Стоит ли снимать квартиру через агентство недвижимости и как это делать + образец договора

Приветствую, дорогой соискатель жилья.

Если ты в поисках арендной недвижимости, то хочу дать тебе несколько рекомендаций, как снять квартиру через агентство на выгодных условиях и не попасть в цепкие руки мошенников.

Что значит снимать квартиру через агентство

В процессе накопления опыта в аренде жилья пришлось столкнуться с массой нюансов, о которых мне в свое время некому было рассказать, а недобросовестные арендодатели только рады были воспользоваться моей неопытностью и доверчивостью.

В результате я арендовал жилье, которое вовсе не отвечало моим потребностям либо сделка проходила вне правового поля, что делало меня незащищенным со стороны закона.

Снимать квартиру через агентство удобно, поскольку ты:

  • не тратишь лишнее время на поиски подходящего варианта;
  • заключаешь договор, имеющий юридическую силу;
  • минимизируешь риски попасться на уловки мошенников.

Агентство недвижимости выступает в роли посредника и своего рода гаранта сделки.

Главная задача агента — предложить варианты жилья, отвечающего запросам арендатора, а также сопровождать стороны вплоть до заключения договора.

Что такое агентство недвижимости

Агентство недвижимости — юридическое лицо, предоставляющее посреднические услуги физическим и юридическим лицам в гражданских и хозяйственных правоотношениях, преимущественно в сфере недвижимости.

В Российской Федерации такая деятельность является нелицензируемой, а значит, организовать собственное агентство недвижимости может любой человек.

Какие услуги предоставляются риэлторами

Спектр предоставляемых услуг в сфере сделок с недвижимостью достаточно широкий, но многие агентства в качестве основной специализации выбирают ограниченный сегмент рынка.

Если говорить о конкретных направлениях, то это может быть:

  1. Купля-продажа недвижимости, аренда.
  2. Оказание услуг в сфере купли-продажи — продавцам и покупателям, а в сделках, связанных с арендой, — арендодателям и арендаторам.
  3. Правовое обеспечение сделки и ее сопровождение — все формальности и юридическое оформление компания берет на себя.
  4. Консультационные услуги.
  5. Получение правоустанавливающих документов, а также регистрация внесенных в них изменений.
  6. Оценочная деятельность по правилам, установленных действующим законодательством РФ.

Перечень не является исчерпывающим, может дополняться исходя из выбранного вида деятельности.

Комиссии за совершенные сделки

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос
Агентства зарабатывают деньги на арендных договорах за счет выплачиваемой арендатором комиссии. В моей практике встречались «жадные» агенты, которые запрашивали 100% от размера месячной платы за жилье.

В таких ситуациях нужно искать другое агентство недвижимости, где средний размер комиссии не превышает 50% от месячного платежа за квартиру (хотя это нигде не регламентировано). 

Важно! Стороны по договору аренды могут договориться о равном распределении затрат на оплату услуг риелтора, но мне как арендатору всегда приходилось платить самому.
За что берутся дополнительные комиссии?
Виктор Петрович
Встречал таких агентов, которые помимо 50% от размера месячного платежа за квартиру брали дополнительную оплату за подбор вариантов и организацию их просмотра, мотивируя это расходами на транспорт и т. д.

Также могут попросить заплатить за сопровождение сделки, если эти действия не прописаны в договоре. Если же прописаны, то являются прямой обязанностью агента .

Чтобы не получить сюрприз в виде скрытых комиссий, нужно всегда заключать договор с агентством и внимательно вычитывать каждый пункт соглашения.

Как снять квартиру, чтобы не обманули

Для успешного заключения договора аренды я рекомендую:

  1. Искать варианты только через агентства недвижимости, прошедшие государственную регистрацию.
  2. Проверять правоустанавливающие документы собственника жилья.
  3. Не перечислять деньги безналичным способом арендодателю или третьим лицам в качестве аванса или иного вознаграждения до заключения договора.
  4. Внимательно вычитывать каждый пункт соглашения об аренде недвижимости.
  5. Подписать важное и обязательное приложение к договору — акт приема-передачи с указанием сторон, времени и места совершения сделки, стоимости, а также конкретизации, какое именно жилье берется в аренду, какое имущество и в каком состоянии находится в квартире.

По умолчанию чистоту проведения сделки обеспечивает риелтор, однако базовые понятия и порядок заключения договора аренды нужно знать арендатору.

