Подводные камни при покупке комнаты в коммунальной квартире

Добрый день, уважаемый читатель!

Хорошим способом инвестирования свободных денежных средств является покупка недвижимости. Можно купить квартиру полностью или только ее часть. Например, комнату в коммунальной квартире. Ее потом сдать в аренду, получать ежемесячную плату.

Но стоит понимать, что покупка комнаты в коммунальной квартире подводные камни имеет всегда. О том, как минимизировать риски во время покупки, расскажу далее.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала

Для покупки комнаты в коммунальной квартире нужно найти объект. Можно заняться поиском самостоятельно, а можно обратиться в агентство недвижимости. Риелтору нужно объяснить параметры будущей покупки. Если речь идет об инвестировании денежных средств, то искать такую комнату, в которую можно поселить жильцов.

Но риелтору нужно оплатить его услуги. Поэтому можно знаться поиском самостоятельно. Для этого просмотрите объявления онлайн или офлайн.

Существуют специальные интернет-площадки, на которых потенциальные продавцы ищут клиентов на покупку своих комнат (avito.ru, youla.ru, realty.mail.ru, domofond.ru, cian.ru ). При определенных параметрах поиска найти объекты для просмотра можно быстро.

По каким критериям выбирать

Покупатель сам должен определиться, какая комната и где ему нужна для покупки.

Вне зависимости от того, самостоятельно он ищет или привлек риелтора, параметры поиска должны быть четкими:

• примерное местоположение;
• желательность других собственников (например, бабушки);
• транспортная доступность;
• инфраструктура района — наличие поликлиник, магазинов, школ и прочего.

Потенциальный покупатель должен понимать, что заданные им характеристики будущей покупки напрямую влияют на ее цену.

От чего зависят цены

Она напрямую зависит от:

• состояние жилья. В расчет берется не только состояние комнаты, но и квартиры в целом, а также многоэтажного дома;
• престижности района;
• удаленности или приближенности к транспортным сетям, вокзалам;
• наличия инфраструктуры — медицинских учреждений, организаций школьного и дошкольного образования, магазинов, аптек.

Покупатель должен понимать, что продавец выставляет в объявлениях максимальную цену, за которую он желает продать комнату. Поэтому всегда есть возможность торга при реальной покупке.

Кто имеет преимущественное право на приобретение жилплощади в коммуналке

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если квартира коммунальная, это означает, что ею владеет несколько человек. Не стоит путать с долевой собственностью. У каждого во владении не доля, а комната. А места общего пользования в квартире находятся в общем владении.

В ГК РФ есть такое понятие, как «преимущественное право». Оно есть у других собственников в коммунальной квартире. То есть прежде чем выставлять комнату в коммунальной квартире на открытую продажу, нужно уведомить других владельцев и предложить им покупку.

Можно ли купить комнату под материнский капитал

Программа материнского капитала была разработана специально, чтобы поддержать семьи, в которых есть дети. Использовать его можно для расширения жилплощади. Поэтому купить комнату в коммунальной квартире с использованием материнского капитала можно.

Но нужно понимать, что государство даст добро на использование данных средств только в том случае, если семья идет на расширение жилищных условий. Например, если не было вообще никакой недвижимости в собственности и оформляется первичная покупка жилья, то деньги использовать можно.

Если же есть квартира, а решаются на покупку комнаты в коммуналке, то ПФР может не дать согласия на использование средств. Маткапитал рекомендуется использовать при погашении основного долга по ипотеке. Например, комната стоит 500 тысяч. На эту сумму можно оформить ипотеку — маткапитал использовать в качестве первоначального взноса или на погашение основного долга.

Плюсы и минусы покупки

Прежде чем покупать комнату в коммунальной квартире, нужно оценить все плюсы и минусы данной сделки.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Важно соблюсти порядок действий. В первую очередь уведомить остальных владельцев о предстоящей сделке. Оповещение должно быть письменным. Покупатель должен убедиться в том, что соседи дали письменный отказ.
Кроме того, удостовериться в том, что цена сделки не ниже той, которая указана в уведомлении соседям. В противном случае, они могут оспорить сделку в судебном порядке.

Возможные риски

Основной риск покупки — оспаривание сделки другими собственниками. Если неправильно составить уведомление, не прописать в нем цену или вовсе не оповестить других собственников, то сделка будет признана судом недействительной. Соседи вернут себе преимущественное право.

Нюансы покупки

Прежде чем покупать комнату в коммунальной квартире, нужно проверить, соблюдает ли продавец все нюансы:

• подготовить письменное оповещение о том, что комната будет продана за определенную стоимость;
• предложить купить комнату за указанную стоимость;
• вручить уведомление под роспись;
• прождать месяц и получить письменный ответ — положительный или отрицательный.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если ответа не будет в течение месяца после оповещения соседей, он приравнивается к отрицательному.
Уведомление для каждого составляется в 2-х экземплярах — один вручается соседу, другой с подписью об ознакомлении остается у продавца. Покупатель должен проверить наличие письменных отказов от всех владельцев других помещений.

