Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ: как рассчитать и взыскать

Здравствуйте, уважаемые читатели!

К сожалению, строители все чаще задерживают возведение зданий и сдачу долгожданных квартир. Законодательство строго защищает сторону потребителей по долевому участию, а также дает им преимущества.

Главный способ защиты здесь – неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. Хотя многие юристы предлагают свои услуги чуть ли не бесплатно, такую неустойку достаточно просто взыскать самостоятельно. Тем более что зачастую судьи встают на защиту обычных людей – собственников квартир, а не коммерческих организаций.

Образец досудебной претензии

Последовательность получения неустойки по долевому участию, если получение ключей от квартиры неоправданно затягивается:

• наступление момента, когда можно потребовать неустойку, то есть появление самой просрочки;
• обращение с письменной претензией и фиксирование факта просрочки стандартной сдачи квартиры. В этот момент застройщик постарается сделать все, чтобы избежать неустойки по договору или каким-либо способом занизить суммы. Но этот этап важен для фиксации просрочки;
• если компания идет навстречу, то заключают дополнительное соглашение о перечислении неустойки к заключенному ранее договору;
• если фирма не соглашается добровольно компенсировать потери участника стандартного долевого строительства, возникшие из-за просрочки, то составляют иск и адресуют его соответствующей инстанции;
• при положительном вердикте – истребование неустойки с организации. Это тоже отдельный квест, где строительные фирмы уже давно используют немало ловушек для клиентов по долевому участию.

Составить письменную претензию, которая включает требование неустойки из-за нарушенных сроков сдачи квартиры, довольно просто. Приведу здесь ее образец, по нему можно создать свой вариант.

Скачать бланк можно здесь.

Документ можно передать строительной компании двумя способами:

• при личном визите;
• отправить Почтой России.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Передача первоначальной претензии по неустойке по просрочке лично – наиболее быстрый способ. Она распечатывается в двух экземплярах и вручается виновнику. Крайне важно, чтобы на втором представитель фирмы расписался о приеме, поставил дату и печать компании.

Будьте готовы к тому, что они будут хитрить. То есть сотрудники сделают все, чтобы не принять требование по стандартной неустойке и претензию по договору, даже несмотря на возникшую просрочку сдачи жилья по долевому строительству. Или, например, могут не поставить дату, тогда доказать что-либо будет очень сложно.

Почтой России бумаги отправляются заказным письмом с описью вложений. Желательно распечатать претензию по договору в двух экземплярах и на одном из них попросить сотрудника почты поставить штамп. Он должен ставить штамп и расписываться только в описи, но лучше подстраховаться. После получения письма застройщиком отправителю вернется квиток, подтверждающий факт вручения.

Компания обязана ответить клиенту по долевому участию в срок до 30 календарных дней. Это стандартный период по закону. Возможна ситуация, что в договоре долевого участия был оговорен другой срок для мирного урегулирования споров, тогда необходимо придерживаться этой цифры.

Вместе с тем фирма может схитрить, то есть ответить письменно и формальности по договору соблюсти, но фактически требования другой стороны долевого участия не исполнить. Или, например, предоставить ответ, где будет отложен срок перечисления неустойки за возникшую просрочку.

Это могут быть витиеватые формулировки в стиле: требование по заключенному ранее договору будет удовлетворено после фактической сдачи построенной квартиры. В ответе между строк будет понятно, что компания хочет тянуть время при выплате компенсаций по просрочке сдачи квартиры по долевому участию.

Еще одна хитрость – допустить другую просрочку, но уже по выплате самой неустойки.

Помимо затягивания выплат сторонам долевого участия, застройщик может применять и другую тактику – это упрощение строительства и попытка сдать некачественные квартиры. Таким образом, с одной стороны, он выполняет свои обязательства по договору и сдает-таки новые квартиры.

