Порядок составления договора дарения квартиры между близкими родственниками + образец

Доброго времени суток, уважаемые читатели!

Сегодня затрону актуальную тему — договор дарения квартиры между близкими родственниками 2020 год. Передача прав собственности на жилье — довольно непростая юридическая процедура, особенно при заключении сделки купли-продажи.

Чем же отличается безвозмездная передача собственности, какие преимущества есть у тех, кто является близкими родственниками?

Что это за договор

Понятие «договор дарения» рассматривается в ГК РФ, ст. 572. В соответствии с нормативно-правовым актом, это тип сделки, при которой одна из сторон, являющаяся дарителем, передает другой стороне — одаряемому — на безвозмездной основе вещь в собственность или имущественное право.

Другими словами, на основании дарственной возможно передать любое движимое или недвижимое имущество бесплатно.

В роли дарителя выступает собственник недвижимости или предмета передачи.

Виды договоров дарения

Согласно закону, предусмотрено 3 вида договора дарения:

1. Стандартный (или его еще называют реальный) заключается при передаче прав собственности, которые принадлежат дарителю, одаренному лицу. Он не требует оформления сделки в письменном виде. Чаще это составленное соглашение, в рамках которого осуществляется передача недвижимости или имущественного права. Но если стоимость объекта дарения превышает 5 МРОТ, необходимо заключение договора в письменной форме. Также юристы рекомендуют такой способ заключения сделки для упрощения процедуры регистрации недвижимости.
2. Договор обещания дарения или консенсуальный отражает сведения о том, с какого момента, при каких обстоятельствах начинает действовать заключенное соглашение. По-другому можно сказать, что договор предусматривает передачу объекта дарения в будущем. В отличие от первого вида, условием действительности сделки является оформление ее в письменном виде.
3. Договор пожертвования основан на передаче объекта дарения физическим или юрлицам для общественно полезного дела. Чаще в роли одариваемого выступают органы власти. Подобная сделка накладывает ряд ограничений на лиц, получающих дар, на возможность использования или эксплуатации предмета договора (например, запрет продажи или аренды).

Выбор вида сделки зависит от условий ее заключения и особенностей правоотношений между сторонами.

Особенности

Исходя из определения договора дарения и его видов, отмечу ряд особенностей, характерных для данного вида сделки:

1. Допускается составление соглашения, которое вступит в силу сразу после подписания или с отсрочкой по времени, т.е. в будущем. При этом обязательно требуется указать дату, когда вторая сторона становится полноправным владельцем предмета дарения.
2. Действовавшее до 2013 года правило обязательной регистрации дарственной сейчас не применяется. Но переход права собственности на недвижимость обязательно требуется оформить официально.
3. Передача предмета сделки осуществляется в момент вручения ключей, объекта недвижимости или правоустанавливающих документов одариваемому лицу.
4. Соглашение может быть заключено как в письменной, так и в устной форме, в зависимости от обстоятельств.
5. На основании дарственной предмет договора передается только на безвозмездной основе.
6. Действительной считается договор, заключенный добровольно с обеих сторон.

Об остальных особенностях — кто не может подписывать договор, можно ли от него отказаться одариваемому — расскажу подробнее.

Кто не может подписывать

На возможность подписания договора дарения распространяются правила российского законодательства, как и при составлении других видов сделок:

• не имеют права подписывать документы несовершеннолетние, не достигшие 14 лет;
• подросток, не достигший 18 лет (но старше 14), может подписать договор с разрешения родителей (законных представителей), без их письменного согласия сделка считается недействительной;
• граждане, признанные недееспособными или частично недееспособными, не вправе ставить свою подпись на бланке.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если дарственная подписана лицом, неправомерным осуществлять подобные действия, то она считается недействительной.

Можно ли отказаться от дарственной

Отказ от договора дарения — нечастая практика в юриспруденции, но такие случаи бывают. Хочу отметить, что инициатором отмены сделки может быть и та, и другая сторона до подписания договора.

Дарение — безвозмездная сделка. Аннулировать договор можно на основании ГК РФ:

1. Изменился уровень благосостояния дарителя, передача имущества может повлечь за собой значительный материальный урон.
2. Одаряемый совершил противоправные действия в отношении второй стороны либо членов семьи (угрозы, покушение на жизнь и здоровье, давление и др.).
3. Небрежное отношение к предмету сделки со стороны одариваемого, которое привело к порче или утрате презента. Но здесь важным условием является предоставление доказательств того, что вещь представляет ценность для дарителя.
4. Банкротство юрлица, которому было передано имущественное право или вещь.

После расторжения сделки подарок должен быть возвращен в соответствующем виде.