Важный момент — цена, указанная в уведомлении. Она не может быть ниже той, которую предлагает продавец покупателю. Комната может быть законно продана по той же стоимости или выше, но не ниже.

Уведомление и отказ соседей

Это обязательный шаг при сделке, объектом которой выступает комната в коммуналке. В обязанность продавца входит своевременное оповещение соседей под роспись.

Направить уведомление:

1. Составить 2 идентичных экземпляра. Один вручить соседу, на втором попросить его расписаться в получении. Лучше, чтобы он поставил визу «получил», дата, подпись и расшифровка.
2. Направить Почтой России. Для этого оформить почтовое отправление с уведомлением. Когда почтальон вручит адресату письмо, он поставит на почтовом уведомлении свою подпись и дату получения.

Теперь подождать 30 дней. Течение срока начинается с той даты, которая указана как дата получения. Раньше выставлять комнату на продажу сторонним лицам нельзя. В течение календарного месяца соседи либо дадут согласие на выкуп комнаты, либо письменный отказ. Заверять его у нотариуса не нужно, достаточно простой письменной формы.

Уведомление муниципалитета

Органы местной власти о покупке уведомлять тогда, когда другие люди проживают в квартире по договору соцнайма. То есть одна комната (она же предмет сделки) находится в собственности, а другие — в найме.

Также нужно уведомить муниципалитет, если в квартире проживают те, кто отказался от приватизации. У них есть право пожизненного пользования жильем.

Нет отказов — не будет и сделки

Если в течение 30 дней после получения уведомления ни один собственник не даст письменный отказ, то есть проигнорирует оповещение, это будет означать, что покупка комнаты ему не нужна. Можно предлагать комнату посторонним людям.

Оформление общей площади

Если же согласие на покупку будет, то нужно начать оформление сделки. Это происходит в обычном порядке, как и при покупке квартиры полностью.

Ограничения при покупке

Нельзя купить комнату в коммуналке, если ей владеет недееспособный человек.

Проверяйте документы до оформления сделки

Это нужно сделать обязательно. Особое внимание уделить письменным отказам других собственников. Для этого проверить, сколько человек владеет комнатами в квартире. Эти сведения есть в выписке ЕГРН. От каждого должен быть отказ в покупке. Если такового нет, нужно удостовериться, что продавец уведомлял их.

Проверить дееспособность продавца

Можно дополнительно попросить представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Это поможет определить наличие заболеваний, которые могут стать основанием для признания недееспособным. Как следствие — отмена сделки.

Принесут ли доход инвестиции в комнаты в коммунальной квартире

Покупка комнаты в коммунальной квартире — один из способов инвестировать деньги с целью получения дополнительного заработка. Комнату в коммунальной квартире можно сдавать в аренду. Это предложение актуально студентам, молодым парам и приезжим людям. Зачастую такое жилье является единственной возможностью зацепиться в крупном городе или не жить с родителями.

Анализ рынка и оценка возможностей

До покупки комнаты в квартире нужно провести анализ рынка. Для этого провести мониторинг предложений о продаже. Важно понимать, какую сумму вложить в покупку.

Когда со стоимостью покупки вопрос будет решен, нужно оценить свои финансовые возможности. Некоторые люди преднамеренно копят деньги. Некоторые предпочитают обращаться за займом к родственникам или соседям. Еще один выход — обращение в банк за ипотечным или потребительским кредитом.

Взять кредит на комнату и заработать

Можно попросить деньги у банка. Есть два варианта:

• оформление потребительского кредита;
• оформление ипотеки.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Разница в том, что потребительский кредит выдается для покупки любой вещи. У него нет целевого назначения. Ипотека — только для покупки жилья. Поэтому ставки по ней ниже, чем по обычному займу.

Но для оформления ипотеки нужно подтвердить свой доход. Кроме того, банк может потребовать предоставить поручителя или созаемщика. Потребительский кредит оформить проще.

Не стоит забывать, что нужно платить банку проценты, помимо погашения основного долга. Скорой прибыли о такой покупки ждать не приходится.

Как купить: пошаговая инструкция

Чтобы продать свою часть в коммунальной квартире, нужно соблюсти определенный порядок действий:

• оповестить соседей и уполномоченные органы о предстоящей сделке;
• подождать месяц, получить согласие, отказ или не получить никакого ответа;
• если кто-то из собственников согласен купить комнату, то составить ДКП, подготовить прочие документы, сделку зарегистрировать;
• если другой собственник не согласен или он проигнорировал оповещение, то начать поиск потенциальных покупателей;
• провести просмотр предмета сделки с потенциальным покупателем;
• достичь договоренности с оппонентом относительно нюансов будущей сделки;
• составить договор, подготовить нужные документы;
• сдать весь комплект на регистрацию в уполномоченный орган;
• получить итоговые документы о переоформлении права.

Для расчета стороны могут воспользоваться наличными или безналичными деньгами.