А с другой – нарушает договор в той части, что касается качества той же квартиры. В таких случаях речь уже не идет о неустойке: многие клиенты по долевому участию сами стараются расторгнуть договор и отказаться от квартир, вернув деньги.

Образец искового заявления о взыскании просрочки

Самостоятельно составить заявление о получении неустойки несложно, просто нужно указать основные данные: кто подает и на кого, предмет спора и требование.

Главное – учитывать подсудность по реальному договору и обратиться в требуемую инстанцию. Обычно это районная инстанция по месту жительства истца либо по месту реального нахождения строящегося объекта.

Законодательство дает дополнительную защиту физическим лицам – сторонам долевого участия. Это выражается в том, что при невыполнении заявленного клиентом требования по долевому участию законодательство предполагает жесткий штраф – вплоть до 50 % от требований, которые удовлетворит судья.

Учитывая этот момент, большинство фирм стараются мирно урегулировать конфликты по долевому участию. Другой вопрос – что объем неустойки за срыв сдачи построенной квартиры может не устроить. Занижение неустойки по стандартному долевому участию – тоже один из хитрых ходов. Еще вариант – заменить неустойку дополнительными метрами и помещениями в договоре обычного долевого участия.

Скачать образец можете отсюда.

Когда и за что можно требовать неустойку

Перед началом спора важно понять, в каких случаях стоит требовать обычную неустойку за просрочку сдачи строящейся квартиры и как правильно определить размер пени. Расчет ведется от даты самой сдачи уже готовой квартиры, прописанной в заключенном договоре. Сумма рассчитывается на момент подачи требования, однако позже ее можно корректировать. Особенно важно это для долгих тяжб.

Как правильно посчитать пени

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Расчет пени производится строго для одного вида договора, а именно долевого участия. Для другого вида договора, то есть на уступку права, неустойка не предусмотрена. При этом за основу берется стоимость новой квартиры.

Если в договоре она не указана, то размер стандартной неустойки по обычному долевому участию определяется от цены квадратного метра, исходя из которого и рассчитывается цена квартиры. Далее учитывается ключевая ставка ЦБ на момент возникшей просрочки сдачи новой квартиры. С 10 февраля 2020 года она равна 6 %.

Полная формула пени за просрочку сдачи строящейся квартиры такова: просрочка до фактической сдачи квартиры в календарных днях * 6 %/300. Если собственник по долевому участию – обычный гражданин, то цифра удваивается.

Как определить срок просрочки передачи жилья

По традиции в договоре стандартного долевого участия стоит срок сдачи построенной квартиры и дата ввода здания в эксплуатацию по проектной декларации. Но последняя дата может меняться и переноситься много раз.

Дата сдачи квартиры по долевому участию может быть указана относительно ввода дома, например в период до 12 месяцев после ввода здания происходит сдача построенной квартиры. То есть если планируемый ввод в эксплуатацию 1 января, фактический ввод был 1 мая, а ключи были переданы 1 июня, то просрочки не возникало.

Что нужно знать для расчета

Итак, чтобы корректно рассчитать неустойку, понадобится несколько цифр:

• срок ввода дома;
• дата сдачи готовой квартиры по договору долевого участия;
• ставка ЦБ на момент подачи претензии.

Калькулятор расчета неустойки онлайн

Существует много разных калькуляторов для расчетов по договору стандартного долевого участия. Однако при любом из них лучше себя проверить обычным расчетом.

Представлю наиболее удобный вариант:

https://mddu.ru/kalkulyator-neustoyki-po-ddu/

Порядок действий, если застройщик нарушил срок сдачи

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Поскольку все подсчеты ведутся от срока фактического ввода дома в действующую эксплуатацию, сдача жилья здесь играет меньшую роль, то для определения просрочки следует отслеживать именно его. При изменении даты сдачи здания строительная компания обязана письменно уведомить все стороны долевого участия.

