Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику + образцы договоров
Добрый день, уважаемый читатель!
Мы нередко сталкиваемся с отчуждением права на недвижимое имущество своему родственнику. Например, квартиру можно подарить или продать. Но какой вариант выбрать? Расскажу о том, как лучше оформить квартиру, дарение или купля-продажа родственнику удобнее, об особенностях каждого из этих вариантов.
Оглавление
Что такое дарственная
Это сделка гражданско-правового характера, по которой одно лицо, являющееся собственником объекта недвижимости, передает в дар другому лицу этот объект. То есть это безвозмездная операция, основанная на доброй воле. Это также безусловное соглашение, то есть даритель не может ставить каких-либо условий для получения квартиры в дар.
Что такое договор купли-продажи
Это тоже сделка гражданско-правового характера, по которой одно лицо, выступающее в роли собственника квартиры, передает ее другому лицу на возмездной основе, то есть за плату.
Чем отличается дарственная от купли-продажи
Прежде чем выбрать способ отчуждения права на квартиру между родственниками, нужно понять отличия этих операций.
- Вне зависимости от того, как долго квартира была в собственности, при дарении между близкими родственниками обязанность по уплате налога на доходы не возникает. Если купля-продажа будет осуществлена, когда квартира была в собственности менее 5 лет, продавец должен заплатить налог.
- Дарение – это «дешевый» вариант, он не подразумевает платы за передачу вещного права. Купля-продажа осуществляется только на платной основе.
Согласно семейному законодательству, близкими родственниками являются:
- дети/родители;
- супруги между собой;
- внуки/бабушки, дедушки.
Для регистрации операции нужны документы, подтверждающие родство.
Преимущества и недостатки дарственной
Эти нюансы стоит обдумать, прежде чем решиться на дарение.
Преимущества и недостатки договора купли-продажи
Купля-продажа также имеет свои плюсы и минусы.
Эти нюансы стоит учесть при определении способа передачи квартиры в собственность другому человеку.
Что выгоднее и проще оформить
Прежде чем приступать к оформлению договоренности, нужно понять, что лучше оформить – покупку или дарение.
Близкому родственнику
В данном случае лучше дарение. Договор может быть заключен в простой письменной форме. Его не нужно заверять у нотариуса, жильем можно пользоваться сразу же после подписания, платить налог не нужно.
Человеку, не состоявшему в близком родстве
В этом случае лучше оформить куплю-продажу. Продавцом может выступить несовершеннолетний ребенок (в дарении такое невозможно). Можно установить любую стоимость, не опираясь на оценочную или кадастровую (но не критично ниже кадастровой).
Что дешевле
Нужно заплатить за совершение регистрационных действий. Стоимость пошлины составляет 2000 рублей. Она будет одинаковой в обоих случаях. С этой стороны варианты равноценны.
Что сложнее расторгнуть
Но ребенок может выступать в роли продавца. Кроме того, дарением нередко пользуются как мошеннической схемой, в то время как купля-продажа прозрачная. Сложно оспорить нотариальное дарение, поэтому работник нотариальной конторы дополнительно проверяет соблюдение всех условий законности.
Какие документы подготовить
Комплект документов практически одинаковый. Готовит их тот, кто будет отчуждать право.
Для договора купли-продажи
Для регистрации нужно подготовить:
- паспорта обоих подписантов;
- кадастровый паспорт. Его можно заказать через официальный сайт Росреестра. Для переоформления покупки достаточно только кадастрового номера объекта;
- документ о собственности;
- выписку из домовой книги о том, что в квартире нет постоянно прописанных людей;
- 3 экземпляра договора;
- квитанцию об оплате пошлины;
- заявление. Оно оформляется непосредственно при подаче документов.
Можно дополнительно запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам, а также справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
Для дарственной
Комплект документов для дарения примерно такой же, но дополнительно нужно заказать технический паспорт с экспликацией. Он необходим, чтобы доказать, что перепланировки не было. Если она и была, то должна быть узаконена.
При регистрации сделки между близкими родственниками нужны документы для подтверждения родственных связей.
