Зачет жилья при покупке квартиры в новостройке

Добрый день.

Сегодня рассмотрю тему «Зачет квартиры при покупке». Она будет актуальна для многих, так как далеко не каждый имеет финансовую возможность покупки жилища. Им приходится пользоваться ипотечным кредитованием и другими государственными и коммерческими программами.

Что это такое

Зачет квартиры в счет покупки нового жилья – распространенный метод для людей, у которых недостаточно средств для решения квартирного вопроса. Например, для молодых семей.

Чтобы осуществить схему, свое жилье нужно будет продать. Приобретатель подбирает недвижимость в пересчет купли, скрепляет подписью договор с банком или строительной компанией.

Схема покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Ниже предложено несколько планов зачета при покупке. Перед тем как выбрать сценарий зачета, внимательно изучите каждую из схем и проанализируйте свои возможности. Просчитайте, какой из способов покупки в зачет менее рискован с учетом возможного изменения финансового положения в дальнейшем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Человек обращается к девелоперу, подбирает оптимальный вариант недвижимости и заключает договор. Приобретение недвижимости возможно при единоразовом внесении всей суммы или погашении первоначального взноса.

В данном случае покупатель сам продает свою недвижимость. Недостающие средства он занимает в банке.

Ипотека под залог

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Такая схема зачета квартиры под покупку является классической. Сначала человек обращается в банк для рассмотрения на участие в программе кредитования. Затем он должен подготовить все документы, запрашиваемые банком.

И предоставить их лично или онлайн. И только после этого при наличии недвижимости, которую он может заложить, подписывает договор с финансовой структурой на оформление ипотеки.

Покупатель подписывает со строительной компанией соглашение, а банк перечисляет деньги за ваше новое жилище. Те самые, которые потом придется погашать много лет.

Сначала будут погашены все проценты, которые причитаются банку. А только после этого – основное тело займа. Хотя никто не мешает погасить долг досрочно.

До тех пор, пока недвижимость будет находиться в залоге у банка, ее нельзя ни продать, ни оформить на другое лицо.

Застройщик выкупает квартиру

У крупных застройщиков возможна схема выкупа вторичных объектов со скидкой в размере 10–20 % от среднерыночных предложений. При заключении сделки собственники получат право требования помещения в новостройках, а застройщики смогут реализовать новый объект с надбавкой.

Бронирование квартиры и продажа

Зачет квартиры при покупке происходит при участии трех сторон: покупателя, девелопера и риелторской конторы.

Собственник обращается к застройщику, подбирает квартиру в зачет и затем заключает соглашение на продажу недвижимого имущества, которой будет заниматься сотрудник компании или агентство.

Ценник рассчитывается по результатам оценки. Покупатель имеет полное право воспользоваться услугами независимых компаний. Этим правом стоит воспользоваться, так как компания может занизить оценочную стоимость.

Новая недвижимость бронируется на время, зафиксированное в договоре. В этот же период должна быть осуществлена продажа. Если реализовать объект не удалось, бронь слетает, а договор разрывается.

Проживание в квартире до сдачи дома

Это один из самых редких методов зачета квартиры при покупке. Корпорация разрешает клиенту арендовать свою площадь, которую он продает в счет договора купли-продажи.

Для зачета квартиры при покупке нужны три документа:

• договор покупки между девелопером и покупателем с пунктом об отсрочке оплаты до того момента, когда сдадут дом;
• следующий бланк составляют для продажи собственного объекта;
• последнее соглашение потребуется для аренды жилой площади на тот отрезок времени, который девелопер согласен будет дать покупателю для решения своих вопросов.

Допустимо составление всего двух документов для зачета. Условия аренды прописываются в договоре продажи.

Схема взаимозачета: плюсы и минусы

Теоретически взаимозачет за покупку объекта в новом доме предполагает оперативную продажу недвижимого имущества. Средства с продажи идут в зачет оплаты покупки.

Практически зачет квартиры при покупке, осуществляемый таким методом, используется нечасто. Из-за того что у большей части покупателей, готовых заключить договор с компанией, нет недвижимости.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Какой вариант лучше выбрать

Куда логичнее продать недвижимость и после этого купить объект в новом доме за эти средства. Если потребуется доплата, в любом из банков можно будет рассмотреть выдачу кредита или попросить рассрочку у строительной компании.

Планируя куплю квартиры с использованием дополнительных средств, человек должен взвесить свои возможности и реально оценить ситуацию. Не каждый может в течение многих лет погашать ежемесячные взносы по кредиту и одновременно платить за аренду.

Чтобы хоть уменьшить риски, покупать недвижимость в новостройке лучше на этапе строительства. Чем больше времени до сдачи объекта, тем ниже цена квадратного метра, тем выше вероятность погасить большую часть суммы объекта.

Риски таких схем

Сложности могут возникнуть во время продажи собственного жилья. Когда желанный объект выбран и находится в процессе строительства, а покупателя на квартиру еще нет, теряется драгоценное время. За этот период стоимость жилья может возрасти, а это всегда дополнительные расходы.

В договорах некоторых строительных компаний фигурирует пункт по обязательному внесению аванса за недвижимость. Сдвиг сроков взаиморасчета может привести к потере этой суммы и разрыву договорных обязательств.

И это еще не все. Покупая квартиру в новостройке, всегда стоит помнить о возможной задержке периода строительства и сдачи объекта, задержке в подготовке сопроводительной документации.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

Обращаясь за проведением оценки своего старого жилья в риелторскую контору, нужно быть готовым к манипуляциям. Если вам попадется недобросовестная компания, результаты проверки могут быть занижены. В зависимости от стоимости квартиры и ее расположения дисконт может составлять до 25 %.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Зачем им это нужно?

Все просто. Занижая стоимость объекта, агентство выдвигает предложение о его покупке по оценочной цене, производит выкуп и в дальнейшем реализует недвижимое имущество по полной стоимости.

Во избежание таких ситуаций стоит доверять оценку только специализированным компаниям, которые проводят независимый анализ рынка.

Требования к жилью под зачет

У каждой строительной компании есть свои критерии отбора квартир под зачет. Некоторые из них универсальны. Например, к зачету при покупке можно принять любую квартиру при наличии правоустанавливающих документов.

При этом:

• квартира должна быть свободна как юридически, так и физически. Никто не должен быть прописан, а сбор вещей должен быть осуществлен за рекордно короткий срок;
• никакой незаконной перепланировки;
• зачесть квартиру при покупке можно только при условии владения ею более 3 лет.

В отдельных случаях застройщик может принимать к зачету только недвижимость элит-класса или расположенную в определенном районе города.

Заключение

Зачет квартиры при покупке – довольно распространенный метод взаиморасчетов, имеющий свои преимущества и недостатки. Я не буду рекомендовать вам пользоваться этим методом. Впрочем, отговаривать также не вижу смысла.

Каждый конкретный случай индивидуален. В некоторых случаях покупка таким образом – реальный способ улучшить жилищные условия.

Не забывайте подписываться и рассказывать друзьям о прочитанном. Делитесь в социальных сетях и следите за обновлениями.