Порядок расторжения договора об аренде квартиры + образцы соглашения и заявления

Доброго времени суток, уважаемые читатели!

Аренда квартиры порой единственный способ решить проблемы с жильем. И как бывает обидно, когда вы обжились, сделали ремонт, а арендодатель заявил, что договор отменяется. Или наоборот, вы сдали квартиру на длительный срок, а жильцам необходимо съехать.

Непредвиденные ситуации, могут сложиться как у квартиросъемщика, так и у собственника квартиры. Что делать, если возникли обстоятельства, когда нужно принимать решение о прекращении аренды? Как грамотно оформить этот процесс документально?

При каких обстоятельствах расторжение договора аренды квартиры будет законным, а при каких придется обращаться в суд?

Причины расторжения

Договор об аренде квартиры заключается на определенный срок, но жизнь вносит свои коррективы, и существуют законные способы расторгнуть соглашение раньше срока.

Обычно при заключении сделки об аренде сторонами редко оговариваются дополнительные условия проживания и пользования помещением. Еще реже в договор включают пункты о досрочном расторжении.

Хотя, если оговорить варианты разрыва соглашения, можно избежать лишней нервотрепки и недоразумений. Логично прописать в документе причины расторжения аренды квартиры и сроки уведомления партнера.

По инициативе арендатора

Причин, по которым жилец отказывается от аренды квартиры, может быть очень много:

• личные обстоятельства (переезд в другой город, развод, смена работы и т. д.);
• приобретение собственного жилья.

Но это причины житейские, есть обстоятельства для расторжения аренды по инициативе квартиросъемщика, точно установленные Гражданским кодексом:

• владелец квартиры запрещает или препятствует пользоваться арендованной собственностью;
• владелец умышленно скрывал недостатки имущества от арендатора;
• состояние собственности, сданной в аренду, непригодно для эксплуатации;
• владелец не выполняет обязанности по проведению капитального ремонта имущества.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Важно: отказ арендатора от исполнения условий сделки по своей инициативе необходимо правильно оформить. Вручить уведомление арендодателю об освобождении жилплощади с указанием причины отказа от найма. Организовать передачу ключей и имущества по акту приема-передачи (желательно в присутствии свидетелей).

В акте подробно указать качественные и количественные характеристики арендуемого имущества и отказ арендодателя от претензий. Все документы, включая уведомления, должны быть подписаны арендодателем. Иначе договор считается действующим, и арендодатель имеет право требовать оплату за квартиру за весь период сделки.

В одностороннем порядке

Когда в договор включен пункт об одностороннем разрыве аренды, то сделка расторгается в одностороннем порядке. Но это положение действует только в случае определенного срока найма квартиры. То есть срока окончания соглашения. При отсутствии в договоре подобного пункта сделка расторгается по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Если нет определенного срока аренды, соглашение расторгается в любое время. Одна сторона просто уведомляют другую о своих намерениях за три месяца до срока окончания обязательств.

По соглашению сторон

Расторжение договора аренды по соглашению сторон предполагает, что партнеры смогли прийти к договоренности без суда. Соглашение содержит:

• данные сторон (адрес, паспорт, ИНН и т. д.);
• данные договора (сроки заключения, предмет договора, дата);
• документ приема-передачи имущества;
• протокол претензий (при наличии);
• дату заключения;
• подписи сторон.

Досрочное расторжение договора

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

При невыполнении партнерами принятых условий любой из контрагентов имеет право требовать досрочного расторжения сделки.

Обязательным требованием для досрочного расторжения служит письменное предупреждение об обязательствах в выполнении пунктов контракта. Установить сроки для исправления ситуации и, только если это условие будет сорвано, приступать к досрочному расторжению сделки.

Поскольку право на досрочное расторжение, согласно 620 Гражданского кодекса, есть не только у арендодателя и связано с нарушением договорных обязательств обеими сторонами, то расторжение в таких случаях проводится в судебном порядке.

По инициативе арендодателя

Кроме причин, обозначенных в Гражданском кодексе, существуют и другие объективные факторы, служащие поводом расторгнуть договор аренды по инициативе собственника жилья. Одним из них может служить, например, срочная продажа квартиры.

