Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой и возможные последствия

Приветствую читателей на своем ресурсе.

Сегодня расскажу вам, как покупать квартиру с неузаконенными вмешательствами. Итак, что нужно предпринять, как себя правильно вести, если вскрылась неузаконенная перепланировка при покупке квартиры? Стоит ли вообще связываться с таким покупателем, чревато ли это какими-либо последствиями?

Что такое неузаконенная перепланировка

Есть два понятия: планировка и переустройство. И то и другое говорит о внесении видоизменений в план квартиры.

1. Перепланировка – это кардинальные изменения конфигурации жилого помещения, требующие обязательной регистрации согласно ст. 25 ЖК России.
2. Переустройство – проведение монтажных работ по замене или переносу с одного места на другое технических узлов, сантехники, электрооборудования. Подобные изменения также нужно вносить в техпаспорт на квартиру.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Такой строгий контроль поясняется просто. Надежность конструкции многоэтажек может нарушаться, причиной этому очень часто выступает неузаконенная перепланировка.

Результатом непрофессионального вмешательства может быть утечка газа, обрушение или нарушение целостности кровли. Иногда могут рушиться целые подъезды.

Поэтому так много внимания уделяется при покупке квартиры экспертизе, которая подразумевает соответствие оригинального проекта с текущим планом.

Основные требования нормативно-правовых актов

Чтобы купить квартиру на 100% безопасно, не поленитесь сделать перед этим глубокую экспертную проверку. Делают ее юридические компании, которым знакомы все нюансы и подводные камни типовых проектов.

Статьи 25 и 26 Жилищного кодекса РФ регламентируют все эти вопросы касательно перепланировок. В них дается четкое разъяснение, что подлежит регистрации и почему, а что не требует согласования с жилищной инспекцией.

Виды переустройства жилых помещений

Законодательством определен перечень перепланировок, требующих легализации:

• увеличение полезной площади за счет присоединения прихожих, коридоров;
• объединение кухонного пространства с гостиной;
• совмещение воедино туалета и ванной комнаты;
• перенос с места на место обогревательных приборов, например с кухни на лоджию/балкон;
• самостоятельная пристройка балкона в квартирах первых этажей;
• снос несущих стен.

Регистрации в законодательных органах не подлежат следующие так называемые неузаконенные перепланировки:

• возведение балкона или лоджии с дальнейшим утеплением;
• установка сантехнических узлов над жилым пространством;
• увеличение размеров окон, дверей;
• видоизменение формы оконного проема.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Перед тем как решиться на перепланировку, хозяин квартиры должен получить разрешение на такие действия.

Его выдает архитекторское бюро после соответствующей оценки. Если это не несет вреда квартире и дому в целом, разрешение выдается, и после реализации изменения вносятся в план недвижимости.

Есть случаи, когда госорганы отказывают в прошении. Это не потому, что они так хотят, а потому, что есть риск нарушения прочности и надежности конструкции дома.

Ничего с этим поделать нельзя, самовольное внедрение будет считаться серьезным нарушением, чревато наказанием со стороны закона.

Как выявляют незаконные изменения

Есть категория собственников, полагающих, что им удастся скрыть факт перепланировки, если они попросту не будут предпринимать никаких активных шагов.

Вероятность обнаружения неузаконенной перепланировки на самом деле очень высока. Факт фиксации обычно определяется сторонними лицами. Они же и позаботятся о том, чтобы меры по легализации или устранению неузаконенных перепланировок были приняты незамедлительно.

• Соседи. Если заметили нарушения в плане шумоизоляции, вентиляции, ухудшение санитарных условий из-за того, что сделали соседи. После подачи жалобы в Жилищную комиссию последняя обязательно нанесет визит для сверки текущего плана квартиры с имеющимся в архиве.
• БТИ. Имеет законное право нанести визит, если им поступила жалоба от соседей, сделать запрос УК для составления технического паспорта, подготовки многоэтажного дома к капитальным ремонтным работам.
• Аварийная служба. Обязательно выдаст акт, если ЧП случилось по причине самостоятельного вмешательства в целостность конструкции. Они обязательно отрапортуют об этом в вышестоящие инстанции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой – рисковое дело, нужно все 100 раз взвесить, перепроверить, проконсультироваться, перед тем как решиться на этот шаг.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Человек, имеющий опыт, знающий тонкости и нюансы, выявит неузаконенные перепланировки недвижимости быстрее.

Поэтому многие пользуются помощью опытных инженеров-строителей. И правильно делают. После подписания договора покупки недвижимости с неузаконенной перепланировкой ответственность в виде штрафа или демонтажа изменений ложится на плечи новых владельцев квартиры.