Если же одариваемый не согласен принять подарок, то имеет право отказаться до того момента, пока договор не вступил в силу, то есть не состоялась фактическая передача предмета сделки.

При этом вторая сторона вправе потребовать компенсацию расходов, понесенных в связи с заключением соглашения.

Нормативное регулирование

Нормативно-правовая база, регламентирующая порядок заключения договора дарения, включает законодательные акты государственных органов власти, но дополнить их могут документы, принятые на региональном или местном уровне.

Основные положения условий заключения и расторжения сделки, прав и обязанностей сторон установлены в следующих нормативных актах:

К чему приводит дарение

Заключение сделки дарения приводит к определенным правовым последствиям в отношении к подарку, независимо от того, что является предметом — недвижимость или имущественные права.

Права нового собственника

После фактической передачи предмета сделки или после регистрации (для случаев, когда это требуется по закону) одариваемый вступает в права собственности. А даритель, в свою очередь, лишается прав на объект соглашения.

Но в условиях заключенной сделки может быть предусмотрено право бывшего собственника на комнату или часть жилплощади. В этом случае его имущественные права должны быть соблюдены.

Например, если за инициатором заключения сделки закреплено пожизненное проживание в квартире, то выселить его невозможно даже через суд.

При передаче новым собственником недвижимости третьим лицам за дарителем сохраняется право на его квадратные метры по договору.

Кроме положительных моментов, нового собственника могут ожидать неприятные сюрпризы — долги предыдущего владельца за ЖКУ. В этой ситуации взыскивать задолженность необходимо с бывшего собственника. Это можно сделать в добровольном или судебном порядке. То есть новый владелец не несет ответственности за бремя содержания недвижимости предыдущим хозяином.

Можно ли отменить дарение

Случаи, когда допускается отзыв дарственной, я рассматривал.

Здесь хочу отметить причины, по которым могут расторгнуть дарственную стороны сделки или их правопреемники:

• будет доказано, что даритель или одариваемый не осознавал последствий подписания договора, не руководил своими действиями, являясь при этом дееспособным;
• одна из сторон заключения договора дарения признана недееспособной (частично недееспособной);
• сделка гражданина, не признанного полностью дееспособным в возрасте 14–18 лет, совершена без согласия родителей (опекунов, усыновителей).

Второй и третий пункт легко подтвердить документально: решением суда, отсутствием письменного согласия со стороны законных представителей подростка. А первый пункт доказать достаточно проблематично. Один из вариантов — медицинское освидетельствование на состояние опьянения.

Таким образом, дарственная может быть отменена по двум причинам:

• несоответствие нормам гражданско-правовых сделок;
• нарушение прав собственников или заинтересованных лиц.

Пожизненное проживание в квартире

Договор дарения с пожизненным проживанием — это вид сделки, при которой право собственности на квартиру переходит одариваемому, но даритель может проживать в ней бессрочно.

Многие граждане думают, что дарственную с условием проживания невозможно оформить, так как данное обстоятельство относят к предъявлению встречных условий.

Но в соответствии с ГК РФ, под данное определение попадает передача денежных средств, ценностей или имущества. Согласно ст. 421 ГК РФ, субъекты правоотношений могут заключать договора, содержащие элементы других видов сделок.

Таким образом, дарственную на квартиру с правом пожизненного проживания оформить можно, с другой стороны, одариваемый может не согласиться с данным условием и отказаться от сделки.

В чем выгода и недостатки такого соглашения для сторон?

Примером оформления такого договора может быть подарок матери своему сыну с условием ее пожизненного проживания в квартире.

Процедура регистрация договора

Как я уже говорил, дарение квартиры должно быть завершено процедурой регистрации недвижимости. Данные операции проводятся в Росреестре. Получатель жилплощади может обратиться непосредственно в госорган или подать документы более удобным способом — через МФЦ.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Нужен ли нотариус

Составление договора дарения может быть в устной и письменной форме.

Последний вариант требуется при передаче прав:

• в будущем (консенсуальная сделка);


• на недвижимость, передача которой требует обязательной регистрации.

Заверение соглашение нотариусом допускается производить по взаимной договоренности сторон.

Но есть ситуации, при которых данная процедура строго обязательна по закону:

1. Сделка касается долей квартиры супругов, один из них не может оформить дарственную без нотариального заверения согласия другого.


2. Одной из сторон выступает несовершеннолетний.


3. Предметом соглашения является доля квартиры.

Куда идти

Заполненный и подписанный экземпляр дарственной вместе с подготовленным пакетом документов необходимо предоставить в Росреестр для переоформления прав на нового собственника. Более удобный и доступный вариант — через единый многофункциональный центр.

