Как оформить кредиты под залог коммунальной квартиры

Приветствую!

Кредиты под залог коммунальной квартиры, получить непросто. Комната должна быть приватизирована. Сумма кредита под залог будет не более 80% от рыночной стоимости недвижимости. Да и к заемщику предъявляется немало требований.

Но главное — банки не спешат давать такие займы, ведь если заемщик перестанет платить долг, продать жилье в коммуналке будет непросто. Правда, это не касается Москвы и Питера — там даже такая недвижимость в цене, кредиты под залог дают с радостью.

Что такое коммунальная квартира

Коммунальная квартира — это помещение, которым владеют несколько собственников. В квартире может проживать сразу несколько разных семей, отдельных людей. Каждый из них может занимать одну или несколько комнат. Места общего пользования (кухня, ванна, коридор, туалет) принадлежат всем владельцам, ими пользуются вместе.

Владельцы имеют право распоряжаться своим имуществом на правах, данным им ст. 30 ЖК РФ. Помимо помещений личного владения, в коммунальной квартире есть места общего пользования: прихожая, коридор, туалет, кухня, ванная.

Собственники коммунальной квартиры имеют право жить в ней, сдавать свою комнату в аренду, регистрировать в ней людей (постоянно и временно), продать помещение, подарить, обменять, взять под его залог кредит в банке.

Отличия коммунальной квартиры от квартир с долевым и совместным владением

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Под собственностью в коммунальной квартире подразумевается отдельная комната (ранее — с лицевым счетом). В то время как под собственностью в квартире с долевым и совместным владением подразумевается абстрактная доля, точно невыделенная.

Владелец помещения в коммуналке может его продать. А вот продать конкретную комнату в квартире с долевым и совместным владением невозможно — фактически она принадлежит всем собственникам. Потому что каждый владелец может пользоваться всеми помещениями в квартире.

Еще одно отличие коммуналки от квартиры с долевым и совместным владением можно увидеть из существующей в РФ судебной практики.

Сдать в коммуналке помещение можно, если между соседями установлено соглашение по пользованию общими местами (кухня, туалет, ванная и так далее). А вот в квартире с совместным и долевым владением можно сдать долю только с согласия всех совладельцев.

Правовой статус помещений коммунальных квартир

Статус коммунальной квартиры сегодня официально не присваивается. Потому что закон не подразумевает разделение лицевого счета.

Ранее, до 2005 года, статус коммунальной квартиры присваивался решением органа местного самоуправления. Помещения в коммунальной квартире принадлежат владельцам на правах общей долевой собственности.

Можно ли оставить комнату в коммуналке в качестве залога

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если отдельное помещение в коммуналке приватизировано, ограничений с юридической точки зрения нет — под него можно оформлять займы.

Собственник не обязан спрашивать разрешения совладельцев на передачу помещения в залог. Но под обеспечение попадает только комната, принадлежащая конкретному владельцу, мест общего пользования обременение не касается.

Какие комнаты не принимаются в залог

Если помещение в квартире принадлежит владельцу по договору социального найма, то есть фактически принадлежит муниципалитету, без хлопот взять под него залог не получится. Потребуется согласие властей. На практике такое согласие получить еще никому не удавалось, да и банки не спешат связываться с кредитами под такие залоги.

Другие варианты, когда под залог комнаты нельзя взять кредит:

1. Если недвижимость куплена в браке. Потребуется согласие обоих супругов на передачу помещения в залог.
2. Если в помещении прописан несовершеннолетний. По закону его можно передать в залог финансовому учреждению. Но практически банки не связываются с такими займами: если кредитованное лицо не будет выплачивать долг банковскому учреждению, продать комнату, в которой прописан несовершеннолетний, чтобы вернуть деньги, будет практически невозможно.
3. Если официально владельцем помещения в коммуналке является несовершеннолетний гражданин, а заемщики — его родители, то на оформление сделки с банком понадобится согласие опеки. Но опека такое согласие не даст, так как это нарушает права несовершеннолетнего.

В какие банки можно обратиться

Чтобы оформить кредит под залог недвижимости в коммунальной квартире, можно обратиться в Сбербанк, Райффайзенбанк и ВТБ.

Сбербанк

Кредиты под залог коммунальной квартиры в Сбербанке могут получить граждане от 21 года и до 75 лет при подтверждении дохода. При этом большая часть периода должна приходиться на трудоспособный возраст заемщика, а не на пенсионный. Без подтверждения дохода взять деньги можно только до 65 лет.

Согласно программе Сбербанка, сумма — от 500 000 рублей до 10 миллионов рублей. Максимальная сумма: 60% от рыночной стоимости заложенной недвижимости. Максимальный срок кредитования — 20 лет. Проценты — 12 годовых и выше.

Райффайзенбанк

В Райффайзенбанке могут взять кредит под залог коммунальной квартиры граждане от 21 года до 65 лет — при страховании займа. Без страхования — до 60 лет.

Минимальный доход заемщика должен составлять 15–20 000 рублей. Процентная ставка — 10,99 годовых. Минимальный срок — 1 год, максимальный — 15 лет. Сумма — от 500 000 рублей до 26 миллионов рублей.