Плюсы и минусы аренды квартиры через агентство

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос
Стоит ли обращаться к агентам?
Виктор Петрович
Считаю, что да, и вот почему нельзя без них обойтись:

Агент подберет нужное по параметрам жилье, предлагая к просмотру реальные и актуальные варианты.
Все, что требуется от сторон, — подписать подготовленный договор в соответствии с действующим законодательством.
Исключается вероятность заключить договор субаренды с третьим лицом, не имеющим права собственности на имущество.
Экономия времени. Мне не приходилось ежедневно выискивать подходящий вариант на тематических сайтах — агент предлагает их самостоятельно.
Оперативность решения вопроса. Риэлтор быстро подготовит договор, поспособствует его заключению на выгодных условиях.
Необходимость оплачивать комиссию. У меня многие арендодатели, помимо авансового платежа на месяц вперед, требовали еще внести такую же сумму — депозит (оплату за последний месяц). Агент тоже потребует свое вознаграждение, конечная сумма получается довольно существенной.

Плюсы и минусы поиска квартиры самостоятельно

Можно хорошо поторговаться напрямую с владельцем жилья.
На свой риск допускается проживание на основании устной договоренности, но при условии авансовых платежей за месяц проживания.
При возникновении финансовых трудностей удавалось уговорить арендодателя отложить платеж на пару дней.
Есть риск попасться на мошенников, которые «сдают» квартиру в субаренду сразу нескольким арендаторам, при этом сами не являются ее собственниками.
Описанный в объявлении вариант не всегда соответствует реальному.
Отсутствие письменных договоренностей чревато остаться на улице в любой момент.
Все организационные мероприятия и юридическое оформление придется взять под свой контроль.

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос
Арендовав жилье двумя способами, я выделяю вариант сотрудничества с агентствами недвижимости наиболее предпочтительным.

Критерии выбора агентства

При выборе потенциального помощника в поиске жилья я исхожу из следующих критериев:

  1. Продолжительность работы агентства на рынке недвижимости, в частности в сфере арендных правоотношений.
  2. Территориальность расположения компании, а также представительность занимаемого помещения под офис.
  3. Реальные отзывы клиентов.
  4. Наличие и готовность предоставить документы, подтверждающие легальность деятельности организации.

Информация на официальном сайте компании не всегда правдивая, поэтому мнения людей лучше брать на сторонних ресурсах.

Виды мошенничества при аренде квартир

Мошенники успешно заняли нишу арендных отношений, по сей день «зарабатывают» хорошие деньги на доверчивых жертвах.

Я встречался со многими из действующих схем аферистов, и с первой из них можно столкнуться уже на этапе обращения в липовое агентство.

Обман заключается в том, что клиент обращается за помощью в организацию, позиционирующую себя как риэлтор. После этого предлагается несколько подходящих вариантов, а главное, цена существенно ниже среднерыночной.

Доверчивый клиент, радуясь выгодному предложению, соглашается оплатить предоставленные услуги после заключения договора с агентством, делает это в офисе компании.

Приехав на заинтересовавший адрес, выяснит, что квартира буквально час как уже сдана либо предоставленный телефон для связи с собственником оказывается отключенным.

Разумно обратиться в агентство с требованием вернуть деньги или подыскать другой вариант, в этот момент сотрудник компании обращает внимание клиента, что подписан на самом деле договор об оказании информационных услуг, а ответственность риэлтора отсутствует в принципе, даже за несостоявшуюся сделку.

Есть еще один вариант, когда соискатель жилья созванивается с «владельцем» недвижимости по телефону, указанному в объявлении, и обсуждает условия аренды. Затем «арендодатель» предлагает оплатить через терминал сумму аренды и после этого заселяться. Такой схемой часто пользуются люди, отбывающие наказание в местах лишения свободы.

Третий вариант «развода» — когда псевдособственник демонстрирует квартиру, рассказывает о ее преимуществах и готов даже немного уступить в цене, при этом правоустанавливающих документов у него не окажется по различным причинам.

В итоге получится, что злополучная квартира сдана еще нескольким арендаторам, а настоящий собственник даже и не будет знать об этом, поскольку сдавал ее посуточно «риэлтору».

Уловки риэлторов при аренде квартиры

На своей практике я столкнулся со следующими уловками посредников, а именно:

  1. Увеличение имеющейся базы сдаваемой в аренду недвижимости без ведома собственника. Риэлтор представляется потенциальным арендатором и договаривается с владельцем квартиры о просмотре, после чего делает необходимые для себя фотографии и выставляет их на сайтах объявлений от своего имени.
  2. Приглашает на просмотр квартиры несколько потенциальных клиентов и устраивает между ними аукцион. Чем больше будет предложена цена, тем больше комиссионное вознаграждение он получит.
  3. Набивание цены. Агент демонстративно прерывает общение с потенциальным клиентом во время просмотра квартиры на разговор по телефону с другими клиентами. На самом деле он просто разыгрывает спектакль о большой востребованности предлагаемого варианта.
  4. Реклама несуществующей квартиры. Арендатор звонит с просьбой показать понравившийся вариант, в процессе общения ему будет сообщено, что недвижимость уже сдана, но просто не убрали объявления, но, к счастью, есть много других вариантов.

