Нужно ли и как платить налог с продажи доли в квартире: пошаговая инструкция

Добрый день, уважаемый читатель!

Каждый работающий человек знает, что он платит налог в бюджет государства. Но так как этим «занимается» работодатель, не задумывается обо всех нюансах расчета и исчисления.

Кроме того, получая дополнительный доход вне работы, также нужно платить налог, а все расчеты производить самостоятельно. Это касается и продажи недвижимости. Не каждый человек знает о том, что он должен платить налог с продажи доли в квартире либо целого помещения. Об этом — далее.

Обязанности декларирования доходов от продажи имущества

Человек законно отчуждает свое вещное право на недвижимое имущество (своего жилого помещения/его доли, частного дома/части, надела земли), он должен задекларировать полученный доход, самостоятельно исчислить с него обязательный сбор и заплатить его в бюджет.

Но есть несколько законных оснований, которые дают бывшему владельцу право частично или полностью освобождаться от этой обязанности.

Декларирование полученной прибыли — это внесение всех данных о совершенной сделке (о денежной ее стороне) в декларацию установленной формы и сдача этих данных в налоговую инспекцию.

Сдавать документы нужно в то отделение ФНС, которое располагается по месту нахождения проданного объекта недвижимости.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Уплата налога при продаже долевой собственности

Согласно НК РФ, доход, полученный от продажи недвижимости, является таким, с которого нужно внести в бюджет налог. Не играет роли, произошло отчуждение права на всю квартиру/только долю в ней.

Продав свою часть жилого помещения, человек получает прибыль, с нее-то он и должен заплатить НДФЛ. Но он также имеет законную возможность применить послабление в этой части. Оно называется имущественный вычет.

Минимальный срок владения имуществом

Бывший собственник имеет возможность уменьшить обязанность по уплате налога на всю цену совершенной сделки, если он владел собственностью определенный период.

Законодательно установлено так:

1. Если регистрация вещного права произошла до 2016 года, льготный период распоряжения не меньше, чем 3 календарных года.
2. Если же право собственности зарегистрировано после, срок льготного владения увеличился до 5 лет.

Расчет налога к уплате

Бюджет «ждет» ваш налог в размере произведения от суммы полученного дохода (то есть стоимости проданной доли) и процентной ставки (ее размер регулируется законом).

Законодательно установлены 2 процентных соотношения:

• 13% платят граждане РФ от суммы прибыли, которую они получили;
• 30% должны будут заплатить нерезиденты РФ, имевшие здесь недвижимость.

Но трудоустроенные официально и платящие в бюджет страны подоходный налог имеют возможность применить вычет в размере 1 млн. рублей, если они владели долей в квартире меньше срока, что установлен законом.

Сумма налога к уплате равна стоимости проданной доли в квартире минус 1 млн. рублей умноженной на процентную ставку.

Например, доля продана за 2,9 млн. рублей. В казну государства нужно внести (2,9 – 1) * 13% = 247 тысяч рублей.

Распределение долей при продаже объекта на основании одного договора

Когда жилье оформлено в долевую собственность, каждый имеет равные имущественные права на свою долю, равно как и остальные. Поэтому распределять доли нет необходимости.

Платить налог должен каждый владелец пропорционально своей доле. Также он получит право на применение имущественного вычета.

Например, продано жилье до того момента, когда истек льготный период распоряжения.

Собственники владели помещением одинаково, поэтому у них обоих есть возможность использовать право уменьшения прибыли 500 тысяч рублей.

Полученная выгода будет также делиться поровну. Например, квартира реализована за 3 млн. рублей. Владелец каждой доли заплатит (1 500 000 – 500 000) * 13% = 130 тысяч рублей.

Другой пример по иным долям. Доли были распределены в размере 80 и 30%. Тогда право — в размере 700 и 300 тысяч соответственно.

Доход распределяется так – 2,1 млн. рублей и 900 тысяч рублей соответственно.

В казну нужно внести налог в размере (2 100 000 – 700 000) * 13% = 182 000 рублей и (900 000 – 300 000) * 13% = 78 000 рублей соответственно.

