Обременение на квартиру при купле-продаже — что это такое?
Здравствуйте, дорогие читатели!
Прощаться с собственной квартирой не так уж и просто: она может стать хранилищем для хороших воспоминаний. Расстаться с недвижимостью будет еще тяжелее, если она получит юридическое обременение. Этот фактор способен свести на нет все усилия при поиске покупателя. Следует определить, что такое обременение на квартиру при продаже и как его снять.
Прежде чем перейти к главному вопросу, следует объяснить, почему покупателя для квартиры с обременением искать придется очень долго.
Когда человек узнает, что юридическая чистота недвижимости далеко не идеальна, он отказывается разбираться, в чем дело, потому что боится любых проблем с законом и судебными тяжбами в будущем. Продажа недвижимости может не состояться.
Оглавление
Что такое обременение на квартиру
В случае с покупкой жилья страхи повторяются: человек ищет недвижимость, которую может в несколько шагов оформить на себя и не заботиться о лишних разбирательствах.
Правило сработает, даже если перед продажей сделан дорогой ремонт, есть добрые соседи, подземный паркинг, а сам дом окружен помпезной инфраструктурой.
Обременение – это такое положение, при котором владельца жилья ограничивают в его праве собственности.
Оно установлено 209-й статьей Гражданского кодекса и точно описывает, что подразумевается под этим термином: пользование, владение и распоряжение (в том числе продажа) отдельным объектом собственности. Во многих случаях владельцу квартиры не запретят владеть и пользоваться ей.
Обычно ограничивается распоряжение, то есть запрещается дарить, продавать это жилье и даже указывать ее в завещании. А вот жить в этой квартире или даже сдавать в аренду можно, даже передача права пользования не считается запрещенным действием.
Законом установлено, что обременение в любой форме может передаваться новому владельцу независимо от того, сделка какого типа была совершена. Например, если после смерти владельца владеть квартирой будет жена, значит, ее право собственности будет ограничено.
Обременение в отдельных случаях может выражаться как ограничение одного определенного права – на пользование, передачу и владение, – или все из приведенного списка. Во многом от того, почему владелец был ограничен юридически, устанавливается вид обременения и способ снятия этого ограничения.
Виды обременения недвижимости
Самыми распространенными причинами, из-за которых возникает ограничение прав продавца, считаются те ситуации, когда жилье было куплено в ипотеку, сдано в аренду, арестовано по решению суда и по ряду других причин. Кроме того, законом подразумевается еще одна необычная причина возникновения этого отягощения, и она защищает несовершеннолетних собственников недвижимости.
Сотрудники органов опеки, обнаружив, что жилой объект продается, смогут начать внутреннюю процедуру, чтобы не дать провести сделку, связанную с указанным жильем. Следует разобраться, чем отличаются разные виды обременения недвижимости и что следует предпринять для их устранения.
Ипотечное обременение
Когда жилье покупается в ипотеку, объект недвижимости становится залоговым – это своеобразная форма гаранта для банка, который исключает опасность пропажи денег.
Пока покупатель постепенно гасит задолженность по кредиту, он является владельцем недвижимого имущества. Если же он захочет распорядиться жильем – продать, подарить, передать по наследству, придется уведомить об этом банк и дождаться разрешения.
Когда покупатель полностью выплачивает кредит, банк выдает ему справку, подтверждающую, что у кредитно-финансовой организации нет претензий к заемщику. С момента погашения кредита обременения снимаются с объекта недвижимости, и гражданин вновь будет признан законом полноправным владельцем имущества. Следовательно, продажу можно осуществить без разрешения банка.
Ограничение прав собственника по договору аренды
Когда владелец недвижимого имущества отдает его в аренду, установленное законом право пользования передается арендатору на срок, установленный договором. Значит, его право владения ограничено, ведь он не сможет пользоваться жильем, осуществлять продажу или сдачу в аренду еще кому-либо. Эти условия действуют только тогда, когда стороны официально оформили договор.
