Можно ли сдавать ипотечную квартиру и как правильно это сделать

Приветствую всех любителей дополнительного дохода!

Оформление квартиры в ипотеку — это не только способ решения жилищного вопроса, но и возможность получать выгоду от инвестиции в недвижимость.

После оформления договора в банке у меня сразу возник вопрос, а можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, запрещенная ли это «самодеятельность» или как раз разрешенная деятельность. Казалось бы, находишь арендатора, получаешь деньги — все просто, но на самом деле я столкнулся с рядом новых для меня нюансов, которыми хочу поделиться.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Оформив ипотеку, я стал законным собственником недвижимости, даже с учетом наложенных временных ограничений в части права полного распоряжения этим имуществом.

Это значит, что до момента погашения задолженности по ипотеке я не смогу каким-либо способом передать право собственности на жилье, находящееся в залоге, однако сдать квартиру во временное пользование закон мне не запрещает.

Нормативное регулирование

В первую очередь я обратил внимание на 2 действующих на территории Российской Федерации нормативных документа:

1. Гражданский кодекс РФ, в частности ст. 606 (далее — ГК РФ).
2. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ).

В статье 29 ФЗ сказано, что я как залогодатель и собственник квартиры вправе получать доходы от заложенного имущества.

В свою очередь, статья 606 ГК РФ позволяет передать имущество во временное пользование за плату, то есть получать доход.

Нормативно я имею право сдать жилье во временное пользование, но важно помнить, что квартира находится в залоге, является обеспечением исполнения финансовых обязательств. Это значит, что банк заинтересован в сохранности и ликвидности залогового имущества до полного погашения долга по ипотеке.

В моем соглашении по ипотеке этому вопросу была посвящен целый раздел, об особенностях аренды такого имущества я хочу рассказать.

Особенности аренды залоговой недвижимости.

Статья 40 ФЗ позволяет мне передавать в пользование ипотечное имущество, но указывает на ряд ограничений.

Недвижимость можно сдавать во временное пользование:

1. Если иное не предусмотрено договором или законом.
2. Только для целевого использования.
3. На срок, не превышающий срок действия договора.

В моем договоре было предусмотрена возможность сдачи ипотечной квартиры по предварительному согласованию с кредитором и с изменением существенных условий действующего договора.

Почему банки не любят аренду ипотечного жилья

Исходя из собственного опыта, я могу отметить ряд причин, по которым финансовые учреждения вводят запрет или ограничения на сдачу ипотечной недвижимости во временное пользование:

1. Залоговое имущество является обеспечением исполнения обязательств, банку важно, чтобы до конца выплаты долга по ипотеке оно оставалось в сохранности и ликвидным.
2. Введение ограничений или запретов позволяет банку вносить изменения в условия действующего ипотечного договора.

Не существует типового ипотечного договора, каждый кредитор устанавливает собственные требования и условия предоставления ипотеки на квартиру.

Позиции банков

В договоре может быть указано, что сдача жилья третьим лицам запрещена, а в случае выявления такого факта банк вправе без согласования с заемщиком:

• увеличить размер процентной ставки;
• уменьшить срок действующего договора, что приведет к увеличению ежемесячного платежа по ипотеке;
• требовать досрочного погашения задолженности.

Субъективно, введение запретов и ограничений больше направлено на получение возможности извлечения максимальной прибыли от заемщика. К счастью, немногие банковские учреждения «загоняют» клиентов в жесткие рамки.

К примеру, квартиру, купленную в Сбербанке, можно сдать в аренду, но следует предварительно уведомить об этом кредитора.

Можно ли сдать жилье без согласования с банком

Никто из банковских сотрудников не будет караулить купленный в ипотеку объект недвижимости, тщательно отслеживать, чтобы собственник не сдал его в аренду. В большинстве случаев хозяева заложенных квартир игнорируют запреты, прописанные в договоре, сдают жилье.

Получение дохода от аренды квартиры подразумевает необходимость платить налог государству, а этого, без преувеличения, никто не хочет, поэтому лишняя огласка арендных правоотношений не нужна.

В ФЗ прописано право кредитора проверять состояние залога, но без предварительного согласования с собственником визит в квартиру невозможен, поэтому у меня проблем со сдачей жилья в аренду не было.

Что делать, если банк не дает согласие

Единственное, что банк может сделать, если узнает о намерении сдавать квартиру в аренду после покупки в ипотеку, — отказать в выдаче кредита. Это касается тех финансовых учреждений, которые опасаются, что с недвижимостью может что-то случиться в результате проживания арендаторов.

В остальных случаях у кредитора нет реальных рычагов воздействия, поскольку:

• право получать доход от недвижимости прямо прописано в ФЗ;
• заемщик вряд ли будет уведомлять банковское учреждение о своих планах в отношении квартиры.

Внимательное ознакомление с существенными условиями ипотечного соглашения позволит в дальнейшем избежать неприятных сюрпризов со стороны банка, в том числе и при сдаче жилья в аренду.

Последствия аренды без согласования с банком

В моем ипотечном договоре предусматривалось право банка в случае нарушения запрета на сдачу жилья в аренду:

1. Увеличить процентную ставку по договору.
2. Потребовать досрочного погашения задолженности.
3. Требовать предоставить дополнительное обеспечение по договору.

Все действия кредитора в такой ситуации прописываются в соглашении, если никаких запретов нет, то и последствий для заемщика не наступит.

Чем рискует арендатор

Единственный риск для людей в роли арендаторов — остаться без временного жилья раньше прописанного в договоре аренды срока.

Однако это не проблема, поскольку в таких соглашениях указывается ответственность сторон в случае нарушения его условий, в том числе и досрочного прекращения действия по вине арендодателя.

Как избежать проверки и обезопасить себя, если она все-таки случилась

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Как бывший банковский сотрудник, работавший с проблемной залоговой задолженностью, могу заверить, что проверки кредиторов носят сугубо формальный и плановый характер при условии, что долг по ипотеке своевременно погашается и отсутствуют просрочки.

Банк получает свои проценты, а что происходит с залогом в это время — его мало интересует. Если же заемщик попал в категорию проблемных, то тут высока вероятность столкнуться с санкциями, указанными в соглашении.

Лучше не брать квартиру в ипотеку в особо «привередливых» учреждениях.

Как я уже отмечал, банк не имеет права проникнуть в собственность заемщика без предварительного уведомления и согласования. Если же проверка неизбежна, то не стоит сообщать о лицах, временно проживающих в жилье, а проверять их документы банковские сотрудники не в праве.

Заключение

Могу уверенно сказать, что закон никак не воспрепятствует сдаче в аренду ипотечной квартиры, более того, нормативно это даже разрешается. Другое дело — внутренняя политика банка, предоставившего кредит.

Не совсем обязательно сообщать кредитору о своих планах на дальнейшее распоряжение жильем, взятым в ипотеку, тем более что право собственности остается за кредитором, а аренда — это один из способов немного улучшить свое финансовое состояние, и так пошатнувшееся ипотекой.

Если есть желание, можете оставить отзыв о своем опыте сдачи взятой в ипотеку квартиры в аренду, а также подписаться на статьи и делиться полезностями в соцсетях.