В этой ситуации можно решить вопрос о прекращении аренды квартиры без участия третьих лиц, без суда, заключив соглашение о расторжении.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры

Порядок расторжения контракта об аренде жилья представлен в Гражданском кодексе довольно подробно. Если есть подозрение, что появятся сложности с той или иной стороны, то нужно сделать все по закону.

При этом не исключается, что если между собственником и арендатором сложились дружественные, доверительные отношения, то проблему возможно решить телефонным звонком или при личной встрече. Но во избежание негативных моментов желательно провести процедуру официально, как это предусмотрено законом между физическими лицами.

Давайте рассмотрим каждый этап подробно.

Уведомление + образец

Первый этап расторжения договора об аренде – вручение уведомления. Строго установленного бланка уведомления нет, поэтому его можно составить самостоятельно:

Скачать типовую форму письма-уведомления о о расторжении договора аренды можно здесь.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если в условиях контракта об аренде не установлены добровольные сроки уведомления, то разумнее будет придерживаться сроков, установленных законом. В ст. 687 ГК инициатор должен уведомить о намерениях за 3 месяца.

Если в договоре об аренде квартиры не указаны причины прекращения сделки и предварительно они причины не озвучивались, то будет логично указать в уведомлении, почему действие договора прекращается.

• наименование документа;
• реквизиты обеих сторон (ФИО полностью, номер и серию паспорта, адрес по месту регистрации, ИНН, номер телефона);
• номер и дату заключенного договора об аренде;
• причины, которые привели к подобному решению;
• требования о выселении к определенному сроку;
• дату составления и подпись.

Можно написать уведомление от руки или скачать готовый бланк. Оба варианта имеют юридическую силу.

Соглашение + образец

Вы вручили уведомление, и ваш партнер с ним согласился. Необходимо заключить соглашение о расторжении договора по согласию сторон.

В Гражданском кодексе подробно описано, как составить соглашение, в ст. 452. В пункте первом статьи оговаривается, что форма соглашения должна быть такой же, что и договор об аренде. Образец:

Проследите, чтобы в соглашение были включены пункты о дате прекращения действия договора и об отсутствии претензий. Приложением к соглашению будут акты о количественном и качественном состоянии имущества (приема-передачи).

Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды можно отсюда.

В какой момент сделка является разорванной

Можно ли считать договор об аренде квартиры расторгнутым после заключения соглашения? Нет. Сделка по найму считается разорванной, когда все обязательства арендодателя и арендатора между собой будут исполнены.

Например:

• при составлении акта приема-передачи выяснилось, что часть имущества утрачена или испорчена. Арендатор обязан возместить ущерб в добровольном порядке;
• за арендатором существует задолженность по платежам за аренду квартиры;
• арендатором внесен аванс за аренду. Арендодатель должен вернуть излишне внесенные средства;
• арендатор сделал ремонт квартиры за свой счет, но сделка разорвана;
• арендодатель компенсирует затраты частично (пропорционально времени проживания) или полностью.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Только после того, как все проблемные вопросы будут улажены и жилец освободит квартиру, договор считается расторгнутым.

Досрочное прекращение

Досрочное расторжение контракта допустимо как со стороны собственника, так и со стороны нанимателя. Если договор прекращается по взаимной договоренности, то заключается соглашение сторон.

Односторонний вариант расторжения контракта о найме квартиры, скорее всего, приведет к судебному разбирательству.

Правовое регулирование досрочного прекращения аренды со стороны арендодателя раскрывает ст. 619 ГК, со стороны арендатора – ст. 620 ГК РФ.

При внесении в договор пункта о компенсации сторона, которая инициирует прекращение сделки, выплачивает отступные.

Исковое заявление

Необязательно тратить деньги и пользоваться услугами адвокатов. Исковое заявление можно вполне составить самостоятельно. Я предлагаю образец, он послужит примером:

Скачать образец искового заявления вы сможете здесь.

В исковом заявлении следует указать:

• в верхнем углу – наименование суда, реквизиты истца и ответчика;
• заголовок искового заявления (предмет судебного разбирательства);
• суть договора об аренде квартиры;
• требования о расторжении договора;
• основания (причины) расторжения.

Необходимые документы

Документы, на которые ссылается истец в заявлении, нужно предоставить в суд. Необязательно отдавать оригиналы, будет достаточно ксерокопий. Эти документы будут приложением к иску и сами по себе являются доказательной базой истца.