Необходимые документы

С собой потребуется подготовить:

1. Удостоверение личности участников сделки.
2. Документы, подтверждающие степень родства.
3. Нотариально заверенное согласие супруга (если одной из сторон является второй супруг).
4. Экземпляр договора дарения.
5. Документы на предмет передачи прав (выписка из ЕГРН, основание права собственности, выписка из домовой книги).
6. Согласие родителей на сделку, если второй стороной является несовершеннолетний ребенок старше 14 лет.

В некоторых случаях при дарении может требоваться справка из психологического и наркологического диспансеров.

Образец договора

Чтобы дарственная впоследствии не была признана недействительной, необходимо знать, как ее правильно заполнить.

Форма договора

Процедура передачи квартиры на безвозмездной основе квартиры близкому родственнику может быть осуществлена только на основании письменной формы.

Шаблон можно скачать здесь.

Какие сведения вносятся в договор

В бланк соглашения должны быть включены сведения об участниках сделки и предмете дарения.

В верхней части документа указаны сведения о месте и дате заключения сделки. Далее прописаны данные участников, включая адрес проживания и паспортные данные.

Экземпляр соглашения заверен подписями обеих сторон.

Размер госпошлины

Сколько стоит госпошлина, зависит от того, какие процедуры необходимо провести перед оформлением. За госрегистрацию права установлена цена в 2 т. р.

Если требуется нотариальное заверение, то размер платежа определяется в процентном отношении от стоимости имущества. В соответствии с НК РФ пошлина составляет 0,5%, но она не может быть меньше 300 р. и более 20 т. р.

Сроки

При сдаче документов на регистрацию обоим участнику выдают расписку об их приеме. В ней же указывается дата выдачи выписки.

Процедура занимает 5–14 дней в зависимости от места подачи документов. При оформлении через МФЦ процедура займет на 2 дня больше.

Что будет, если составить документ неправильно

При заполнении типового договора дарения с ошибками имеет значение тип неточности.

Если документ не соответствует нормам закона, то сделка признается недействительной или оспоримой. Но наличие опечаток или ошибок в тексте соглашения не может являться основанием для признания дарственной неправомерной.

Корректировка допущенной помарки потребуется в любом случае. Для этого достаточно составить допсоглашение. При нотариальном удостоверении ставится надпись «исправленному верить».

Могут ли отказать

Сотрудники Росреестра или МФЦ имеют право отказать в приеме документов на перерегистрацию собственности при несоответствии требованиям законодательства самого договора или приложенных к нему официальных бумаг.

В этом случае достаточно внести поправки, устранить выявленные причины отказа, подать документы повторно. По прошествии положенного срока получить выписку, подтверждающую право собственности нового владельца.

Налоги при дарении квартиры

Хочу обратить внимание, что многие граждане путают понятия «госпошлина» и «налоги». О размере последней при дарении я уже упоминал, теперь поговорим о налогах.

Кто освобождается от уплаты

Преимущество сделки между близкими родственниками в том, что они освобождаются от уплаты налога на полученный доход. То есть получателю квартиры не требуется отчитываться в налоговой по форме 3-НДФЛ и уплачивать госплатеж в консолидированный бюджет.

Например, мать подарила сыну комнату в коммунальной квартире. Так как они являются близкими родственниками, уплата налога со стоимости жилья не требуется.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Сколько времени полагается на уплату налогов

Граждане, которые не являются близкими родственниками, обязаны предоставить заполненную декларацию о доходах в срок до 30 апреля года следующего за заключением сделки дарения.

Можно ли оспорить дарственную и каким образом

Чтобы оспорить сделку дарения, потребуется обратиться в суд. В этом случае лучше обратиться к юристу.

В качестве стороны, которая подаст иск, может выступать сам даритель, его родственники или третьи заинтересованные лица. Подавать его можно с того момента, как истец узнал о нарушении прав.

Пошаговая инструкция:

1. Выявить причины признания сделки недействительной.
2. Сформировать доказательную базу.
3. Оплатить госпошлину.
4. Сформировать пакет документов, необходимых для проведения дела.
5. Подать иск.
6. Пригласить свидетелей на слушания.

Оформление искового заявления требует указания перечня документов в виде приложения:

Основания для признания дарственной недействительной установлены в ГК РФ.

Заключение

Заключение договора дарения на квартиру между близкими родственниками — обычная практика на сегодняшний день. Данный вид договора допускает отступление от некоторых аспектов других видов гражданско-правовых сделок.

Главное при дарении — не требуется нотариального заверения и уплаты налога, размер которого определяется стоимостью недвижимости. Но при оформлении дарственной в любом случае должны быть соблюдены нормы законодательства, иначе она будет признана недействительной.

До новых встреч, в следующих материалах вы узнаете еще много нужной и полезной информации.