Продажа квартиры после дарения: порядок действий

Приветствую вас, дорогие мои читатели!

На рынке неизбежны обман и риск. В купеческой России ловкие торговцы могли подменить поросенка или кролика и продать вместо них кота. А вы согласны на кота в мешке?

Если нет, тогда я расскажу вам все, что нужно знать о такой сделке, как купля или продажа квартиры после дарения. Эти знания помогут обойтись без рисков.

Что такое дарение

Дарение – это бескорыстная передача чего-либо одним лицом другому.

Подарки преподносились всеми народами с древнейших времен. Главные признаки их – это безвозмездное намерение дарителя и ответное принятия получателя.

В настоящее время дарить можно что угодно, например:

• непосредственно имущество (вещи) – деньги, машины, квартиры, драгоценности и проч.;
• право требования какого-то блага (возврата долга, займа, предоставления услуг и др.);
• освобождение от выполнения каких-то действий (прощение, уплата долга и др.).

Подарить можно в будущем (когда берется обязанность передать что-то в дар через время) или в текущем (здесь и сейчас) моменте.

Дарение квартиры – это сделка, по которой безвозмездно передается определенное имущество – жилое помещение.

Дарение жилья в наши дни распространено в основном среди близких родственников. Такая сделка не подлежит налогообложению.

Законодательная база

Все сферы отношений в обществе подчиняются законам. Правовые основы дарения квартиры установлены следующими законодательными актами:

• главой 32 Гражданского кодекса;
• главой 5 Жилищного кодекса;
• статьей 14 Семейного кодекса;
• статьями 207, 209, 214.10, 216, 224 Налогового кодекса РФ;
• Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
• иными федеральными законами и другими нормативными актами.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Можно ли продать подаренную квартиру

Да, можно.

Таким правом собственник наделен по закону. Поскольку одаряемый стал собственником квартиры, то он самостоятельно может решать ее судьбу и продавать.

На продажу после дарения влияют некоторые нюансы, о которых я расскажу далее.

Возможна ли продажа при жизни дарителя

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Да, возможна. Это право предоставляет нам закон. При действительном, не отмененном дарителем подарке квартиру можно продать и при его жизни.

Случаи, при которых допустима отмена дара:

• одаряемый покушался на жизнь или же причинил вред здоровью дарителя, а также его ближайших родственников;
• подарок обладает для дарителя особой неимущественной памятной ценностью, а с ним совершаются действия, влекущие его полную утрату;
• одаряемый умер раньше дарителя (если такой пункт есть в договоре).

По закону также даритель вправе отказаться от своего обещания дарения.

Он может сделать это, если физическое и материальное его состояние сильно изменились и совершение дарения значительно ухудшит его жизненный уровень.

Через какое время можно продать квартиру после дарения

Теоретически продавать после дарения можно уже на следующий день с момента получения документов о государственной регистрации ваших прав на подаренное жилье.

Законодательно никаких ограничений по этому поводу не существует. На решение о времени и скорости продажи после дарения может существенно повлиять обязанность уплатить соответствующий налог.

В каких случаях договор дарения признается недействительным

Дарение признают недействительным, если у дарителя намерения не совсем бескорыстные, требующие ответного блага.

Иными причинами недействительности (как и для всех других существующих сделок) могут являться:

• несоответствие дарения закону;
• мнимость и притворность сделки;
• непонимание дарителем значений собственных действий при дарении;
• совершение дарения недееспособным/ограниченно дееспособным лицом;
• заблуждение дарителя, обман, угрозы, насилие, тяжелое стечение обстоятельств при дарении, которые оказали существенное влияние на решение подарить квартиру, и др.

Что такое «без права продажи»

Нередко даритель (особенно когда родители дарят квартиру детям) не желает, чтобы жилье было необдуманно продано. Поэтому он пытается включить такой запрет при составлении договора дарения. Законодательство же данную возможность не упоминает.

Более того, так называемое условие «без права продажи» в последующем станет поводом для возможной недействительности всего подготовленного соглашения.

Судебная практика на сегодня признает договор дарения квартиры без права продажи неправомерным.

Нельзя устанавливать какие-либо запреты, связанные с правом продажи подаренного жилья.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Что такое право пожизненного проживания

Поскольку дарение в большинстве своем присутствует между ближайшими родственниками, то на практике даритель нередко остается проживать в квартире. Это не вызывает сильных сомнений, пока квартирой владеет одаряемый. Но довольно противоречивый и спорный вопрос в том, сохраняется ли такое право при последующей продаже.

На сегодня в нашем законодательстве четкого, однозначного ответа нет, а судебная практика разнообразна. В большинстве ситуаций судами одобряется сохранение этого права после дарения, несмотря на дальнейшую куплю-продажу.

