Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса в 2024 + пошаговая инструкция

Здравствуйте, читатели!

Любая сделка, тем более связанная с недвижимостью, – это всегда большая трата нервов и средств. Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса в 2020 году или достаточно собственно составленного бланка, который будет подписан участниками?

Правильно ли составлен договор на покупку или он недействителен из-за ошибок? Я расскажу, как выбрать надежного специалиста, у которого стоит заверять договор, какие необходимо предоставить ему документы и будет ли успешна попытка оспорить заверение.

Что такое нотариальное заверение договора

Строго говоря, нотариальное заверение – всего лишь печать на документе, договоре, которая подтверждает подлинность поставленных подписей.

Точнее, лицо (или несколько лиц) перед нотариусом расписываются на документе, а заверяющий его специалист ставит свою печать как подтверждение, что именно эти граждане подписали бланк, а не кто-то за них. Именно так необходимо заверять документы.

Подписывать или заверять договор купли-продажи не имеют права лица под алкогольным или наркотическим воздействием. Если это условие не соблюдено, то родственники или другие участники соглашения могут подать в суд и оспорить законность данной сделки.

Тот же исход можно предположить, если гражданин постоянно употребляет запрещенные вещества, но в момент, когда было необходимо заверять договор, был абсолютно трезв.

Зачем нужен нотариус при оформлении ДКП квартир

Присутствие при подписании договоров купли-продажи, необходимость лично заверять подлинность копий документов – далеко не весь спектр полномочий и профессиональных обязанностей нотариуса. Что еще:

• проверять и заверять законность действий граждан, совершающих куплю или продажу (не нарушают ли действия этил лиц закон или чьи-либо права);
• подтверждение фактов дееспособности участников и что заверять они пришли добровольно, поэтому купля или продажа оформляются.

Дееспособные – это определение, относящееся к лицам, которые достигли 18-летнего возраста, без психиатрических отклонений, полностью осознающие свои действия;

• проверка на достоверность правовых актов и документов (нет ли в них ошибок или несоответствий реальным данным);
• обеспечение грамотности с юридической и правовой точек зрения как участников, так и документов по продаже или купле (потребуется дополнительная плата);
• подготовка проектов соглашений, которые в дальнейшем нотариус будет заверять;
• разъяснения-консультации по юридическим нюансам сделки и их последствиям;
• получение/принятие денег на депозит, то есть проведение оплаты между участниками;
• адресация в Росреестр документов на регистрацию и последующее внесение сведений в ЕИС.

Сотрудничество с нотариатом, когда нужно заверять сделку купли-продажи, – гарант, что бумаги оформлены правильно, сделка не притворная и не ничтожная, а сами участники имеют право участвовать в данном процессе.

Закон не обязывает платить нотариусу за то, что тот будет составлять и заверять соглашение купли-продажи. Можно самостоятельно заполнить бланк либо привлечь стороннее лицо. Правда, вероятность, что специалист станет заверять чужой договор, слишком мала.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи

Если у квадратных метров один владелец, то привлекать, чтобы заверять договор купли-продажи, нотариуса – это личная инициатива собственника. Но есть несколько случаев, когда без присутствия представителя не обойтись.

В каких случаях заверение договора купли-продажи считается обязательным

Перечислю условия, когда присутствие поверенного, заверяющего договор купли-продажи квартиры, убережет время и нервы участников сделки.

1. У квартиры не один, а несколько собственников, а продается только часть – доля/доли. Извещаются остальные владельцы долей, заверяется согласие супруга или супруги о продаже.
2. В сделке необходимо участие несовершеннолетних. За сделками, где могут быть как-то затронуты права детей, внимательно следят органы опеки и попечительства, поэтому присутствие нотариуса обязательно, ведь он проверяет и подтверждает факт того, что интересы несовершеннолетних не затронуты, а права не нарушены.
3. Кто-то из участников – представитель по доверенности. При обстоятельствах, когда участник не может присутствовать при оформлении купли-продажи квартиры, то нотариус будет заверять доверенность того, кто будет представлять интересы недееспособного вместо него.