Распределение вычета при продаже доли в объекте на основании отдельного договора

Аналогичная ситуация, но доли продаются по разным договорам. Например, люди владели квартирой в соотношении 60 и 40%. Стоимость проданной квартиры по долям составляет 4 млн. рублей. Тогда у каждого появляется право на применение вычета в размере 1 млн. рублей.

Так, доход будет распределен в соотношении 2,4 и 1,6 млн. рублей каждому. Заплатить в казну должны:

• (2 400 000 – 1 000 000) * 13% = 182 000 рублей;
• (1 600 000 – 1 000 000) * 13% = 78 000 рублей.

Распределение суммы вычета при реализации долей супругов

Если квартира куплена в браке, оба супруга имеют на нее равные права. Если брак между ними будет прекращен, помещение будет делиться в равных частях.

Если жилье будет продано, то оба могут применить имущественный вычет:

• распределение имущества в равных долях;
• пропорционально затратам, которые были понесены каждым при покупке.

Для законности применения вычета все траты нужно подтвердить документами. Они прикладываются к налоговой декларации и подаются в ФНС.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Как рассчитать налог с применением вычета

Право на имущественный вычет имеют только работающее люди, официально платящие налог в казну государства. «Необлагаемая» налогом сумма — 1 млн. рублей.

Она вычитается от суммы сделки. С остального платится налог в размере 13 или 30% (писал выше про резидентов/нерезидентов).

Применение имущественного вычета 1 млн. рублей при продаже долевой собственности

Обязанность по уплате подоходного налога у продавца возникает только тогда, когда он владеет частью квартиры менее 5 лет.

Если оформлена общая долевая собственность на помещение, то сумма в 1 млн. рублей, установленная налоговым законодательством как максимально вычитаемая, будет распределяться между владельцами пропорционально их долям.

Если же доли в квартире выделены, у каждого собственника есть свое свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, то право на уменьшение налоговой базы возникает в размере полной суммы, прописанной в НК РФ. Каждый владелец может уменьшить свой налогооблагаемый налог на 1 млн. рублей.

Вычет при покупке недвижимости в долевую собственность

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Супруги могут купить квартиру в долевую собственность. Если для сделки использовались средства, с которых ранее был уплачен подоходный налог, супруги имеют право на возврат части суммы.

Вернуть можно до 260 тысяч рублей, то есть налогооблагаемая сумма может быть снижена на 2 млн. рублей. Если собственность долевая, части квартиры определены в документах, то у каждого супруга возникает такое право.

В каких случаях не получится воспользоваться вычетом

Не всегда можно воспользоваться правом на получение налогового послабления:

• если использовались средства работодателя;
• если сделка была проведена полностью за счет средств маткапитала;
• если использовались прочие меры государственной поддержки российских семей с детьми или без таковых;
• если деньги на сделку были направлены из бюджета страны или региона;
• если стороны операции являются взаимозависимыми людьми. Например, дети и родители.

Логично: нельзя получить вычет, если человек официально не трудоустроен, не отчисляет ничего государству со своих доходов.

Распределение суммы вычета между совладельцами

Если квартира оформлена на нескольких человек, у каждого есть своя доля, прописанная в документах на собственность, то каждый владелец может применить налоговое послабление.

Распределение вычета при покупке жилья супругами

Супруги могут купить жилье в совместную и долевую собственность. От этого будет зависеть сумма льготы. Если каждый из супругов самостоятельно оплачивал свою часть покупки, это подтверждается документами, то право есть у каждого.

Если оплату произвел один, эти расходы считаются совместными. Вычет распределяются между ними как угодно. Главное — достигнуть договоренности.

Распределение вычета при покупке жилья в долю с детьми

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

При совершении сделки по покупке доли в квартире можно выделить часть имущества несовершеннолетнему ребенку.

Он будет прописан как владелец, ему будет принадлежать доля. Можно получить налоговое послабление на себя и на несовершеннолетнего.

