Как оформить сдачу квартиры в аренду

Приветствую вас, дорогие читатели, и хочу поделиться информацией об одном из распространенных способов пассивного заработка, но при условии, что у вас имеется «лишняя» недвижимость. Речь пойдет о том, как, с правовой точки зрения, происходит сдача квартиры в аренду.

Договор аренды: для чего он нужен

Арендные правоотношения подразумевают передачу арендодателем во временное пользование недвижимого имущества за плату арендатору.

Договор аренды квартиры нужно заключить, чтобы стороны могли:

1. Закрепить в соглашении предмет, цену, срок и прочие существенные условия, присущие данному виду договорных правоотношений.
2. Минимизировать вероятность возникновения разногласий.
3. Защищать собственные права и интересы при нарушениях арендатором либо арендодателем взятых обязательств.
4. Заключить сделку согласно действующему ГК РФ.

В Гражданском кодексе РФ арендным правоотношениям посвящена 34 Глава.

Важно! ГК РФ позволяет заключать договор аренды в устной форме, если срок его действия не превышает 1 год. Часть 2 статьи 609 ГК РФ регламентирует, что такие соглашения подлежат государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Кто может сдавать

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Право собственности — основание распоряжаться принадлежащим имуществом по своему усмотрению. Из этого следует, что сдавать квартиру может только собственник.

Ни родственники, ни друзья не вправе заключать договор аренды по просьбе легального владельца за исключением случаев, когда оформлена доверенность с указанием таких правомочий.

Лица, проживающие в жилье на основании договора соцнайма, также не вправе сдать в аренду недвижимость. В некоторых случаях это возможно, но только после получения письменного разрешения собственника — муниципалитета.

Если в квартире, кроме собственника, прописаны другие лица, то для сдачи недвижимости в аренду следует получить их письменное согласие за подписание такой сделки.

Важно знать! Такое же правило касается и квартиры, где сдается комната или другая часть.

Наличие несовершеннолетнего ребенка в жилье подразумевает еще и получение согласие органов опеки и попечительства.

Если собственников квартиры несколько, то каждый из них в договоре аренды выступает в роли арендодателя либо же один из них может быть нотариально уполномочен на заключение сделки.

Игнорирование вышеуказанного требования приведет к невозможности проведения государственной регистрации договора, заключаемого на срок более 1 года.

В реальности я редко сталкивался с соблюдением требования законодательства РФ в части госрегистрации в Росреестре, поскольку платить налог с такого вида заработка мало кто хочет.

Самозанятость и сдача квартиры

В 2018 г. принят ФЗ № 422 от 27.11.2018 г., который предусматривает возможность регистрации физических лиц в качестве самозанятых с последующей сдачей квартиры в аренду. Не имеет значения, кто будет выступать в роли арендатора — физическое или юридическое лицо. Нежилую недвижимость передавать в оплатное временное пользование запрещено.

Правительство РФ проводит эксперимент с налогообложением самозанятых в определенных регионах страны. Ставка налога на профессиональный доход равна 4%. Когда арендатором выступает юридическое лицо — ставка 6%.

Важно! Если договором аренды предусмотрена плата только за фактически потребленные коммунальные услуги, то собственник квартиры освобождается от обязанности платить НПД.

Преимущества законной сдачи квартиры

Действовать в рамках законодательства РФ позволяет извлечь арендодателю ряд преимуществ.

Из очевидных моментов, как выгодно соглашение, выделю следующие:

1. Права и обязанности арендатора четко определены договором, что не позволит ему безнаказанно повредить/уничтожить имущество в квартире, сбежать, не заплатив за аренду либо коммунальные услуги.
2. Отсутствие проблем с налоговыми органами. Не всегда попадаются радушные соседи, некоторым от зависти или иным причинам «настучать» на своего соседа о его способе заработка будет только в радость.
3. В случае затопления соседей по вине арендатора вы как собственник сможете законно взыскать через суд причиненный ущерб.

Важно! В случае обнаружения пропажи вещей или бытовой техники, оставленной в пользование и отображенной в договоре, вы можете обратиться в полицию с заявлением о краже.

Виды договоров о сдаче имущества

Арендные отношения разнообразны, поскольку подразумевают предоставление во временное пользование не только квартир, но и домов, земельных участков, транспортных средств.

Если мы говорим именно об аренде квартиры, то условно соглашение можно разделить на 3 категории:

• возмездное;
• частично возмездное;
• безвозмездное.