Необходимые документы

Обязанность по подготовке документов ложится на продавца (от покупателя нужен только паспорт):

• свой паспорт;
• договор купли-продажи;
• письменное уведомление о продаже комнаты;
• письменный отказ соседей;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о вещном праве;
• документ, на основании которого это право возникло;
• кадастровую документацию;
• технический план с экспликацией;
• выписку из домовой книги о количестве людей, постоянно прописанных в комнате;
• справку о том, что за комнатой не числится долг по коммунальным платежам. Этот документ необязательный. Можно продать комнату с долгом, но тогда в договоре прописать, что его обязуется погасить покупатель в установленные сроки;
• выписку из домовой книги о том, что в комнате никто не прописан. Если к дате совершения сделки не удалось сняться с миграционного учета, прописать это в договоре, указать срок, в течение которого продавец обязуется это сделать;
• если комната приобретена в браке, то согласие супруга на совершение сделки;
• квитанция об оплате пошлины. Как правило, платеж производит покупатель. Но стороны могут договориться иначе.

Также можно попросить представить справки из ПНД и НД. Особое внимание уделить этим документам, если продавец находится в преклонном возрасте.

Составление договора купли продажи

Существует типовой договор купли-продажи недвижимости. Его можно использовать при любом предмете сделке, в том числе покупке в коммунальной квартире. В типовую форму вставить сведения о каждой стороне сделки и дать подробное описание предмета покупки.

Порядок расчетов

Стороны могут выбрать один из доступных способов расчета:

• наличными деньгами;
• безналичным способом с помощью аккредитива или банковской ячейки.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Не рекомендую проводить расчеты наличными деньгами. Существуют риски. Например, покупатель, получив документы на комнату, передумает отдавать деньги. Или, наоборот, продавец, получив деньги, решит отменить сделку, а деньги не вернуть.

Но если стороны решили рассчитаться между собой именно таким способом, то составить расписку в присутствии 2 посторонних людей, которые выступят свидетелями.

Второй способ более надежный. Арендуя ячейку или открывая аккредитив, покупатель закладывает деньги до сдачи документов на регистрацию. До тех пор, пока продавец не предъявит сотруднику банка зарегистрированный ДКП и свой паспорт, он не имеет права забрать деньги.

Если сделка будет отменена или приостановлена, покупатель без проблем вернет себе заложенную сумму. Нужно только предъявить свой паспорт и документ об отмене сделки.

Особенности оформления в ипотеку

Купить комнату в коммунальной квартире можно с помощью кредитных средств. Нужно обратиться в банк для получения ипотеки.

Чтобы кредит был одобрен, соответствовать требованиям:

• трудоустройство на последнем месте работы не менее 3-х месяцев;
• общий трудовой стаж — не менее года;
• возможность подтверждения официального дохода;
• прочие дополнительные условия.

После того как стороны достигнут договоренностей и подпишут договор, документы отнести в банк, чтобы он перечислил недостающую сумму на счет продавца. Теперь покупатель должен вернуть кредитной организации не только взятые в долг деньги, но и проценты по ним.

Как правило, ипотека оформляется на длительный срок — 15–20 лет. За это время «набегают» приличные проценты. Можно погасить часть долга за счет материнского капитала.

Подводные камни

Комната в коммунальной квартире — далеко не самый рентабельный предмет сделки, с точки зрения банков. Они охотно выдадут кредит на покупку целой квартиры, нежели только части.

Не стоит забывать, что обязательно наличие письменного отказа от соседей по коммунальной квартире. Если они проигнорировали оповещение, то продавец должен доказать, что он выполнил свою обязанность по своевременному уведомлению.

Если у покупателя есть такая возможность, ему нужно переговорить с каждым собственником, удостовериться в том, что он действительно не хочет покупать комнату.

Позиция банка

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Комната в коммунальной квартире — неликвидный товар. Если клиент не погасит вовремя ипотеку, банк вынужден забрать ее себе, потом от нее сложно избавиться. Банк потеряет большую часть. Даже выставит предмет сделки на аукцион по привлекательной цене.

Поэтому кредитные учреждения неохотно выдают деньги под залог комнаты. Если и выдают, то под большие проценты, чтобы получить назад свои деньги и максимальную прибыль.

Отказы соседей от преимущественного права

Получить согласие или отказ от соседей не представляет труда, если они проживают в той же квартире. Хуже обстоит дело, если другой собственник годами не появляется в квартире и его место нахождения неизвестно. Тогда реализовать свое право законно вряд ли получится.

Но можно обратиться в суд с иском о признании его без вести отсутствующим. Тогда шанс продать свою комнату в коммунальной квартире реален.

Юристы дают совет — если нет возможности самостоятельно разыскать других владельцев, нужно обратиться в правоохранительные органы.

Имущественный залог

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Если комната куплена в ипотеку, она находится в залоге у банка до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена. Если собственник решит продать комнату, на отчуждение права нужно получить не только согласие соседей, но и согласие залогодержателя, то есть банка.

Заключение

Резюмирую. Покупка или продажа комнаты в коммунальной квартире мало чем отличает от сделки по отчуждению права целого объекта недвижимости. Нужно правильно составить договор, получить отказ или согласие соседей, произвести расчеты с оппонентом.

Остались вопросы о покупке/продаже квартир? Жду в комментариях. Если вам понравилась статья и она полезна для вас, делитесь ею с друзьями в социальных сетях.