В иске после требований к суду указывается полный список прикладываемых документов (приложений). В тексте заявления после упоминаний конкретного документа делается ссылка на приложение, которое содержит данный документ.

Необходимо приложить:

• копию договора об аренде квартиры;
• выписки из банка с отсутствием платежей за аренду квартиры (при просрочке платежей);
• акт о порче имущества (при материальном ущербе);
• копию об уведомлении ответчика о расторжении договора о найме;
• копию требования о досрочном расторжении договора;
• копию платежного документа об уплате госпошлины;
• иные документы, доказывающие требования истца.

Госпошлина

Так как требование к суду неимущественного характера, то госпошлина оплачивается согласно ст. 333.19 п. 3 НК РФ, в сумме 300 руб.

Сроки рассмотрения иска

Сроки рассмотрения искового заявления устанавливаются судом. Законом определены сроки для гражданского суда-  не более 2 месяцев. Но обычная практика показывает, что от подачи заявления до судебного заседания проходит от трех недель до месяца.

Действия после решения суда

После оглашения решения суда у ответчика есть право в течение 30 дней написать апелляцию. Если ответчик этим правом не воспользовался, то решение суда вступает в силу через 30 дней. Если апелляция имеет место, то договор прекращает свое действие с момента ее рассмотрения.

Основания для одностороннего разрыва

Наниматель квартиры, как и собственник, имеет законное право на одностороннее расторжение договорных обязательств. Эти отношения регулируются Гражданским кодексом и содержат конкретные определения поводов для расторжения договора.

Когда вправе это сделать арендодатель

Нарушение арендатором договорных обязательств дает арендодателю право для расторжения договора в одностороннем порядке.

Мотивы такого решения указаны в ст. 619 ГК РФ:

• арендатор не платит арендную плату в течение 2 и более месяцев. Оплачивает не полностью либо отказывается платить вообще;
• причиняет ущерб арендованному имуществу;
• нарушает правила общественного проживания. На него постоянно жалуются соседи. Ведет аморальный образ жизни;
• по договору арендатор должен проживать один, но, кроме него, в квартире постоянно находятся посторонние лица;
• без согласования собственника делает перепланировку, меняет обстановку в квартире, врезает свои замки.

Право квартиросъемщика

Как и арендодатель, квартиросъемщик может отказаться от договора на законных основаниях. Причины, перечисленные в ст. 620 ГК РФ, относятся в основном к отказу арендодателя предоставлять в пользование арендованное имущество или умолчанию об истинном состоянии квартиры и другого имущества (например, неисправная сантехника).

Особые случаи

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

К особым случаям можно отнести смерть одной из сторон. Если вас станут уверять, что в таком случае договор автоматически теряет свою силу, не слушайте.
Это неправда: в ст. 217 ГК РФ сказано, что все договорные обязательства сторон переходят наследнику. Это касается как стороны собственника, так и стороны съемщика квартиры.

Кого нельзя выселить после прекращения сделки

Арендодателю необходимо учитывать, что существует категория жильцов, которую после прекращения сделки нельзя выселять из квартиры. При расторжении сделки через суд жильцам дают отсрочки по выселению.

1. Жильцы с временной пропиской в арендуемой квартире. Суд в этом случае предоставит отсрочку выполнения решения на 30 дней. Отсрочка необходима для поиска арендаторами нового жилья.
2. Арендаторы имеют на иждивении детей младше 14 лет.

Что будет после расторжения договора

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Постановление суда является обязательным к исполнению. После вступления постановления в силу квартиросъемщик обязан освободить занимаемую площадь. В случае если решение не исполняется добровольно, приставы имеют право применить принудительное выселение из квартиры.

Заключение

Для исключения неприятных ситуаций нужно ответственно отнестись к составлению договора об аренде квартиры. Подробно прописать, что именно вы ждете от сделки, обязательно включить пункт о досрочном разрыве договорных отношений.

Указать, при каких условиях это произойдет. Разумеется, не всегда получается заключить мирное соглашение, но всегда необходимо действовать в рамках закона.

Дорогие читатели, надеюсь, я ответил на ваши вопросы. Если это так, не поленитесь, поставьте лайк и киньте ссылку в свою соцсеть. И жду ваших комментариев.