Что включает в себя договор купли-продажи
Существует типовая форма договора купли-продажи. Чтобы он был действительным, в него должны входить несколько обязательных пунктов.
Содержание
В ДКП должны входить следующие пункты:
- данные подписантов;
- описание предмета сделки;
- права и обязанности сторон;
- порядок расчетов.
Прочие условия могут быть добавлены по усмотрению сторон.
Форма договора
Так как объектом выступает квартира, то есть объект недвижимости, то заключается только в письменной форме.
Риски заключения договора купли-продажи
К ним отнесу:
- риск признания сделки недействительной;
- завышение цены на квартиру;
- неисполнение условий ДКП одной из сторон.
Куплю-продажу, как и любую другую сделку, можно признать недействительной.
Недействительность притворной сделки
Притворная сделка заключается, чтобы фактически прикрыть другую. Это одно из условий признания операции с недвижимостью недействительной. Например, стороны заключают между собой договор купли-продажи, чтобы прикрыть дарение.
То есть стороны – посторонние люди:
- заключают ДКП, в котором прописывают некую сумму;
- по факту происходит дарение, деньги не передаются;
- у покупателя нет обязанности по уплате налога, а при дарении бы возникла;
- продавец получает имущественный вычет в размере полной стоимости квартиры, потому что владел ей более 5 лет.
Если доказан факт того, что никаких денег не передавалось, это будет достаточным основанием, чтобы оспорить сделку.
Образец договора купли-продажи квартиры вы можете скачать тут.
Дарственная
Договор дарения также может быть составлен по типовой форме. В него должны быть включены существенные и дополнительные условия.
Содержание
К существенным условиям относятся данные:
- о сторонах сделки;
- о предмете;
- о правах и обязанностях сторон;
- о порядке передачи имущества в собственность.
Форма
Так как предметом выступает квартира, составляется в письменной форме.
Скачать типовой бланк дарственной можно здесь.
Риски при составлении дарственной
К ним отнесу:
- большую вероятность оспаривания;
- вероятность того, что даритель захочет вернуть себе предмет сделки.
Всегда есть риск того, что одариваемый не проявит должного уважения. Например, бабушка дарит внуку квартиру, она является для нее памятью. Но внук устраивает там притон, ломает стены, не следит за коммуникациями и прочее. Он не отнесся к дару с должным уважением, по мнению бабушки.
Налог с продажи квартиры
НДФЛ с продажи нужно платить в том случае, если продавец не имеет права на имущественный вычет. Такое право возникает:
- если право получено до 2016 года, то владеть квартирой более 3 лет;
- если право оформлено после 2016 года, то владеть квартирой более 5 лет.
Сумму НДФЛ к уплате продавец рассчитывает самостоятельно, подает декларацию и вносит сумму налога в бюджет региона.
Заключение
Дарение или купля-продажа между родственниками – выбор за самими сторонами сделки. Проще оформить дарение: нет обязанности по уплате налога, договор составляется в простой письменной форме, заверять у нотариуса дополнительно не нужно, квартирой можно пользоваться сразу же после подписания соглашения.
Поэтому близкие родственники выбирают именно такой способ отчуждения права.
Делитесь своим опытом по дарению и купле-продаже. Если вам была полезна статья, с вас лайки, а с меня – новые темы.
(1 оценок, среднее: 5,00 из 1)
Загрузка...
Как раз думаем с мужем. Как лучше передать детям квартиры – в дар или по купле-продаже. Муж настаивает на продаже, так как дарение проще оспорить. Но я склоняюсь к дарению. Потому что оформить проще.
Решила подарить внучке квартиру. До этого я думала, что она не является мне близким родственником и ей придется платить налог с полученного дохода. Но раз семейное право признает наше родство близким, я оформлю дарственную.
Долго не мог принять решение о том, каким способом передать внуку квартиру – подарить или продать. За дарение говорило то, что проще оформить. За продажу то, что ее сложнее оспорить. Но решил все-таки продать, потому что есть еще родственники, которые претендуют на имущество.