Как правильно сдать квартиру через агентство: пошаговое руководство

В России распространен такой вид пассивного заработка, как сдача недвижимости в возмездное временное пользование.

Главная проблема в этом бизнесе — найти порядочного клиента, который сможет гарантировать сохранность имущества, а также будет своевременно вносить платежи. Я приветствую вас и хочу рассказать, как правильно сдать квартиру через агентство.

Кто имеет право сдавать квартиру

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

В Жилищном кодексе Российской Федерации я нашел ряд статьей, отвечающих на мой вопрос, кому предоставлено право сдавать жилье внаем.

Пункт 2 статьи 30 ЖК РФ регламентирует, что мне как собственнику жилого помещения разрешено заключать договоры аренды.

Разобравшись чуть детальнее с нормативной базой, я выяснил, что необязательно быть собственником, чтобы заработать на сдаче в наем жилья.

Можно ли лицу, не являющемуся владельцем или нанимателем помещения, заниматься его арендой

Мне известно 2 часто встречающихся способа сдачи недвижимости в аренду, не являясь ее законным собственником:

1. Субаренда — основной арендатор может сдать арендуемое помещение при условии, что такое право прямо предусмотрено договором аренды квартиры.
2. Сдача жилья в аренду, предоставленного по договору социального найма. В таком случае нанимателю нужно получить разрешение собственника квартиры в лице уполномоченных государственных органов.

Если в социальном жилье проживают другие члены семьи, то получение их согласия также является обязательным условием.

Кому можно сдавать квартиру

С юридической стороны, участниками договора аренды могут быть все участники гражданских правоотношений. Речь идет о физических и юридических лицах, в том числе и государстве в лице уполномоченных органов.

Я выделил для себя несколько категорий квартиросъемщиков, которым можно квартиру сдавать выгодно с учетом определенных особенностей:

1. Семейная пара с маленьким ребенком. Такие клиенты в большинстве своем — порядочные люди, под опасением остаться без жилья стараются всегда своевременно вносить арендную плату. Как правило, супруг много времени проводит на работе, а молодая мама уделяет время ребенку, уборке и готовке. Негативной стороной таких арендаторов является, как ни странно, ребенок. Маленькие дети очень активны, упустив его из внимания на несколько минут, можно обнаружить разрисованные стены или сломанную мебель. Можно удержать компенсацию за ущерб из залоговой суммы, но не всегда ее может хватить.
2. Квартиранты из ближнего зарубежья (2–4 человека). С такой категорией арендаторов неохотно связываются, однако они готовы платить больше стандартной цены. Сдавать жилье им можно только полностью, поскольку предоставив только одну комнату в наем, вы рискуете остальную часть жилой площади сделать невостребованной у «коренных жителей», ищущих свободные квадраты в аренду.
3. Квартиранты из ближнего зарубежья (более 4 человек). Такой категории подойдет в аренду обычная квартира, без особого ремонта, но могут возникнуть разногласия с соседями. Положительной стороной такого сотрудничества является потенциальный доход, который больше на 40–50%, а также отсутствие необходимости в создании идеальных условий.
4. Одинокие парни. Как ни странно, но ко мне часто обращались молодые люди, сетуя, что жилье снять проблематично, а рассмотренные варианты подразумевали проживание с хозяевами или в проходных комнатах.

При выборе арендатора нужно расставлять для себя приоритеты — максимальный доход от квартиры или гарантия сохранности недвижимости и спокойного сотрудничества.

Способы сдачи квартиры

Только в одной столице России на сегодняшний день сдается более 20 000 квартир. Предложений действительно много, а главное — арендаторы стали очень требовательны к условиям проживания. Человек, не знающий арендного рынка, едва ли сможет заключить выгодный для него договор, поэтому я хочу поделиться популярными способами сдачи квартиры.

Лично

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Идеальный вариант — самостоятельно сдать квартиру близким или хорошим знакомым, но такой категории арендаторов не получится установить рыночную цену, а поднимать стоимость аренды становится неудобно.

К тому же любые финансовые вопросы, связанные с близкими людьми, рано или поздно могут привести к ухудшению отношений.

Я давал объявление на известных интернет-порталах, но и все юридические нюансы приходилось также решать самостоятельно. Допустить ошибку неопытному или юридически не подкованному человеку очень просто.

Не стоит упускать из внимания тот факт, что в любой сфере, касающейся денежных правоотношений, неизбежно найдутся мошенники, ожидающие возможности поживиться.

Через фирму

Я думаю, вы заметили: в 90% звонков по объявлениям о сдаче квартиры трубку берет риелтор. Обратиться в агентство недвижимости —надежный способ заключить выгодный договор аренды.

Специалисты организации берут на себя 99% хлопот, связанных с оформлением сделки и поиском подходящих жильцов. Кроме того, вы можете дополнительно указать свои пожелания, к примеру, запретить агентству сдавать квартиру в аренду людям с домашними животными, детьми.

