКП. Как правило, застройщик примерно знает, когда дом будет поставлен на кадастр. Это будет срок действия ПДКП и крайний срок для заключения основного контракта.

Если же по каким-то причинам к указанной дате новостройка не будет введена в эксплуатацию, не поставлена на кадастр и не введена в собственность строительной компании, нужно заключать дополнительное соглашение.

Госпошлина

Она взимается только за регистрацию основного договора с ипотекой. В НК РФ предусмотрена сумма 2000 рублей. Если стороны решили регистрировать сделку в электронном виде, то предоставляется скидка в размере 30%. То есть нужно заплатить не 2000 рублей, а 1400 рублей.

Пошлину, как правило, платит покупатель. Квитанция входит в комплект документов, которые нужно сдать при регистрации сделки.

Что будет, если составить неправильно

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

На основании неправильно составленного предварительного договора невозможно составить правильный основной договор.

Это приведет к тому, что Росреестр не пропустит его к регистрации. Переоформление права будет приостановлено до тех пор, пока договор не будет приведен в соответствие с ГК РФ.

Если же Росреестр его зарегистрирует, сделку можно оспорить.

Приложение к предварительному договору

В качестве приложения может выступать:

• техническая документация на купленную квартиру, если она располагается в новостройке;
• описание предметов мебели и быта, если покупается жилье на вторичном рынке;
• описание материалов, которым покрыты стены и пол;
• прочие документы.

Комплект будет зависеть от предмета сделки, ее состояния на момент подписания соглашения.

Расторжение предварительного договора

Стороны могут прекратить свои отношения добровольно или в судебном порядке. Но для этого нужна веская обоснованная причина:

1. Срыв сроков подписания основного договора. Если он истек, а стороны не приняли никаких действий, чтобы подписать основной документ, считается, что они добровольно отказались от своих прав и обязанностей. Договор больше недействителен, он аннулировался «автоматически».
2. В тексте допущены ошибки. Есть 2 варианта — исправить недочеты или аннулировать соглашение.
3. По желанию продавца или покупателя. Для этого инициатор должен составить письменное уведомление и направить его в адрес оппонента. Если он не примет оповещение и откажется от прекращения отношений, можно подавать иск в суд.
4. По обоюдному согласию. Нужно составить дополнительное соглашение.

У сторон есть равные права на прекращение отношений.

Заключение

Предварительный договор купли-продажи — явление распространенное, когда речь о покупке в новостройке, не поставленной на кадастровый учет. Цена на такую квартиру несколько ниже, чем после того, как застройщик получит собственность.

Если же речь идет о вторичном рынке жилья, то стороны составляют такое соглашение, чтобы все обдумать и обсудить. Если нет необходимости, то ПДКП можно не составлять.

Если вам понравилась статья, делитесь ей со своими друзьями в социальных сетях!