Поэтому покупателю необходимо перед покупкой кропотливо изучить условия дарения. В интересах покупателя исключить подобные пункты о постоянном проживании незнакомых лиц либо искать другие варианты квартир.

Налоги при продаже квартиры, полученной по дарственной

Подоходный налог (НДФЛ), составляющий 13 %, уплачивается продавцом в бюджет государству от стоимости проданной квартиры. Избежать уплаты удастся лишь с помощью длительного владения квартирой после дарения.

Освобождается от подоходного налога тот, кто осуществляет продажу подаренного жилья, если он владел им не менее:

• чем три года (для продажи подарков от близкого родственника);
• чем пять лет (для продажи подарков от всех других).

Продажа до 3 лет после дарения

Если придется продать квартиру ранее чем через три года от даты дарения, то размер подоходного налога следует самостоятельно исчислить и уплатить.

Продажа после 3 лет после дарения

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Спустя три года после дарения можно продавать, не уплачивая НДФЛ.

Напоминаю, что речь идет прежде всего о дарении в отношении ближайших родственников.

Это могут быть подарки между детьми и родителями, внуками и бабушками с дедушками, между братьями и сестрами.

Если отношения по договору дарения возникли между иными неродственными лицами, то для продажи ждать надо пять лет.

Как рассчитать сумму налога

Для расчета используют две цифры:

• цена, зафиксированная в договоре;
• стоимость кадастровая, с учетом установленного коэффициента 0,7.

13 % платится с той суммы, которая окажется больше.

Вышеприведенное правило по нынешнему законодательству применяется для всех квартир, которые были подарены после даты 1 января 2016 года.

Если дарение прошло до отчетной даты 1 января 2016 года, то налог определяется от цены в договоре купли-продажи.

Пример расчета

1. Жилье было подарено неродственным лицом в декабре 2015 г. (до 01.01.2016 г.), продажа осуществлена в марте 2020 г. Цена договора – 3 млн рублей. Расчет налога: 3 млн рублей * 13 % = 390 тыс. рублей.

2. Жилье было подарено в марте 2019 года (после 01.01.2016 г.), продажа проведена в марте 2020 г. за 3 млн рублей. Стоимость по кадастру определена в размере 5 млн рублей. Несмотря на применение понижающего значения – 0,7, кадастровая стоимость для расчета – 3,5 млн рублей, оказалась выше, чем цена в договоре купли-продажи. Соответственно, размер налога будет высчитан из нее и равен 3,5 млн рублей * 13 % = 455 тыс. рублей.

Использование вычетов поможет снизить сумму налога. В России действуют следующие виды:

• подлежащий разовому (один раз в жизни) применению вычет для гражданина РФ в размере 1 млн рублей. От стоимости для налогообложения сначала отнимается 1 млн и затем уже рассчитывается 13 %;

• вычет, соответствующий затратам на приобретение в этом же календарном году другого жилья (ваши затраты минусуются).

Как продать подаренную квартиру: пошаговая инструкция

Поэтапно процесс купли-продажи предлагаю изложить таким образом:

• определение потенциальной цены вашей квартиры;
• размещение самостоятельным способом объявления или совместная работа с риелтором;
• поиск своего покупателя;
• улаживание всех возникших вопросов, договоренностей;
• выписка всех проживающих из квартиры;
• проверка всех оплат по коммунальным услугам;
• составление сторонами договора купли-продажи;
• сбор всех нужных документов;
• регистрация в Росреестре:
• своевременная подготовка и подача любым удобным способом заявления с приложенными документами;
• отслеживание по возможности процесса государственной регистрации, быстрое устранение всех недочетов в документах при получении уведомления об этом;
• получение пакета документов с отметками о проведенной регистрации.

Образец договора купли-продажи

Составление текста договора купли-продажи квартиры удобнее заказать в риелторских компаниях или правовых фирмах. Для самостоятельного заполнения можно найти бланки на соответствующих данной тематике сайтах.

Вот пример бланка простого договора купли-продажи квартиры, который впоследствии обязательно подлежит редактированию и корректировке в зависимости от сложившейся ситуации.

Скачать образец можно здесь.

Форма договора

Форма такого договора исключительно письменная. Не допускается устных вариантов. Обязательно составляется документ, отвечающий всем установленным правилам, содержащий требуемые важные условия продажи.

Какие сведения вносятся в договор

В тексте договора содержатся сведения о деталях купли-продажи:

• название договора;
• дата;
• место его составления;
• наименования сторон, реквизиты паспортов;
• предмет;
• цена;
• права и обязанности сторон;
• гарантии и заверения сторон;
• дополнительные условия (факультативно);
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения.
• реквизиты и подписи.

Отдельным документом подписывается акт, подтверждающий продажу и передачу жилья. Эти сведения могут включаться и в сам текст договора.

