Список необходимых документов для продажи комнаты в коммунальной квартире + образец уведомления

Доброе время суток, уважаемый читатель!

Некоторые думают, коммунальные квартиры канули в Лету вместе с СССР. Далеко не так! В России до сих пор есть жилые помещения, которыми владеет несколько людей. По закону коммунальные квартиры запрещены, но нет запрета одновременного владения квартирой.

Но человек вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Поэтому расскажу, какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2024 году.

Какую комнату можно продать: приватизированную или муниципальную

Распоряжаться можно только своим имуществом, то есть комнатой в собственности. Муниципальной квартирой владеет государство в лице органов местной власти, поэтому продажа части такого жилья невозможна. Его нужно оформить в собственность.

Для этого в России работает программа приватизации жилья. Это безвозмездная передача государственной собственности во владение граждан. Но такое право предоставляется гражданам РФ только раз в жизни.

Если люди, проживающие в муниципальной квартире по договору социального найма, ранее не использовали свой шанс, они могут приватизировать жилье в долях. После процедуры жилым помещением будет владеть несколько человек — квартира будет оформлена в долевую собственность. После этого можно начинать продажу комнаты или доли.

Нюансы продажи

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

В ГК РФ есть такое понятие, как «преимущественное право». Оно есть у иных собственников в коммунальной квартире. То есть, прежде чем выставлять комнату в коммунальной квартире на открытую продажу, важно уведомить других владельцев.

Уведомление о продаже должно быть письменным. Если этот шаг не сделан, другие владельцы могут препятствовать сделке.

• подготовить письменное оповещение о том, что комната готовится к продаже за определенную стоимость;
• предложить купить комнату за указанную стоимость;
• вручить уведомление о продаже под роспись;
• прождать месяц и получить письменный ответ — положительный или отрицательный.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если ответа не будет в течение месяца после оповещения соседей о продаже, он приравнивается к отрицательному. Уведомление для каждого составляется в 2-х экземплярах — один вручается соседу, другой с подписью об ознакомлении остается у продавца.

Нужно ли письменное согласие соседей

Письменного согласия соседей на продажу не требуется, однако их обязательно оповестить о предстоящей продаже и предложить выкупить комнату. Цена предложения устанавливается на рыночном уровне. Если намеренно ее завысить, это может привести к обжалованию сделки.

Если другой владелец решит купить предложенную комнату, то стороны составляют обычный договор и регистрируют сделку продажи. Если же сосед не согласен покупать по такой цене либо не хочет вовсе, он дает отказ. Заверять его у нотариуса необязательно. Достаточно письменной формы.

Получение согласия соседей

В виде согласия на продажу комнаты постороннему лицу выступает письменный отказ от покупки. Согласно ст. 250 ГК РФ, его получают от всех соседей, которые владеют другими комнатами в коммунальной квартире.

Если нарушить условия ст. 250 ГК РФ, то соседи могут подать в суд иск о признании сделки продажи недействительной и переводе прав и обязанностей покупки спорной комнаты на себя.

Срок давности по данному спору — 3 месяца с момента  переоформления права на третье лицо или с того момента, когда о нарушении его прав узнал истец.

Кого нужно оповестить

Для законной продажи оповестите:

• собственников других комнат в этой квартире;
• органы местной власти, когда не вся квартира приватизирована и в ней проживают люди по договору соцнайма. Например, не все прописанные решили принять участие в приватизации и оформили письменные отказы. За ними сохраняется право пожизненного проживания на данной жилплощади;
• местные органы опеки, если среди других собственников есть дети или лица, признанные судом полностью/ограниченно недееспособными.

Уведомление о продаже составляйте в письменном виде. Срок ожидания ответа — месяц с момента вручения.