Все совладельцы согласны на отчуждение долей? С мая 2019 года не нужно обращаться в нотариат и заверять сделку с квартирой, поскольку эта мера отменена президентом РФ (в статью 42 218-ФЗ внесены изменения, подписание в 76-ФЗ).

Участники должны быть дееспособными, старше 18 лет, тогда достаточно простого договора купли-продажи квартиры, написанного на отчуждение долей.

Плюсы и минусы работы с нотариусом

Сотрудничество с нотариусом (при необходимости заверять и удостоверять договоры купли-продажи) имеет свои преимущества и недостатки.

Нелишним будет заранее выяснить возможные риски, сопровождающие сотрудничество с нотариусом.

Риски

Наличие нотариуса – это не стопроцентная гарантия. Даже если заверяли договоры купли-продажи у профессионала, не факт, что были учтены все детали (совладельцы, ограничения, залог, наследники). Ведь специалист должен получить полную картину (дети в долях, муж в бегах, а покупала квартиру теща еще до свадьбы).

Также профессионал должен проконсультировать продавца об оплате счетов, чтобы на квартиру не было зарегистрировано обременения (счета оплачиваются перед продажей; при долях счета разделяются, и каждому собственнику приходят свои квитанции).

Некоторые нотариусы для экономии времени предлагают, казалось бы, выгодные условия, которые впоследствии оборачиваются против продавца:

• указать в договоре купли-продажи полную оплату стоимости квартиры, полученную от покупателя, а не частичную, как было по факту. При отказе в регистрационных действиях продавец должен будет возместить не полученную фактически на руки сумму, а указанную в заверяемом договоре;
• размытые формулировки и корректировки, ущемляющие права участников в договоре, могут быть непонятны и завуалированы.

Лучше всего перестраховаться и отнести готовый договор купли-продажи эксперту или юристу на проверку и только после этого заверять бланк у нотариуса.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Разница при покупке вторичного жилья и новостройки

Когда оформляется купля квартиры в новостройке, заверять документы у нотариуса не требуется, ведь всей бумажной волокитой занимается сам застройщик.

Услуги нотариата потребуется, только когда нужно заверять договоры на вторичке (купля квартиры или продажа, к примеру). Обращение будет необходимо, если заверять обязательно, либо по собственной инициативе покупателя/продавца.

Откуда нотариус получает сведения для сделки с недвижимостью

Основные сведения нотариус берет из документов, полученных от клиентов. Но основные юридические данные он получает через систему СМЭВ, где запрашивает сведения из реестра, налоговой, банков или МВД.

Еще имеется доступ к сведениям из реестра недвижимости (ЕГРН) с актуальными данными о правообладателях квартиры. Может получить сведения о наличии обременений или ограничений прав на момент, когда нужно заверять куплю-продажу.

С 2018 года для нотариусов появился доступ к ЕГР ЗАГС, так что специалист может получать и сведения из записей актов (смерть, развод, свадьба, рождение или усыновление).

Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью

Нотариально заверять договоры купли-продажи квартиры – это некая защита от возможности оспорить законность сделки.

Но если дело доходит до суда, то нотариус как третье лицо выступает в защиту клиента (он подтверждает фактические условия заверения купли-продажи квартиры, состояние лиц и действительные намерения участников, подтверждает добросовестность покупателя).

Наличие нотариальной доверенности тщательно проверяется на подлинность самим нотариусом, так что, если доверенность липовая или составлена незаконным путем, проверка на стадии заверения может уберечь от обмана.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Несет ли нотариус ответственность

Свою ответственность нотариус страхует, это регламентируется статьей 17 закона о нотариате. Поэтому, если его действия оказались некомпетентны, недостаточно профессиональны либо в каком-то вопросе проявлено бездействие, что привело к ущербу клиента, значит за счет личных средств, имущества нотариус выплачивает пострадавшему компенсацию.