ВТБ

ВТБ предлагает кредиты под залог коммунальной квартиры по программе залоговой недвижимости. Минимальная сумма — 600 000 рублей, максимальная — 60 миллионов рублей. Годовые проценты — 10,60. Срок кредитования — до 30 лет. Заем по этой программе обязательно страхуется.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Почему такие виды займов непопулярны

Кредиты под залог комнаты в коммунальной квартире непопулярны. Потому что комната стоит гораздо меньше, чем целая коммуналка.

Взять большой заем под нее невозможно. Да и кредитные организации не спешат выдавать займы под залог коммунальных квартир — при неблагоприятном исходе их сложно продать.

Преимущество на выкуп по закону у соседей. Чтобы продать помещение другим лицам, нужен отказ всех собственников квартиры от покупки.

Да и в целом мало желающих приобретать недвижимость в коммуналке: из-за необходимости пользоваться местами общего пользования совместно с соседями, из-за маленького личного пространства, да и вообще делить жилье с чужими людьми мало желающих.

Преимущества и недостатки

У кредитов под залог недвижимости есть минусы и плюсы.

Обычно кредиты под залог жилья выдаются на длительный срок. Прежде чем брать такой заем, надо продумать все риски.

Риски

Риски совпадают с некоторыми недостатками. Первый и основной — можно потерять недвижимость, заложенную в банке. Если появятся проблемы с деньгами, нельзя будет выплачивать платежи, банк продаст помещение.

Второй риск — очень высокие пени за любые просрочки по платежам. Стоит задержать выплату долга по кредиту на день-два, и сумма штрафа удивит.

Условия банка при получении кредита под залог комнаты

Банк выдвигает к заемщику жесткие требования. Они касаются возраста, дохода, трудового стажа и других факторов.

Требования к заемщику

Стандартно банки предъявляют заемщику требования:

1. Возраст от 21 года до 65 лет.
2. Официальное трудоустройство.
3. Стабильный доход.
4. Российское гражданство.
5. Постоянная регистрация.
6. Комната должна быть приватизирована.
7. Дом не должен быть в аварийном состоянии.
8. На помещении не должно быть других обременений.

На сумму кредита влияет расположение недвижимости, ее рыночная стоимость.

Необходимые документы

Документы, нужные для получения кредита под залог комнаты в коммунальной квартире:

1. Документы, подтверждающие право собственности.
2. Выписка из БТИ о количестве граждан, зарегистрированных в помещении.
3. Согласие на сделку от супруги/а владельца, зарегистрированных граждан.
4. Справка, подтверждающая рыночную стоимость недвижимости.

Нужен паспорт заемщика, справка о доходах, подтверждение официального трудоустройства и стажа.

Порядок предоставления кредита

Чтобы получить кредит, нужно собрать вышеперечисленные документы и обратиться в банк. Сотрудник банка оформит заявку. Остается только подождать решения: согласится банк выдать заем или откажется.

Сроки и процентные ставки

Проценты по кредиту рассчитываются индивидуально.

В зависимости от платежеспособности и кредитной истории заемщика, рыночной стоимости и других характеристик недвижимости. Стандартно процент равен 10–15 годовых.

Сумма кредитования зависит от рыночной стоимости залога. Банки выдают до 80% от реальной цены комнаты. Сроки: от 1 года до 30 лет.

Кредитный калькулятор

Почти все банки в РФ предлагают клиентам воспользоваться кредитным калькулятором для расчета точной суммы платежей. Все они схожи:

1. Указывается сумма займа.
2. Выбирается валюта (рубли, доллары, евро).
3. Указывается срок кредитования (в месяцах).
4. Выбирается тип платежа (аннуитетный — одинаковые платежи каждый месяц; дифференцированный — ежемесячно платежи уменьшаются).
5. Указывается начало выплат (месяц, год).
6. Нажимается кнопка «расчет».

Появляется сумма ежемесячного платежа, общая сумма выплат, переплата по займу, начало и окончание выплат, а также таблица с расчетами по месяцам на весь период кредитования.

Например, на сайте Сбербанка https://www.kreditnyi-calculator.ru/credit/sberbank/.

Порядок погашения кредита

Погашать кредит можно:

1. Оформив поручение на работе в бухгалтерии. Так деньги будут ежемесячно отчисляться сразу из заработной платы. И можно не волноваться о просрочках.
2. Оформить поручение в банке. Так финансовое учреждение само будет ежемесячно снимать платежи с карты.
3. Платить заем наличными в банковской кассе.
4. Вносить ежемесячные платежи онлайн, через личный кабинет на сайте банка, терминал или мобильное приложение.
5. Делать перевод в банк.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Частичное или полное досрочное погашение кредита

Чтобы полностью либо частично погасить задолженность, надо написать заявление. В нем указать номер счета, сумму, что собираетесь внести.

Обычно заявление подается непосредственно в отделение, но некоторые кредитные организации позволяют погасить кредит досрочно через личный кабинет на сайте.

Заключение

Не все банковские учреждения готовы дать кредит под залог комнаты в коммуналке. Многое зависит от того, где находится жилье. Например, недвижимость в центре Москвы и Питера стоит дорого, там банки с радостью выдают займы под коммунальные квартиры.

В других регионах с таким кредитованием дела обстоят хуже. Но даже если вам одобрят выдачу денег, нужно тщательно взвесить все плюсы и минусы предприятия. Это хороший вариант, если срочно нужна небольшая сумма. И рискованное дело, если нужно много денег на длительный срок.

А вы пользовались подобными займами под залог коммунальной комнаты? Делитесь опытом в комментариях.