Можно ли продать без согласия соседей и по закону

Существует несколько альтернативных способов отчуждения имущественного права на комнату в коммунальной квартире, если соседи препятствую законной сделке:

1. Подарить комнату потенциальному покупателю, а деньги получить наличными, в обход банковской ячейки или аккредитива. Уведомлять других собственников и ждать их ответа не потребуется. Но есть риск того, что одаряемый полностью не расплатится, а комната достанется ему даром или за символическую сумму. Если соседи узнают о таком способе и соберут доказательства, суд может признать дарение недействительной сделкой.
2. Оформление отступного. То есть собственник занимает у потенциального покупателя сумму, равную стоимости предмета сделки. Стороны заключают между собой договор, по которому возврат долга будет осуществлен не деньгами, а комнатой.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Мой совет — не рискуйте своими деньгами: всегда есть вариант признания сделки недействительной, если соседи узнают о махинации при продаже.

Образец уведомления для соседей

Уведомление соседей о предстоящей сделке составляется в письменной форме. Образец можно скачать здесь.

Форма сделки нужен ли нотариус

Договор купли–продажи может быть только в письменной форме. Так как предметом сделки выступает объект недвижимости, устная форма не допускается. Если собственник у комнаты один, то договор не требует нотариального заверения.

К нотариусу обращайтесь в следующих случаях:

• комната находится в общей долевой собственности;
• комната находится в совместной собственности супругов, для сделки необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга.

Оценка стоимости

Для этого обратитесь в независимую оценочную компанию. Они проведут анализ рынка и других факторов, определят стоимость комнаты. Она будет обоснованной и подтвержденной оценочным актом. Оспорить ее будет сложно.

Если нет возможности обращаться к специалистам, то самостоятельно проанализируйте рынок аналогичной недвижимости в этой же местности. Исходя из полученных данных, определите примерную цену объекта сделки.

Поиск покупателя

Если соседи не изъявили желания покупать комнату, найдите постороннего покупателя.

Для этого воспользуйтесь следующими способами:

• обратиться к риелтору;
• самостоятельно составить объявление о продаже и разместить его на популярных интернет-ресурсах или досках объявлений (онлайн или офлайн);
• спросить у знакомых, коллег, родственников и прочее.

Если обратиться к риелтору, то можно дать ему ключи от квартиры, чтобы он самостоятельно проводил просмотры. Когда покупатель найден, нужно только выйти на сделку и подписать бумаги.

Продажа комнаты в коммуналке соседу

Чтобы сосед стал покупателем, он должен дать письменное согласие на сделку. Оно будет ответом на уведомление о предстоящей продаже. Ответ письменный, заверенный у нотариуса. Последнее действие совершать необязательно, но рекомендуется, чтобы не было оснований для оспаривания сделки.

Ответ нужно дать в течение 30 дней. Если в этот срок он не получен или будет отрицательным, собственник имеет право на продажу доли третьему лицу.

Продажа комнаты в коммуналке постороннему

Продажа комнаты постороннему лицу происходит по схеме продажи квартиры. Когда покупатель найден, с ним заключается договор. Одновременно продавец готовит нужные документы. Потом операция регистрируется в Росреестре.

Дарение микродоли

Несколько лет в России была распространена практика по отчуждению права на микродоли в квартирах. Чтобы не спрашивать согласия у соседей, собственник мог подарить микродолю от своей доли постороннему человеку. Третье лицо становилось полноправным собственником, потом выкупало всю долю на основании преимущественного права.

Это альтернативный вариант продажи доли в жилом помещении.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

Чтобы продать свою часть в коммунальной квартире, вот порядок действий:

• оповестить соседей и уполномоченные органы о предстоящей сделке;
• подождать месяц, получить согласие, отказ, не получить никакого ответа;
• если кто-то из собственников согласен купить комнату, составить ДКП, подготовить прочие документы, сделку зарегистрировать;
• если другой собственник не согласен/проигнорировал оповещение, начать поиск потенциальных покупателей;
• провести просмотр предмета сделки с потенциальным покупателем;
• достичь договоренности с оппонентом относительно некоторых нюансов будущей сделки;
• составить договор, подготовить нужные документы;
• сдать весь комплект на регистрацию в уполномоченный орган;
• получить итоговые документы о переоформлении права.

Для расчета стороны могут воспользоваться наличными/безналичными деньгами.

Ищем покупателя и обговариваем основные детали сделки

Для поисков можно разместить объявление на местных досках объявлений онлайн или офлайн. Чтобы не делать все самостоятельно, обратитесь в агентство недвижимости и наймите риелтора. Как правило, плату за свои услуги он взимает с покупателей.