Особенности незаконного перепланирования и штрафы

Наказания за незаконное вторжение в целостность конструкции регламентируются законодательством.

Нарушителей наказывают:

• штрафом 25 МРОТ;
• выпиской-предписанием с требованием устранить нарушения;
• повторными штрафными санкциями за невыполнение предписания;
• продажей объекта на публичных аукционах с последующей выплатой оставшейся суммы после взыскания штрафа и судебных издержек;
• аннулированием договорных соглашений по социальному найму, при этом собственника заставят вернуть жилье в первозданном виде.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой есть, и они серьезны. Напомню, перед покупкой квартиры не поскупитесь на проверку техническо-инженерной чистоты.

Очень важно здесь проявить бдительность, ведь отсутствие соответствующего разрешения на внесение изменений в план, переоборудование, перенос стены (особенно несущей) – это основание, причем веское, приостановить регистрацию покупки до выяснения всех обстоятельств дела, связанных с неузаконенной перепланировкой.

Стоит ли покупать такую квартиру

Переоборудование не так страшно, как кажется, при условии, что все изменения в нем легализированы. Информацию в подробностях может получить любой потенциальный покупатель, если сравнит актуальный план из БТИ с фактическим.

Правда, и здесь потребуются определенные знания, чтобы прочесть правильно документы такого плана.

Намного сложней ситуации, когда перепланировка есть, а разрешительной документации на нее нет. Здесь на первый план выходит вопрос о возможности легализации неузаконенной планировки перед покупкой жилья. То есть возможна ли регистрация реализованных реконструкций.

К сожалению, нормы ЖК не могут запрещать сделки с неузаконенной перепланировкой. Такие квартиры легко продаются и так же легко покупаются.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Стоит ли покупка такого рискового шага?

Однозначного ответа нет. Никто не вправе диктовать покупателю, что можно брать, а от чего следует категорически отказаться.

Собственник, к сожалению, не всегда честен перед приобретателем. Но нужно иметь в виду, что после приобретения все материальные отягощения возлагаются на него.

Он будет вынужден самостоятельно регистрировать неузаконенную перепланировку или избавляться от нее, если этого потребуют уполномоченные на это органы.

Плюсы и минусы

Риски и перспективы

Почему так важно, чтобы покупка квартиры совершалась после экспертной оценки.

• В случаях, когда реальный план квартиры не совпадает с имеющимся в БТИ, ее очень сложно будет продать. Не факт, что новый приобретатель будет так наивен, как вы, и не решится перепроверить оригинальность и законность проектного плана. Покупка квартиры, еще раз говорю, – дело, не терпящее суеты и спешки. Есть вероятность того, что в ней неузаконенная перепланировка.
• Покупка квартиры, что подлежит ипотечному кредитованию, возможна. Если в ней никаких действий по реконструкции не производилось, сделка будет законной и зарегистрируется быстро. Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка, а до полного расчета еще далеко, банковская структура, проверив документацию, обязательно обяжет владельца вернуть ей первоначальный внешний вид. Только после этого возможна будет покупка недвижимости новым владельцем.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Приобретатель, остро нуждающийся в жилье, часто идет на рисковые операции:

• экспертная чистота для него не важна;
• покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой его не пугает;
• он готов самостоятельно легализировать неузаконенные изменения;
• его полностью устраивает новый облик квартиры.

После того как покупка недвижимости с неузаконенной реконструкцией будет подписана, ему срочно нужно будет начать процесс легализации, чтобы избежать штрафных взысканий, судебной тяжбы и прочей бюрократической волокиты.

Необходимые документы и стоимость

В перечень документов входит:

• паспорта всех тех, кто проживает и зарегистрирован в квартире;
• письменное согласие от них, заверенное нотариально;
• техпаспорт на недвижимость;
• документ на право собственности, новый владелец получает сразу после того, как покупка будет нотариально заверена;
• проект перепланировки;
• заключение, выданное контролирующими структурами.

Расходы:

• за консультацию – порядка 2000 руб.;
• получение нового проекта – 15 000 руб.;
• нотариальное заверение – 1000 рублей за каждое;
• оформление легального нового паспорта – 10 000 руб.

Куда подавать документы

Инициатору регистрации следует выполнить следующий порядок действий:

• обратиться в органы БТИ с заявлением о регистрации неузаконенной перепланировки;
• обратиться в Роспотребнадзор с прошением о том, что квартира в фактическом виде (таком, как вам досталась, после того, как покупка была свершена) соответствует санитарным нормативам;
• подготовить план жилья с изменениями, копию оригинального паспорта, правоустанавливающий документ, технический паспорт, выписку ЕГРН, согласие домочадцев, легализацию неузаконенной перепланировки квартиры, покупка которой была недавно подписана. Если потребуется – согласие других жильцов дома;
• направить пакет бумаг к следующему органу – жилищной инспекции;
• оплатить штраф за самовольную реконструкцию;
• заказать новый паспорт, обратившись в Росреестр.