Вычет на сумму процентов по кредиту

Доля в квартире может быть куплена с привлечением средств кредитного учреждения. Оформляется кредитный договор. Речь идет не об ипотеке, а о потребительском кредите, который не имеет целевого назначения, может быть потрачен на любые цели.

Вернуть проценты можно только по ипотечному кредиту. По потребительскому они возврату не подлежат.

Вычет по ипотечным процентам

Ипотека — распространенный способ покупки жилья. Проценты ниже, чем при оформлении потребительского займа, а срок кредитования и сумма — выше.

Государство разрешает работающим людям возвращать проценты по такому виду кредита, но только после того, как будет полностью использован вычет при покупке жилья. Вернуть можно до 390 тысяч рублей (то есть от суммы 3 млн. рублей).

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Вычет по общей долевой стоимости заполнение 3-НДФЛ

Чтобы вернуть себе часть подоходного налога, нужно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. В первый раз сделать это довольно сложно, рекомендую обратиться к специалисту.

Важно правильно указать стоимость объекта. Так как собственность общая долевая, то каждый указывает ту часть средств, которая пропорционально его доле.

Вычет при продаже долевой собственности

Продавая квартиру, что принадлежала супругам либо посторонним лицам на праве долевой собственности, каждый получает налоговую льготу. Ее размер зависит от того, какие доли были выделены и каким образом это прописано в документах.

Расчет имущественного вычета

Делает человек самостоятельно! Для этого он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ. Налоговая инспекция вернет ту сумму налога, которую заявитель заплатил в данном налоговом периоде.

Если это 260 тысяч, то все деньги будет возвращены на банковский счет. Но сначала будет проведена камеральная проверка. Она может длиться не более 3 месяцев.

Пример расчета

Для наглядности приведу примеры расчета:

1. В 2018 году супругами куплена квартира за 6 млн. рублей. Собственность совместная, работает один супруг. В течение 2019 года он внес налог в размере 85 000 рублей. Он имеет право получить 260 тысяч рублей, но в 2020 году получит только 85 тысяч. Остальные деньги он будет «добирать» в течение последующих лет, при условии, что будет работать официально.
2. В 2017 году была куплена квартира супругами пополам. Размер долей по ½ прописан в выписке ЕГРН. Каждый может вернуть по 260 тысяч, но в 2018 году муж внес в бюджет 42 тысячи в виде НДФЛ, а жена — 35 тысяч. В 2020 году они получат именно эти суммы. Общий «доход» в виде налоговой льготы составит 77 тысяч рублей. Эти деньги можно тратить на любые цели.

Как и где получают вычет

Нужно обратиться в отделение ФНС по месту постоянной регистрации. Сделать это лично или в электронном виде. Последний вариант предпочтительнее, так как система дает подсказки, довольно сложно, на мой взгляд, допустить ошибки.

Электронное обращение возможно:

• через личный кабинет на сайте ФНС;
• через портал Госуслуги.

После того как комплект документов будет принят налоговиками, они должны проверить законность сделки. На это им дается 3 месяца. После этого деньги будут перечислены на личный счет налогоплательщика.

Обращение возможно в течение всего последующего календарного года, который следует за тем, когда была совершена сделка.

Необходимые документы

Для получения вычета нужно подготовить следующий комплект документов:

• заявление установленной формы. Его можно самостоятельно скачать с официального сайта и отсюда или взять бланк в отделении ФНС;
• декларацию 3-НДФЛ;
• справку 2-НДФЛ, подтверждающую сумму уплаченных налогов;
• паспорт;
• документы, подтверждающие траты (ДКП, ДДУ, акт приема-передачи);
• платежку, подтверждающую оплату жилья;
• выписку из ЕГРН, свидетельствующую о том, что имущественное право зарегистрировано должным образом.

Если бумаги подаются через личный кабинет, они должны быть подготовлены в электронном формате.