Еще один очевидный плюс — экономия личного времени и средств. Показы квартиры будет устраивать риелтор, а услуги агентства будут предоставляться арендодателю бесплатно. Почему? Да потому, что свою комиссию они возьмут с арендатора.

Схема работы риелторской компании

Риелторы — это посредники в гражданских правоотношениях, связанных с недвижимостью. Причем одной арендой они не ограничиваются.

Вот несколько функций, которые выполняют агентства недвижимости:

• подбор недвижимости исходя из требований арендатора;
• проведение встреч с клиентами и показ жилья;
• содействие в проведении переговоров между сторонами по договору аренды;
• сопровождение сделки;
• подготовка документации, а также проверка юридической чистоты;
• оказание помощи на этапе проведения расчетов.

Клиент может заказать агентству комплексную услугу или ограничиться одной из перечисленных.

Схема работы агентства недвижимости в сфере аренды следующая:

1. Арендодатель обращается в компанию за помощью.
2. С клиентом подписывается договор.
3. Проводится работа с арендной недвижимость — подача объявлений, ведение переговоров с потенциальными клиентами, организация встреч и показов квартиры.
4. Составляется договор и сопровождается сделка.
5. Получается комиссионное вознаграждение.

Под комплексным обслуживанием понимается сопровождение арендодателя с момента его обращения в агентство до подписания договора аренды.

Как не попасться на мошенников

Мошенники орудуют во многих сферах гражданских правоотношений, и сфера аренды не исключение.

Арендодателю:

1. Не делать каких-либо платежей риелтору.
2. Не передавать правоустанавливающие документы агентству.
3. Проверить уставные или иные документы, свидетельствующие о законности деятельности агентства.
4. Перед обращением в компанию ознакомиться с отзывами об организации.
5. Отношения с агентством строить только на основании письменного договора.

Арендатору:

1. Оплачивать услуги агентства только после подписания договора аренды.
2. Ознакомиться с правоустанавливающими документами на жилье, сдаваемое в аренду.
3. Внимательно изучить договор, особенно раздел обязанностей риелтора.
4. Всегда подписывать акт приема-передачи жилья с описью находящихся в квартире предметов, мебели и бытовой техники.
5. Не делать авансовых платежей.

Соблюдая вышеуказанные рекомендации, вы обезопасите себя от недобросовестных риелторов и откровенных мошенников.

Какой вариант выгоднее

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Арендодатель не несет расходов при сдаче квартиры в аренду самостоятельно или через риелтора. Проблема в том, что комиссионное вознаграждение агентству платит арендатор, а это от 50 до 100% от месячной стоимости аренды.

Кроме того, арендодатель требует от потенциального временного жильца еще и залоговую сумму. На арендатора возлагается дополнительная финансовая нагрузка, и найти такого клиента, готового сразу отдать 3 ежемесячных платежа, проблематично. С этой точки зрения выгоднее заниматься сдачей жилья самостоятельно.

Если нет правовых знаний или опыта в составлении договора, то тут без помощи риелтора не обойтись. Каждый сам определяет, какой вариант выгоднее.

Плюсы и минусы

Предлагаю рассмотреть преимущества и недостатки при сдаче жилья в аренду самостоятельно и через агентство недвижимости.

Самостоятельно

Через агентство

Я пробовал оба варианта, и каждый заканчивался успешной сдачей квартиры в аренду.

Что лучше и подводные камни

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если нет подходящей кандидатуры на роль арендатора вашей квартиры, то лучше обратиться за помощью агентства недвижимости. Компания обязана найти подходящего под критерии арендодателя клиента, заключить с ним удобный для всех сторон договор.

Каких-либо подводных камней при работе с агентством недвижимости нет, поскольку вы не обязаны оплачивать их услуги и не передаете правоустанавливающих документов на жилье.

Главное — внимательно вычитать договор, предлагаемые риелтором, особенно на предмет корректности отображения существенных условий.

Кто платит риелтору при сдаче квартиры

Комиссионное вознаграждение за услуги агентства недвижимости всегда оплачивает арендатор.

Пошаговая инструкция по сдаче квартиры через агентство

Первым этапом является поиск надежного и проверенного агентства недвижимости. Информация об организациях — в интернете либо у знакомых, имевшим опыт сотрудничества с риелторами.

Определивший с компанией, нужно лично посетить офис агентства и ознакомиться с условиями договора.

Требования к договору с агентством

Договор с агентством заключается в письменной форме, где в обязательном порядке отображается:

1. Дата и место заключения.
2. Наименование сторон.
3. Предмет договора — услуги по поиску арендаторов недвижимости с детализацией, какое именно жилье будет сдаваться.
4. Права и обязанности сторон.
5. Срок действия договора.
6. Цена либо прайс на услуги агентства — если предусмотрена оплата соглашением.
7. Ответственность сторон.
8. Подпись и реквизиты участников соглашения.