Если по страховому полису средств не хватает, то доплата идет из коллективной страховки региональной палаты. При ущербе госконторы компенсация идет из казны уже страны.

При этом специалиста привлекают к ответственности при нематериальном ущербе клиента (если последний предоставил жалобу в нотариальную палату). В судебные инстанции жалобу может подать клиент, ущерб которого был материальным.

Стоимость нотариального заверения договора купли-продажи квартиры

Заверять договоры купли квартиры можно лишь при оплате госпошлины (за регистрацию права). И сотрудничество с нотариусом стоит денег. Тарифы устанавливаются нотариальной палатой (для своего региона), то есть в МО нотариат (местный) установит одни расценки, в Ярославле и области цены будут ниже.

Нотариальные тарифы на удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества

За сделки по купле-продаже квартир с клиентов взимается плата, называемая нотариальным тарифом (при обращении к частному представителю), пошлина (за обращение к государственному нотариусу) и за услуги правового/юридического характера также потребуется дополнительная оплата. Заверять бланки также нужно за оплату

Обязательно заверение

За обязательное заверение договора на квартиру будет взиматься плата, установленная статьей 333.24 НК РФ в размере 0,5 % от суммы предстоящей оплаты (от цены квартиры). Стоимость будет в рамках: минимум – 300 рублей, максимум – 20 тысяч.

Собственная инициатива

При личном желании участники обращаются к нотариату и оплачивают составление проекта договора купли-продажи квартиры и заверяют его. Это обойдется от 3 тысяч рублей. Точная сумма зависит от региона. На общий расчет влияют два фактора: стоимость квартиры и с кем конкретно будет проходить сделка (с родственниками или посторонними людьми).

Платить за передачу документов на регистрацию не придется, поскольку это теперь бесплатно. А вот госпошлину в 2000 нужно будет заплатить.

Льготы на оплату услуг нотариуса

Есть несколько категорий граждан, которым положена льгота на оплату нотариальных услуг и заверений. От уплаты пошлины освобождаются:

• инвалиды I, II группы;
• несовершеннолетние;
• недееспособные и их опекуны;
• жители аварийного/сносимого жилья.

Сэкономить 50 процентов могут ветераны ВОВ и инвалиды при обращении к государственному представителю за услугой технического или правового характера.

Кто оплачивает услуги

Услуги по заверению договора купли-продажи квартиры оплачивает сам инициатор обращения. Если обращение к нотариальному представителю обязательно, то участники могут поделить расходы пополам.

Пошаговая инструкция по заверению договора у нотариуса

Необходимо обратиться в контору к нотариусу либо пригласить его на встречу. Нужно будет обсудить, чего вы хотите (заверять куплю-продажу квартиры) и какие услуги вам потребуются. Рассказать, сколько собственников, наличие родственников (и нюансы, связанные с имуществом). Также обсудить стоимость и сроки.

Выбираем нотариуса

При выборе специалиста необходимо обратить внимание:

• на его опыт работы (не ключевой показатель);
• отзывы от клиентов;
• запись (бывает, что уже распланированы часы приема на несколько месяцев вперед, а сделки, как правило, нужно оформлять как можно скорее);
• составление договора (можно ли приносить свое соглашение и заверять его или придется в любом случае оплачивать составленный нотариальным помощником договор).

Лучше, конечно, спросить знакомых, кто уже пользовался услугами и обращался, чтобы заверять договоры купли или продажи.

Собираем документы

Чтобы без сучка и задоринки заверили договор купли-продажи и переправили весь пакет в реестр для дальнейшей регистрации правообладания квартирой, необходимо для начала все эти бумаги сдать.

Документы от собственников (продавцов)

Продавцу необходимо предоставить:

• паспорт или иной удостоверяющий личность документ;
• заверенную доверенность (если участвует в сделке представитель, а сам собственник отсутствует);
• свидетельство на квартиру или выписку из ЕГРН, подтверждающую правоспособность.