Порядок получения вычета

Как получить налоговый вычет? Без проблем, в следующем порядке:

1. Самостоятельно или с помощью специалистов заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ.
2. Получить на работе справку, подтверждающую сумму уплаченного налога.
3. Подготовить бумажные или электронные копии документов, подтверждающих право покупки доли, продажи или строительства объекта недвижимости за счет «кровных» либо заемных средств.
4. Подготовить копии квитанций, чеков, других платежных бумаг, подтверждающих плату.
5. Подать в электронном или бумажном виде в налоговую инспекцию.

Частые ошибки при исчислении НДФЛ

Когда человек пытается самостоятельно впервые заполнить декларацию, он может допустить ошибки:

• отсутствие данных по стандартным вычетам, предоставляемым по месту работы;
• отсутствие данных по переносу остатка вычета с прошлого периода;
• неправильное заполнение декларации.

Эти ошибки могут привести к тому, что ФНС не примет документы к рассмотрению.

Как снизить налог

Государство предоставляет работающим людям возможность снизить сумму подоходного налога к уплате.

Есть несколько законных возможностей:

1. Проверить срок владения жильем. Возможно, есть вероятность снижения налогового бремени на полную стоимость сделки.
2. Проверить траты на приобретение предмета операции с недвижимостью.
3. Применить имущественный вычет в том размере, в котором он прописан в налоговом законодательстве.

Срок владения

Государство абсолютно освобождает от уплаты налога от продажи доли в квартире тех граждан, что владели ей определенный период:

• если право было оформлено до 2016 года, то владелец не должен ничего платить, если он продаст долю после 3 лет владения. Если менее 3 лет — «господа, гоните ваши денежки»;
• если право было оформлено после 2016, срок увеличился. Теперь продать долю, не отдавая налога, можно после 5 лет собственности.

Расходы на приобретение

Представьте ситуацию: доля куплена, а потом продана, но раньше «льготного» периода владения. Здесь собственник уменьшает налогооблагаемый доход на сумму фактических трат при приобретении. С остатка он платит налог.

Имущественные вычеты в фиксированном размере

Когда нет возможности применить ни одно из вышеуказанных условий снижения налогового бремени, применяйте налоговый вычет, закрепленный законодательно. При продаже доли вычитайте смело миллион рублей из суммы налога.

Как уведомить о доходах контролирующие органы

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Налоговые органы и так знают о том, что произошла сделка по отчуждению права. У них единая база с Росреестром. Они следят за тем, чтобы сделки проходили законно.

Если же доход возник вместе с обязанностью по уплате налога, налоговики получат об этом информацию. Они будут «ждать», когда продавец принесет им декларацию о своих доходах.

Он должен сделать это до 30 апреля следующего календарного года после продажи доли. Если он так не поступит, ему пришлют налоговое требование о погашении задолженности.

Хотя сумма к уплате рассчитывается самостоятельно, налоговики проверяют расчет, исходя из данных, полученных из Росреестра. Кроме того, следят за тем, чтобы сделка была совершена по адекватной цене. Например, желая уйти от налогов, Н. продает свою долю за 900 тысяч рублей.

У него возникает обязанность по уплате обязательного сбора в казну страны. Но он может применить вычет в размере 1 млн. рублей, поэтому платить в бюджет ему ничего не нужно,

Налоговики, получив сведения о зарегистрированной сделке, проверяют, что кадастровая стоимость доли составляет 2 млн. рублей. У них возникает подозрение, что продавец умышленно ушел от уплаты налогов.

Начинается разбирательство, по которому продавца, скорее всего, заставят уплатить налог от кадастровой стоимости. Как говорится, заплати налог — и спи спокойно.

Заключение

Не стоит пренебрегать обязанностью по уплате налога. Если она возникла, ее нужно исполнить в установленные сроки.

В противном случае налоговые органы насчитают штраф за неуплату и пени на всю сумму просрочки, исходя из периода неуплаты. Также не стоит пытаться обмануть налоговиков, указав в декларации и в ДКП меньшую сумму сделки. Обман будет выявлен, виновный наказан!

Если понравилась статья, она была полезна, делитесь ей с друзьями в социальных сетях!