Предмет договора

Существенное и обязательное условие договора купли-продажи квартиры – это предмет. Его нужно очень детально определить. В предмет входят полные технические, имеющиеся кадастровые и географические сведения о продаваемом жилом помещении:

• адрес,
• характеристика всего дома,
• параметры квартиры,
• площадь,
• этаж,
• количество комнат,
• кадастровый номер,
• правоустанавливающие документы.

Порядок расчета

Цена – еще одно важнейшее условие для данного типа договора. Форма и порядок расчетов определяются сторонами самостоятельно по взаимной договоренности. Возможные варианты расчетов:

• передача денежных средств непосредственно в момент подписания договора наличными или перечислением безналичным способом (на карту);
• с использованием арендуемой банковской ячейки (деньги передаются уже после окончания процедуры госрегистрации проведенной сделки).

Дата

Дата всегда присутствует на любом документе. После наименования договора указывается дата подписания и место его совершения.

Дата пишется прописью, например: «Двадцать второе марта две тысячи двадцатого года». Если вы забыли указать дату, ваш документ не примут на регистрацию.

Условия

Все сведения, включенные в договор, являются его условиями. Главные – это дата заключения, предмет договора (полная информация о параметрах и нахождении квартиры) и цена. Указание перечня лиц, которые сохраняют право проживания, пользования квартирой, считается также существенным.

Сроки

Стороны самостоятельно устанавливают сроки расчета (оплаты), передачи ключей, квартиры и иные моменты, указывают точное число месяца или период времени своих договоренностей.

Права и ответственности сторон

Права – это те возможности, которые стороны вправе требовать, совершать в рамках договора купли-продажи. Возложенные нормы поведения, которые они должны исполнить, – это их обязанности. Ответственностью будет мера наказания за нарушение или неисполнение своих обязанностей.

Основные предоставленные права и регламентированные обязанности, а также ответственности сторон по рассматриваемому договору:

• передача покупателю квартиры;
• получение установленной оплаты (цены);
• получение приобретенной квартиры;
• оплата договорной цены квартиры;
• ответственность уплатить штраф за просрочку оплаты и т. д.

Могут быть указаны обязанности продавца оплатить все коммунальные услуги, освободить квартиру полностью и выписать всех жильцов, а также другие, которые не противоречат закону.

Решение споров

Всяческие разногласия при продаже квартиры разрешаются путем мирных переговоров. При недостижении урегулирования спор передается в суд. Перед обращением за разрешением вашего спорного вопроса в суд направьте стороне свою письменную претензию.

Необходимые документы

Подробный перечень всех документов для проведения государственной регистрации сделки продажи нужно всегда детально уточнять в Росреестре.

В примерный список для стандартных случаев без особенностей входит:

• заявление о регистрации;
• документ, удостоверяющий личность, – паспорт;
• документ об оплате государственной пошлины;
• сам договор купли-продажи (в трех оригинальных экземплярах);
• оригинал правоустанавливающего документа на квартиру (оригинал договора дарения);
• три оригинальных экземпляра акта о передаче квартиры.

Нужно ли обращаться к нотариусу

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

В большинстве ситуаций не нужно.

Установленная простая письменная форма для договора купли-продажи квартиры не нуждается в нотариальном удостоверении.

Однако нотариус все же понадобится вам в случаях, если:

• вы осуществляете сделку с долей в жилье;
• продавец квартиры несовершеннолетний/ограниченно дееспособный.

Привлеченный нотариус проверит правомерность сделки, разъяснит сторонам суть документов, значение их прав и обязанностей и удостоверит документы о купле-продаже. Затем нотариус самостоятельно отправит весь пакет документов в Росреестр для проведения регистрационных действий.

Прибегнуть к услугам нотариуса при продаже жилья всегда можно по вашему желанию. О распределении оплаты за его услуги лучше договориться предварительно.

Госпошлина

За процедуру – государственную регистрацию перехода прав при продаже квартиры – подлежит оплате государственная пошлина. Она фиксированная и составляет 2000 рублей. Оплачивается покупателем. Это сбор за оказанные регистрирующим органом услуги.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Что будет, если составить документ неправильно

Со своей стороны я рекомендую обратиться к профессионалам для составления договора купли-продажи квартиры. Это поможет предусмотреть все нюансы и сократить риски.

Если же документ окажется составленным неправильно, то это может повлечь приостановление или последующий отказ в государственной регистрации.

Заключение

Я постарался рассказать вам основы сделки, связанной с продажей подаренной квартиры. Конечно, в жизни могут возникнуть и нестандартные ситуации, требующие особенного подхода. Знание и понимание основ поможет вам принять верное решение.

На этом я прощаюсь с вами, мои дорогие читатели, подписывайтесь на статьи и делитесь ссылками с вашими друзьями в социальных сетях.

До новых встреч!