Скачать образец можно здесь.

Подготовка квартиры

Момент с базовым косметическим ремонтом я пропускаю, поскольку само собой подразумевается, что в квартире он должен быть. Не помешает заказать услуги клининговой компании, но если есть желание и навыки, то с уборкой можно справиться самостоятельно.

Обязательно обратить внимание и при необходимости исправить:

• сантехнику;
• электрическую проводку;
• бытовую технику и мебель;
• замки на дверях и окнах;
• отопительную систему.

Никаких личных вещей в квартире быть не должно, рекомендую придерживаться минимализма.

Заключение договора между собственником и арендатором

Агентство недвижимости — посредник между участниками договора об аренде квартиры.

Это значит, что основное соглашение заключается между арендодателем и арендатором.

Этап заключения сделки является самым важным, поскольку именно в этот момент стороны договариваются о существенных условиях и ставят свои подписи о согласии с ними.

Скачать образец договора аренды можно отсюда.

Форма договора

Договор заключается в простой письменной форме. Нотариально заверять документ не нужно. Я рекомендую срок соглашения ограничивать в 1 год, а по истечении указанного периода просто перезаключать его.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то потребуется государственная регистрация.

Какие сведения вносятся в договор

В договоре аренды обязательно необходимо отобразить:

1. Полное наименование сторон соглашения с указанием паспортных данных.
2. Данные из правоустанавливающих документов на квартиру.
3. Срок действия договора.
4. Сумма арендной платы.
5. Порядок оплаты и расчетный период.
6. Условия изменения стоимости аренды.
7. Порядок оплаты коммунальных услуг.
8. Количество человек, что будут проживать в квартире.
9. Опись имущества, предоставляемого во временное пользование.
10. Дефекты, если они есть.
11. Подпись и реквизиты сторон.

Законом не запрещается дополнять соглашение исходя из достигнутых договоренностей.

Необходимые документы

Арендатору достаточно подготовить только паспорт, а вот с арендодателем несколько сложнее.

Если жилье сдается в аренду гражданином, то ему нужно подготовить:

1. Паспорт.
2. Правоустанавливающие документы на сдаваемый объект недвижимости.
3. Справка об отсутствии задолженности или расчетная книжка с подтверждением оплаты текущих показаний по счетчикам.
4. Кадастровый паспорт.
5. Письменное, нотариально заверенное согласие всех собственников имущества, сколько бы их ни было.
6. Договор аренды с указанием пункта о предоставлении права сдавать недвижимость в субаренду — если квартира сдается не собственником.

К договору аренды также должен содержать приложения — акт приема-передачи и опись имущества.

Регистрация договора

Договор аренды, что заключен между физическими лицами в простой письменной форме сроком до 1 года, не подлежит государственной регистрации.

Госпошлина

Размер государственной пошлины за регистрацию договора аренды между физлицами, заключенного на срок более 1 года, составляет 2000 рублей.

Досрочное расторжение договора

Если срок действия договора не истек, а одна из сторон захотела его расторгнуть, то это возможно:

• по взаимному согласию сторон;
• через суд по инициативе арендатора или арендодателя;
• по основаниям, прописанным в договоре.

Также рекомендую изучить ст. 620 ГК РФ, где указан перечень оснований досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендатора.

Статья 450 ГК РФ также предусматривается основания изменения и расторжения договора.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Что будет, если составить договор неправильно

Самое страшное для арендатора при допущении критических ошибок при составлении и заключении договора — остаться без оплаченных денег и жилья.

Когда нарушено законодательство РФ при заключении договора аренды, он может быть признан недействительным или незаключенным.

Как вести себя после сдачи квартиры

Арендодателю, успешно сдавшему квартиру через агентство либо самостоятельно, остается пожинать плоды заключенной сделки. Я рекомендую в первые несколько месяцев периодически проверять состояние собственности по предварительному согласованию с арендатором.

Если вы в хороших отношениях с соседями, то нелишним будет поинтересоваться у них о происходящем в жилье. При выявлении нарушений достигнутых договоренностей — незамедлительно инициировать процесс расторжения договора аренды.

Заключение

Сдать квартиру можно несколькими способами, но более безопасным остается обращение к услугам агентств недвижимости. При минимальных усилиях есть шанс удачно заключить сделку и передать в аренду жилья на длительный срок.

Важно уделить пристальное внимание содержанию текста договора с агентством, поскольку от него зависит и правомерность гражданских правоотношений с арендатором.

На этой ноте прощаюсь с вами, делитесь понравившейся информацией в социальных сетях, а также освещайте свое мнение по поводу сдачи квартиры через агентство недвижимости.