Выше указаны примеры законных уловок, которые не только забрали у меня массу времени, но и чуть не подтолкнули к аренде невыгодного варианта.

ТОП-3 агентств недвижимости в Москве

Будучи в Москве я составил для себя рейтинг 3 лучших агентств в столице РФ:

  1. Азбука жилья.
  2. МИЭЛЬ-Недвижимость.
  3. Российская гильдия риэлторов.

Указанный рейтинг агентств составлен исходя из личных предпочтений и не претендует на исключительность.

Образец договора на оказание услуг с агентством недвижимости

Предлагаю ознакомиться с стандартным договором с риэлтором.

Скачать образец договора вы сможете здесь.

Виктор Петрович
Виктор Петрович
6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле
Задать вопрос
Как снять квартиру самостоятельно?
Виктор Петрович
Я начинал самостоятельный поиск жилья с анализа предложений на сайтах бесплатных объявлений. Скажу честно, что 95% увиденных вариантов оказались предложениями от риэлторов, а сдаваемая недвижимость напрямую от собственника не соответствовала моим критериям. Дополнительно прорабатывал варианты через знакомых.

Если же удалось найти подходящее жилье без агентства и связаться с собственником квартиры, нужно придерживаться ряда основных правил.

Проверка хозяина

В процессе осмотра квартиры нужно попросить собственника предоставить для ознакомления правоустанавливающие документы на жилье, чтобы убедиться в наличии у него права на сдачу недвижимости в аренду. Свидетельства о праве собственности будет достаточно . С 2016 года достаточно выписки из ЕГРН.

Согласие всех собственников

Гражданское законодательство обязывает собственника получить письменное согласие от всех сособственников на сдачу квартиры в аренду.

Правильный договор аренды

Не существует типовой формы соглашения аренды, однако в тексте договора необходимо обязательно указать:

  • наименование сторон;
  • предмет договора — конкретизация объекта недвижимости, передаваемого в аренду;
  • цену;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок оплаты и дату передачи жилья;
  • акт приема–передачи;
  • подписи сторон.

Закон не запрещает указывать дополнительные пункты, не противоречащие действующему законодательству РФ.

Опись имущества

Чтобы не быть обвиненным в порче или пропаже имущества, которое было в квартире, в приложении к договору нужно провести опись предоставляемого в пользование имущества и его состояние на момент передачи.

Правила аренды квартиры

Я рекомендую придерживаться следующих правил при аренде квартиры через агентство:

  1. Подписывать договор только после реального осмотра и очного общения с собственником жилья.
  2. Внимательно вычитывать соглашение, а также включить в него существенные условия.
  3. Не давать авансов или задатков.

Заключать договор нужно исключительно в письменном виде.

Заключение

Несмотря на обилие предложений на рынке недвижимости, самостоятельно снять жилье не всегда выполнимая задача. Обращение к риэлторам из агентств хоть и приведет к дополнительным расходам, но вы будете спокойно пользоваться имуществом, никто не сможет принудительно из него выселить, пока соглашение действует.

Надеюсь, эта информация будет для вас полезной, а я на этом прощаюсь, прошу подписаться на статьи и делиться полезностями в соцсетях.

Понравилась статья?
1 Звезда (1 оценок, среднее: 5,00 из 1)
Загрузка...
Отзывы о компании
  1. Дмитрий
    Общие впечатления

    Долго искал квартиру сам, и даже несколько раз ездил на смотрины, но в конечном итоге увиденная квартира далеко не соответствовала моим ожиданиям. Пришлось обращаться к риелторам — вопрос решил.

  2. Олег
    Общие впечатления

    Однажды обратился в агентство недвижимости, которые пообещали открыть мне доступ к базе вариантов, но только после оплаты и заключения договора. Деньги я заплатил, а мне банально дали в произвольном порядке выписанные объявления с одного популярно сайта. По договору меня развели и ничего доказать не смог.

  3. Виктор
    Общие впечатления

    В силу работы часто приходится менять жилье, и взял себе за правило держать при себе распечатанный образец договора аренды. Очень выручает, когда есть сомнения в «чистоплотности» навязываемого соглашения.

Авторизуйтесь с помощью:

Общая оценка компании

Впечатление от сотрудничества

Adblock
detector