Первый вид соглашения подразумевает передачу квартиры в аренду с условием внесения арендной платы, а также внесения платежей за потребленные коммунальные услуги. Это стандартный вид договора, который удовлетворяет интересы обеих сторон.

Частично возмездная аренда — предоставление жилья во временное пользование без арендной платы, но с обязательством погашения задолженности за потребленные коммунальные услуги. К примеру, есть квартира, но в ней никто не живет.

Чтобы обеспечить сохранность имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии, владелец разрешает временно пожить арендатору с условием оплаты коммунальных счетов.

Безвозмездная аренда — крайне редко встречающийся вид арендного договора, по которому арендатор ничего не платит, а все расходы по содержанию берет на себя арендодатель.

Возможные трудности при оформлении сделки

Теперь предлагаю разобраться, какие подводные камни могут подстерегать стороны договора:

1. Указание срока действия соглашения — обязательное условие, особенно если планируется сдавать в аренду квартиру на срок более года. Договор подлежит регистрации, иначе сделка будет признана недействительной.
2. Отсутствие документов у арендатора или обещания предоставить их в будущем — серьезный сигнал, что возможно не стоит связываться с такими людьми.
3. Упущение деталей, конкретизирующие обязанности арендатора, нередко приводят к увиливанию от их исполнения надлежащим образом. К примеру, стороны указали сумму арендной платы, но не конкретизировали порядок и сроки оплаты либо квартиранты заселились с животными без разрешения собственника.
4. Опись имущества, предоставляемого в аренду вместе с квартирой. Будет неприятным сюрпризом, если вы, придя в сдаваемое жилье, обнаружите отсутствие телевизора или прочей бытовой техники. Доказать потом, что она была до сдачи, арендатору сложно и практически нереально.

Важно! Арендодатель должен лично присутствовать при подписании договора, предварительно его вычитав.

Любые попытки арендатора уклониться от заключения письменного соглашения свидетельствуют о его нежелании сотрудничать в правовом поле РФ.

Как оформить аренду юридически

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Рекомендую внимательно ознакомиться с главой 34 ГК РФ, в частности статьей 609 ГК РФ регламентируется форма и государственная регистрация соглашения об аренде.

В целом же договор заключается в письменной форме, а если на срок более 1 года, то подлежит государственной регистрации.

Как правильно: через агентство или без посредников

Любое посредничество в правоотношениях — это дополнительные расходы для одной или обеих сторон. Договора аренды квартиры не исключение.

Что делает агентство недвижимости? Содействует арендатору/арендодателю в безопасном заключении сделки. Если говорить более конкретно, то АН:

1. Быстрее ищет клиентов для арендодателя.
2. Организует просмотры квартиры для потенциальных арендаторов.
3. Грамотно сопровождает стороны в процессе заключения сделки.
4. Берет комиссионное вознаграждение за свои услуги.

Последний пункт особенно не нравится квартирантам, поскольку в 99% сделок расходы агентства недвижимости оплачивают именно они.

Нужно ли прибегать к услугам риелторов? Арендодатели ничего не теряют, если обратятся в агентство недвижимости. Более того, не нужно тратить личное время на организацию и проведение показов квартиры, беспокоиться о юридической чистоте сделки.

Арендатору не выгодно сотрудничать с риелторами, учитывая, что за их услуги придется заплатить от 50% ежемесячного арендного платежа. Особо жадные агенты требуют 100%, а ведь у них есть готовый образец договора и от них требуется только сопровождение сделки.

Важно! Рынок недвижимости не остался без внимания мошенников, поэтому следует быть аккуратным при сотрудничестве с ранее неизвестными компаниями.

Какие документы нужны для оформления договора

Чтобы заключить сделку, сторонам арендного соглашения нужно подготовить определенный перечень документов.

Для арендодателя:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру.
3. Согласие прописанных в жилье лиц или сособственников — если есть таковые.

В целом этого достаточно, но некоторые арендаторы могут попросить дополнительные документы, к примеру, справку о составе семьи или выписку по лицевым счетам за коммунальные услуги.

Арендатору для подписания договора нужен только паспорт гражданина РФ.

Акт приема-передачи обязательно должен быть приложен к договору.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре

Стороны самостоятельно оговаривают существенные условия договора аренды квартиры, однако ряд следующих пунктов должен присутствовать в соглашении обязательно:

1. Полное наименование сторон с указанием паспортных данных.
2. Предмет договора.
3. Срок договора. Если не указать, то такое соглашение будет считаться бессрочным.
4. Цена. Указывается размер ежемесячного платежа.
5. Права и обязанности сторон.
6. Реквизиты.