Правоспособность при составлении договора купли-продажи – это имеющееся право на реализуемый недвижимый (квартирный) объект.

• 1) При участии детей предоставляется разрешение от органов опеки.
• 2) От лица недееспособных или частично недееспособных (признанных судебным решением) в интересах граждан выступает опекун или попечитель.
• 3) При эмансипации несовершеннолетнего (признание его дееспособным и самостоятельным еще до наступления совершеннолетия) предоставляется документ-подтверждение.
• 4) При наличии супруга/супруги предоставляется свидетельство о браке и письменное согласие на продажу от мужа/жены и его/ее удостоверение личности.

Если квартира принадлежит только продавцу (получена в дар, куплена до брака, получена в наследство), то документов от супруга или супруги не нужно.

Документы от покупателей

Когда сделка оформляется за личные средства (не заемные, не ипотечные, а накопленные, подаренные или наследственные), покупатель предоставляет только паспорт.

В случае когда оформлялась ипотека либо использовались средства семейного бюджета, потребуется письменное согласие супруга/супруги. Также в ситуации с разделом имущества, если развод уже был, но имущество еще не поделено, предоставляется согласие бывшего мужа или бывшей жены.

При покупке на заемные средства или материнский капитал необходимо предоставить копию договора кредитования, выписку находящихся на счету капитала средств и копию сертификата соответственно.

При продаже своей доли постороннему (третьему) лицу необходимо предоставить письменные отказы других долевых сособственников в покупке (по первоочередному праву) вашей доли.

Для этого по почте рассылаются уведомления остальным владельцам, что вы свою часть квартиры продаете, а они имеют право первыми ее выкупить либо отказаться от покупки. В течение 30 дней должен прийти ответ, по истечении этого срока даже без письменного отказа можно будет осуществить продажу третьему лицу.

Помимо предоставленных заверять копий, всегда приносятся оригиналы. И помимо перечисленных выше документов, могут потребоваться дополнительные справки или бумаги (к примеру, разрешение на перепланировку, согласие от получателя ренты или даже справки из наркодиспансера (НД) и психоневрологического диспансера (ПНД)).

Нотариус заверяет договор купли-продажи и подает его на регистрацию

В обязанности нотариуса, кроме того, чтобы заверять документы и копии, также входит передача запроса на регистрационные действия квартиры в Росреестр.

Сроки регистрации

С момента запроса из нотариальной конторы в службу госрегистрации процедура завершается за 3 дня, а это быстрее самостоятельного обращения в МФЦ.

Налогообложение

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

С января 2020 года вступили в силу изменения, касающиеся налогов за продажу квартиры. Для владельцев квартир (полученных в дар, наследство, приватизированных, купленных) срок владения в 3 года (раньше был 5) освобождает от уплаты налога.

При стоимости более 1 млн рублей продавец обязан заплатить НДФЛ – 13 %. В случае сбыта квартиры по стоимости ниже рыночной (для уклонения от налога) и меньше чем 70 % от кадастровой стоимости назначается налог в виде кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Можно ли оспорить заверение и в каких случаях

Единственный способ, чтобы попытаться оспорить договоры купли-продажи квартиры, которые стали при оформлении заверять, – это подать 2 иска в суд:

• на признание договора купли-продажи недействительным;
• на признание права собственности (либо права наследственности, дарения и других в зависимости от обстоятельств).

Но предоставление доказательств – это забота гражданина, который подает иск.

Заключение

При оформлении договора купли-продажи по закону можно обойтись без нотариуса (если это не ситуации, требующие заверять в обязательном порядке, указанные выше), но сотрудничество со специалистом – это экономия и времени, и нервов.

А как считаете вы: обращаться к нотариусу, чтобы заверять договор, или лучше все сделать самостоятельно? Пишите в комментариях!

Если статья была полезной, то делитесь ей в социальных сетях и подписывайтесь на обновления, чтобы не пропустить чего-нибудь новое и познавательное.