Обременения, связанные с понятием «сервитут»
В коммуналке нельзя распоряжаться общими комнатами, потому что ими могут пользоваться все жильцы и их гости. Продажу такой недвижимости осуществить не получится.
Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом
Собственноручно подписывая договор доверительного управления жилым имуществом, владелец позволяет какое-то время проживать в квартире другому человеку. Так собственник ограничивает себя самостоятельно. Продажу не получится провести без уведомления третьей стороны.
Обременение по договору ренты
Одной из разновидностей обременений, которые могут помешать продаже квартиры, является договор ренты.
После того как он будет заключен, права собственности передаются на фиксированный срок (или пожизненно), а владелец жилья за это получает платежи или услуги. Одной из разновидностей договора ренты также может стать договор пожизненного содержания, когда в квартире живет иждивенец и его опекун.
Обременение опекой
Государство услужливо позаботилось о тех собственниках жилья, которым еще не исполнилось 18 лет. Если органы опеки обнаружат, что взрослые собственники начали оформление сделки по продаже жилья, они могут подать заявление, чтобы добиться запрета на продажу этого имущества.
Такой сценарий возможен, если органы опеки докажут, что права собственника, не достигшего 18 лет, были нарушены.
Арест
Ввести обременение в форме ареста можно после публикации решения суда. Его назначат, если владелец имущества не справился со своими долгами или же серьезно нарушил закон. В ряде случаев суд изымает и осуществляет продажу квартиру, а вырученные деньги помогают покрыть долги собственника.
Как наложить обременение на квартиру
Не всегда наложение ограничений на законное право собственности становится чем-то негативным. Иногда собственник может просто бояться стать жертвой мошенников.
Обременение нередко накладывают арендодатели, чтобы не позволить тем, кто снимает квартиру, провести мошенническую сделку. Собственник может оформить обременение в Росреестре или МФЦ, доказав, что эта процедура действительно необходима.
Для обращения понадобится взять с собой:
- копию паспорта собственника жилья;
- свидетельство (если оно выдавалось) о праве собственности;
- кадастровый паспорт жилого имущества;
- заверенное у нотариуса согласие третьих лиц, если объект жилого имущества оформлен на другого человека;
- справку о наследственном деле.
Как снять обременение с квартиры
Перед тем как освободить жилье от ограничений, продавец должен устранить причины их появления:
- если жилье было куплено в ипотеку, необходимо погасить задолженность;
- если имущество под арестом, следует добиться решения суда в свою пользу;
- если был заключен договор ренты, стоит дождаться окончания его срока действия или смерти законного владельца;
- в остальных ситуациях потребуется документально зафиксировать завершение всех договоренностей по снятию обременений при продаже квартиры.
Где и как проверить наличие обременения
Просматривая объявления о продаже квартир, можно выделить несколько хороших предложений. Однако сразу соглашаться не стоит. Покупатель перед совершением сделки обязательно проверяет юридическую чистоту жилого имущества.
Если необходимо убедиться, что обременений нет, необходимо выполнить несколько шагов:
- выполнить проверку в Росреестре: здесь будут отмечены помещение жилого имущества под залог и договор ренты, если он был оформлен;
- закажите выписки из ЕГРН, а также справку из домовой книги: можно проверить, кто является собственником недвижимости;
- если хотите проверить, арендуется ли квартира кем-либо для проживания, лучше не посещать людей без предупреждения, чтобы увидеть все воочию. Спросите об этом продавца перед продажей, и с большей долей вероятности он ответит честно;
- получите в местных органах самоуправления документ, подтверждающий, что жилой фонд не является частью памятника архитектуры или иного важного сооружения;
- на сайте ФССП на отдельной странице введите ФИО собственника недвижимости, чтобы узнать, не наложены ли на нее аресты.
Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением
А вот когда недвижимое имущество приобретено с помощью ипотечного кредита, может понадобиться одобрение банка при продаже квартиры, если такое условие было прописано в кредитном договоре.
Можно ли продать недвижимость с обременением
Отвечу сразу: можно. При покупке все проверяют юридическую чистоту, чтобы не стать обладателем недвижимости с обременениями. Легкость поиска покупателя будет зависеть от того, почему собственнику запретили проводить операции с этим объектом. Если жилое имущество в залоге, перед продажей потребуется получить разрешение третьей стороны – кредитора.
Если оформлен договор ренты, понадобится одобрение сделки от получателя ренты. Можно осуществить продажу жилого имущества, если оно сдано в аренду. Однако желательно позволить людям жить в этой квартире до окончания действия заключенного договора.
Какие документы понадобятся
При приобретении квартиры понадобится взять стандартный набор документов, а в ДКП указать причину обременения.
Также для тех ситуаций, когда планируется продажа квартиры, собственник которой ограничен в правах, понадобятся следующие документы:
- если жилое имущество было арестовано – решение суда (или копия) о снятии ареста;
- если недвижимое имущество в залоге – одобрение кредитора;
- если был заключен рентный договор – заверенное у нотариуса согласие получателя ренты;
- если есть несовершеннолетние собственники – документ от органов опеки;
- если собственников несколько – заверенное у нотариуса согласие владельцев;
- если недвижимость была передана в доверительное управление – оригинальная версия подписанного сторонами документа.
Правовые аспекты и риски для покупателя
Помните, что наличие обременений у жилого имущества означает, что его владелец ограничен в правах. Он фактически позволяет третьему лицу пользоваться или распоряжаться недвижимостью.
Будут присутствовать следующие риски:
- если квартира куплена в ипотеку, придется выплачивать оставшиеся платежи банку, чтобы погасить долг. До выплаты кредита продажу придется осуществлять с разрешения банка;
- если договор ренты будет расторгнут, жилье вернут предыдущему владельцу, а вот получатель ренты будет иметь полное право на проживание в квартире;
- зарегистрированные в квартире граждане и те, кто временно выписался из нее (военнослужащие или отбывающие срок в тюрьме), могут также заявить том, что владеют правами на недвижимость;
- потребовать права на жилое имущество даже после продажи смогут кредиторы и те, кто пользуется квартирой по праву сервитута;
- если суд признает сделку по продаже имущества недействительной по любой причине, все расходы на проведение этой сделки можно компенсировать только после еще одного похода в суд;
- если у предыдущего владельца были какие-либо задолженности перед третьими лицами (УК или квартиросъемщики), придется их погасить.
Заключение
Далеко не каждый покупатель согласится на приобретение квартиры с плохой историей. Я даже ловлю себя на мысли, что, когда просматриваю объявления о продаже автомобилей на вторичном рынке, отказываюсь от машин с плохой историей.
Но даже так можно извлечь выгоду. Когда владелец отчаивается и не надеется провести сделку по продаже квартиры с высокой ценой, ее можно купить так, чтобы за счет имеющихся средств погасить долги и при этом остаться в плюсе.
На этом все! Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые статьи, и обязательно поделитесь своим мнением в комментариях о квартирах с обременением.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
Ох, ну и завершение статьи))) Я бы ни за что не стала покупать такую квартиру, потому что какая бы выгода там ни была, она того точно не стоит!!!
А что делать, если были просрочки по ипотеке? Это как-то скажется на истории квартиры? Всякое было – не успевали вовремя заплатить банку, но увидит ли это покупатель??? Осталось платить 7 лет, а потом будем менять квартиру.
Сейчас все меньше и меньше остается квартир, которые были куплены не в ипотеку. Когда покупал 2-к квартиру в Питере, даже не думал о том, чтобы брать квартиру в залоге. Не хочу брать на себя обязанности по кредиту.