Часто арендодатель требует внести платеж за текущий и последний месяц. Это обязательно нужно указать в договоре.

Опись имущества, передаваемого в аренду с квартирой, указывается в приложении.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Хорошо, когда вы единственный владелец недвижимости, для ее сдачи в аренду достаточно только желания.

Иногда люди стараются сдать квартиру, в которой прописано несколько человек, находящуюся в ипотеке или же муниципальное жилье. В каждом из приведенных примеров есть нюансы, о которых расскажу далее.

Если квартира в ипотеке

Ипотечные узы с банком — долгосрочные правоотношения, по которым владелец купленной в кредит квартиры не может полностью распоряжаться ею до полного погашения долга.

Ограничения касаются и сдачи недвижимости в аренду. Это не значит, что такую сделку заключить невозможно, но заемщику придется получить письменное разрешение от кредитора.

Если вы не единственный владелец квартиры

Если квартира находится в общей совместной или долевой собственности, то участие других владельцев в договоре аренды — обязательное условие. Можно сделать проще. Каждый из собственников делегирует полномочия на заключение арендных соглашений одному из собственников через доверенность.

Если квартира муниципальная

Такая недвижимость предоставляется на условиях договора социального найма. Это значит, что жилье передается во временное пользование, наниматель не является его собственником, самовольно сдавать в аренду не может. Как и в случае с банком, чтобы заключить договор аренды, нужно получить письменное разрешение от собственника квартиры — муниципалитета.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Оформлять ли жильцам временную регистрацию

Закон обязывает приезжих определиться с временной регистрацией в течение установленного срока.

Если арендодатель допустит проживание лиц без регистрации в своей недвижимости, то это может грозить штрафами как для арендатора, так и для арендодателя. Вместе с тем решать, прописывать таких лиц или нет, может только собственник.

На какой срок заключить договор

На сколько сдавать квартиру — решает лишь собственник. Это может быть аренда на длительный срок или посуточно. Все зависит от того, какие цели преследует владелец недвижимости.

Расторжение договора

Основания для досрочного расторжения соглашения аренды прописываются в «теле» договора. Так, арендаторов просят освободить помещение раньше оговоренного срока в случае неоднократного или грубого нарушения достигнутых договоренностей (к примеру, просрочка ежемесячного платежа или использование недвижимости не по назначению).

Нужно ли регистрировать договор найма

Если квартира сдается в аренду на срок до 1 года, то регистрация не нужна, во всех остальных случаях выполнение указанного условия является обязательным.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11 месяцев

Как я уже говорил, сдавать квартиру на срок до года можно без государственной регистрации — это и есть основное преимущество, особенно полезно тем, кто предоставляет жилье во временное пользование посуточно.

Особенностью такого вида заработка является возможность ежедневно получать деньги, а месячная сумма будет гораздо больше, чем при длительной аренде. К недостаткам же отнесу высокую вероятность простоя квартиры.

Почему в регистрации может быть отказано

Отказать в Росреестре могут из-за подобных причин:

1. За регистрацией обратилось лицо без полномочий на выполнение подобных юридических действий.
2. Поданные документы не отвечают требованиям законодательства.
3. В пакете документов собрано не все, что нужно для регистрации.
4. Собственник недвижимости не уведомил регистрирующий орган о наличии ограничений в отношении квартиры.

Указанный перечень далеко не исчерпывающий. Решение Росреестра об отказе в госрегистрации договора аренды может быть обжалован.

Как правильно платить налоги за аренду недвижимого имущества

Оплачивая налог от дохода, полученного со сдачи квартиры, вы гарантированно «защититесь» от ненужных вопросов со стороны государства.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Куда платить

Собственник квартиры подает налоговую декларацию в подразделение налоговой инспекции, там же оплачивает НДФЛ.

Сколько платить

Размер НДФЛ для физических лиц в 2020 году составляет 13%.

Когда платить

За предыдущий год налог оплачивается до 15 июля текущего года.

Как вести себя после сдачи квартиры

Собственник после заключения договора аренды вправе периодически и лишь по согласованию с арендатором проверять состояние недвижимости, а также получать арендные платежи.

Собственно, больше ничего от арендодателя не требуется, кроме урегулирования вопросов с налоговой инспекцией.

Заключение

Вот и все, что я хотел рассказать о порядке сдачи квартиры в аренду. Если информация показалась интересной, то делитесь ею в социальных сетях, а также оставляйте свои комментарии, касающиеся опыта арендных правоотношений.