Но можно договориться по-другому. Он также даст объявление, но показывать комнату будет самостоятельно. Он же будет обговаривать нюансы от лица собственника, поможет составить договор.

С покупателем обсудите некоторые тонкости предстоящей сделки. Например:

• он может попросить несколько снизить стоимость;
• способ осуществления расчетов при продаже и прочее.

Все достигнутые договоренности пропишите в договоре.

Уведомляем соседей о преимущественном праве покупки

Это обязательное условие для проведения успешной операции по отчуждению имущественного права на объект недвижимости. Об этом говорится в ст. 250 ГК РФ. Других собственников и уполномоченные органы обязательно уведомить.

Они могут воспользоваться или не воспользоваться правом преимущественной покупки. Уведомление нужно вручить соседу одним из следующих способов:

1. Лично в руки. Тогда составить 2 экземпляра. Один передается другому собственнику, один, на котором стоит подпись и виза «ознакомлен», остается у продавца.
2. С помощью Почты России. Отправить письмо с уведомлением. Датой ознакомления считается дата доставки почтового отправление.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Обязанность по правильному и своевременному оповещению соседей ложиться на плечи продавца.

Важно! В уведомлении нужно указать цену. Она должна быть приближена к рыночной. Если сосед откажется от покупки, продать комнату можно будет только по такой же цене или большей. Если сделка будет осуществлена по меньшей цене, сосед сможет легко ее оспорить, предъявив суду уведомление, в котором стоимость будет другая. Суд примет его сторону, отменит сделку.

Получаем отказ или дожидаемся, пока истечет срок для ответа

Чтобы сделка прошла без нарушения законодательных норм, дождитесь ответа от других владельцев. На это отводится 30 дней. Срок начинает течь с момента вручения уведомления лично в руки или с той календарной даты, которая прописана в почтовом уведомлении.

Если по истечении 30 дней ответа нет, это приравнивается к отказу покупать комнату.

Подготавливаем документы для совершения сделки

Для регистрации сделки подготовьте документы. Некоторые из них можно заказать заранее, некоторые — непосредственно перед сдачей в Росреестр.

Например, сведения ЕГРН в виде выписки можно заказать заранее.

Этот документ нужно предъявить потенциальному покупателю для подтверждения законности имущественного права. Согласие супруга на продажу также готовится заранее.

Передаем документы на регистрацию в Росреестр и дожидаемся ее окончания

Это можно сделать несколькими способами:

1. Посетить ближайший многофункциональный центр и сдать всю документацию. Копии делать не нужно. Их сделает работник МФЦ, заверит свой подписью и печатью «Мои документы».
2. Через портал Госуслуги. У обоих подписантов должна быть подтвержденная запись ЕСИА.

При подаче документов в электронном виде переоформление имущественного права происходит быстрее. Когда ведомство рассмотрит заявление и комплект документов в электронном формате PDF, нужно посетить многофункциональный центр для сверки.

Срок регистрации права — 10 рабочих дней. По окончании этого срока в МФЦ нужно получить выписку из ЕГРН, в которой указан новый собственник и зарегистрированный договор купли–продажи.

Окончательно рассчитываемся за комнату

Стороны выбирают один из доступных способов расчета:

• наличными деньгами;
• безналичным способом с помощью аккредитива или банковской ячейки.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Расчеты наличными деньгами всегда рискованны. Есть вероятность того, что покупатель вовремя не рассчитается, продавец, получив деньги, отменит сделку.

Но если стороны доверяют друг другу, составьте расписку о получении конкретной суммы денежных средств. Рекомендуется, чтобы ее засвидетельствовали минимум 2 посторонних людей.

Второй способ более надежный. Арендуя ячейку или открывая аккредитив, покупатель закладывает деньги до сдачи документов на регистрацию. До тех пор пока продавец не предъявит сотруднику банка зарегистрированный ДКП и свой паспорт, он не имеет права забрать деньги.

Если сделка будет отменена или приостановлена, покупатель без проблем вернет себе заложенную сумму.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Стороны должны подготовить комплект документов для регистрации сделки. От покупателя требуется только паспорт и документы из банка об аренде ячейки или открытии аккредитива. У продавца список несколько шире.