Это приблизительный регламент, как действовать, если покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой совершена.

В каждом регионе он может быть немного изменен, уточните его перед тем, как начинать процесс.

Процедура

Регламент выполнения шагов после того, как покупка была подписана:

• консультация в УК или ЖЭКе о том, возможна ли регистрация нарушений;
• заказ нового проекта. Здесь неважно, кто был инициатором в легализации неузаконенной перепланировки;
• собрать заключения у Пожнадзора и Роспотребнадзора;
• с подготовленным пакетом документов обратиться в МФЦ;
• получить разрешение.

Что делать в случае отказа

Если решение положительное, владельцу останется только внести соответствующие коррективы. При отрицательном можно будет обратиться к суду.

Иногда решения, которые выдаются уполномоченными органами, ошибочны. Тогда надо указать на наличие ошибок и сдать документацию повторно. Докажите, что ваша покупка законна в плане инженерно-проектной экспертной чистоты. В плане не имеется изменений или, если таковы есть, носят законный характер.

На что обращать внимание при выборе жилья

Что делать, чтобы покупка квартиры была безопасной, какие шаги нужно осуществить при осмотре недвижимости, чтобы вовремя выявить незаконную перепланировку:

• внимательно изучить план-проект, сверить его с фактической планировкой. Если вы не компетентны в этом вопросе, придите на осмотр с профильным специалистом, он сразу заметит изменения. Так вы лишний раз убедитесь, что ваша покупка будет безопасной и чистой;
• поговорите с соседями, поспрашивайте все, что вас интересует, они никогда не скупятся на информацию;
• не поленитесь померять каждую комнату сантиметром-лентой;
• выявив изменения, потребуйте у собственника разрешительную документацию.

Если прежний владелец юлит, отказывается предоставлять план недвижимости, в нем есть какие-то исправления, потертости, зачеркивания, покупка должна быть приостановлена на некоторое время.

За это время обратитесь в перечисленные органы управления, перепроверьте законность полученной вами информации. Так ваша покупка будет более прозрачна. Вы поймете сами, стоит ли вам брать такое жилье.

Особенности заключения сделок

Неузаконенная перепланировка чревата сложностями после того, как покупка наберет законную силу. Современный собственник давно уже перестал бояться штрафов. Иногда это единственно возможное решение узаконить то, что уже было сделано.

Продажа

Несмотря на возможные риски при отсутствии отметки «узаконено», большинству собственников удается продать квартиру с нарушениями, снизив ее себестоимость.

БТИ не участвует в свершении сделки, поэтому не сможет проверить оригинальность плана на бумаге и в реальности. Потому покупатель должен полагаться лишь на свои знания и возможности распознать неузаконенные нарушения, если таковые имеются.

Покупка

Собственник, продавая такое жилье, ничем практически не рискует, если нарушения не обнаружились прежде, чем покупка была подписана и заверена уполномоченными на то органами.

Вся ответственность, бумажная волокита и денежные траты лягут на нового владельца, что усложнит жизнь ему и его семье.

В ипотеку

Ипотечную недвижимость с неузаконенными нарушениями сложно купить:

• банковские структуры обязательно проверят документацию на недвижимость перед свершением сделки;
• они в обязательном порядке заставят привести объект в первоначальный вид, если перепланировка имеется и она неузаконенная.

Требуется ли оценка

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Покупка объекта с уже имеющейся неузаконенной перепланировкой выгодна лишь в случае, если ее можно будет беспрепятственно легализовать.

То есть если она не несет угрозы конструкции строения. В противном случае его стоимость уменьшится минимум на 10 %. Что касается оценки, то это привилегия покупателя. Это его право, он может заказать ее за свой счет или не проводить ее вообще.

Заключение

Резюмирую:

• будьте осторожны при выборе квартиры;
• в который раз скажу: покупка квартиры – задача серьезная, не экономьте на этом. Закажите экспертную проверку объекта, чтобы нарушений в ней не было;
• не верьте тому, что неузаконенная перепланировка, если она обнаружилась, незначительная, стоит копейки. Не факт, что вам удастся ее легализовать;
• не пренебрегайте помощью близких, знакомых, если они более опытны в этом плане. Приглашайте их на осмотр квартиры и в нотариат, где покупка будет подписываться и заверяться.

Если покупка проблемного жилья все же была реализована, не тяните с регистрацией. Иначе придется платить большие штрафы.

Если информация оказалась полезной, подпишитесь на обновления, чтобы ничего важного не пропустить.