Перечень документов

В МФЦ нужно принести:

• паспорта обоих подписантов;
• договор купли–продажи;
• письменное уведомление о продаже комнаты;
• письменный отказ соседей;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о вещном праве;
• документ, на основании которого это право возникло;
• кадастровую документацию;
• технический план с экспликацией;
• выписку из домовой книги о количестве людей, постоянно прописанных в комнате;
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• согласие супруга на проведение сделки;
• квитанцию об оплате пошлины.

Покупатель может дополнительно потребовать от продавца предоставления справок из наркологического и психоневрологического диспансера.

Они могут понадобиться в том случае, если кто-то со стороны продавца решит оспорить сделку.

Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире

Закон разрешает продажу комнаты в коммунальной квартире по простому письменному договору. Существует типовая форма, которую можно использовать, подставив в нее личные данные сторон сделки и характеристики комнаты.

В ДКП комнаты нужно указать:

• данные сторон — полностью ФИО, данные из паспорта;
• характеристики комнаты — адрес, площадь (общая и жилая), количество комнат в квартире, этаж;
• цену сделки;
• порядок расчета;
• список жильцов, которые имеют право пожизненного проживания даже при смене собственника жилья;
• прочие условия.

Стороны могут дополнительно обсудить между собой и прописать в договоре следующие дополнительные условия:

• порядок передачи ключей;
• порядок выписки людей;
• недостатки, обнаруженные на момент совершения сделки;
• порядок и срок освобождения комнаты и прочее.

ДКП — двусторонний договор, поэтому подписывается он обеими сторонами. Каждый подписант расшифровывает свою подпись.

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Можно продать комнату, если в ней прописаны люди. Но в договоре нужно описать порядок их выписки или возможность дальнейшей регистрации. Как правило, с этим сталкиваются, если прописаны люди, отказавшиеся от приватизации и имеющие право пожизненного пользования помещением.

Если прописаны дети до 18 лет, то сделку проводят с участием представителей органов опеки.

Налоги и подводные камни

После продажи объекта недвижимости у продавца возникает доход, с которого он должен заплатить налог.

Но закон полностью освобождает от уплаты подоходного налога, если:

• владеть комнатой более 3 лет, при том, что право на нее было оформлено до 2016 года;
• владеть комнатой более 5 лет, при том, что право на нее было зарегистрировано после 2016 года.

Если же сделка произошла раньше отведенного срока, то налог заплатить придется, но не с полной суммы дохода. Есть некоторые нюансы:

• применить вычет в 1 млн. рублей, заплатить налог с полученной суммы;
• использовать возможность применения фактических расходов. Например, комната была куплена за 1,5 млн. рублей, а продана через год за 1,8 млн. рублей. Налог нужно будет платить с 300 тысяч рублей.

Чтобы сделка была действительной, нужно учесть следующие нюансы:

• в уведомлении соседей должна быть указана реальная цена сделки. Если от них будет получен отказ, то продать комнату можно за ту же или большую стоимость;
• препятствия соседей.

Что делать, если соседи препятствуют продаже комнаты

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Нужно всячески себя обезопасить от того, чтобы они могли оспорить сделку. Ловите мои наблюдения.

Если они не хотят получать уведомление на руки, воспользуйтесь услугами Почты России или курьерской службой. При вручении отправления почтальон или курьер сделает пометку о том, что адреса отказался принимать отправление.

Это будет оправданием для Росреестра, что продавец исполнил свои обязательства по оповещению соседей.

Хуже обстоит дело, если другой собственник годами не появляется в квартире и его место нахождения неизвестно. Тогда реализовать свое право законно вряд ли получится. Но можно обратиться в суд с иском о признании его без вести отсутствующим. Тогда шанс продать свою комнату в коммунальной квартире реален.

Заключение

Сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире мало чем отличается от сделки по продаже целого объекта недвижимости. Нужно правильно составить договор. Рекомендуется обратиться за помощью к юристу.

Есть вопросы? Добро пожаловать в комментарии. Если статья оказалась вам полезной, делитесь ею с друзьями в социальных сетях.