Она должна это сделать не позже чем за два полных месяца до фактической сдачи построенных квартир по стандартному договору долевого участия. Часто строители не оповещают стороны долевого участия, так как им это невыгодно. После изменения даты ввода дома согласно договору автоматом сдвигается и период сдачи квартир.

Досудебная претензия к застройщику

Досудебное обращение фиксирует спор по конкретному договору и о просрочке по плановой сдаче новой квартиры. Без этого потом не примут иск: не было самого спора, не было попыток обеих сторон долевого участия урегулировать вопрос о неустойке по возникшей просрочке.

Наоборот, если исполнитель по договору не выполняет законные требования собственника по долевому участию, то на него накладывается штраф. А он составляет 50 % от неустойки по возникшей просрочке.

Когда подавать претензию

Открывать спор по неисполнению условий обычного долевого участия по фактическому договору нужно как можно раньше.

Причины заявлять о выплате неустойке по возникшей просрочке:

• возможность банкротства;
• опасность вывода денег и активов;
• появление большого количества клиентов по долевому участию, желающих получить пени по договору;
• применение ответчиком статьи о вине кредитора.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Многие фирмы хитрят и говорят, что они расплатятся со всеми клиентами по долевому участию после сдачи квартир. Однако сразу после сдачи новых квартир исполнитель по договору может объявить себя банкротом. И, несмотря на положительное решение, взыскивать неустойку будет уже не с кого.

Также важно помнить, что клиентов по долевому участию у застройщика много, и поэтому денег на всех может не хватить. То есть выплаты по договору здесь получат те, кто первым обратится за неустойкой.

Еще одной уловкой строительной компании может стать применение 404-й статьи Гражданского кодекса, которая говорит о вине кредитора. Если обращение к исполнителю по текущему договору было подано позже возникновения просрочки и клиент по долевому участию это понимал, то может быть усмотрена его вина в затягивании процесса.

В случае существенной просрочки сдачи новой квартиры это выгодно для застройщика, так как он может настаивать на расчете неустойки с даты предъявления документов. Это сокращает количество дней просрочки.

Фактом о том, что сторона по долевому участию знала о просрочке, может стать элементарная публикация о переносе сроков сдачи строящихся квартир на сайте. При этом фирма может намеренно письменно не уведомить стороны по долевому участию. И хотя это является нарушением прав сторон по долевому участию, все же не освобождает клиента от вины.

В претензии важно указать расчет всех пеней за полный период просрочки до подписания самого акта сдачи квартиры. Многие клиенты по долевому участию ошибочно требуют пени на текущую дату просрочки, что на руку строительной компании.

Если так составить требование, то его затем и присудят. В этом случае строители могут еще очень долго тянуть со сдачей квартиры, и, несмотря на солидную просрочку по договору, неустойку на этот срок начислить будет невозможно.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Неустойка за просрочку по долевому участию может быть выплачена добровольно или по исполнительному процессу. В добровольном порядке редко кто выплачивает компенсацию за просрочку сдачи построенной квартиры.

При выплате неустойки по исполнительному листу лучше всего действовать через Службу судебных приставов. Хотя этот путь достаточно долгий, но при этом он самый верный.

Судебный порядок взыскания неустойки

Перед получением исполнительного документа необходимо пройти сам судебный процесс. Порядок разбирательства по спору о неустойке таков:

• подача иска;
• решение о возбуждение искового дела по просрочке либо возврат документов на исправление;
• назначение ознакомительной встречи с истцом и ответчиком;
• назначение первого фактического заседания;
• назначение дополнительных заседаний;
• вынесение первого решения и предоставление времени на обжалование;
• выдача основного решения и исполнительного листа.

В какой суд подавать иск

Подсудность, как правило, определяется в договоре по каждому долевому участию.

Однако при этом она должна соответствовать определенным требованиям:

• инстанция должна быть четко определена в договоре. То есть прописан конкретный судебный орган, к примеру Преображенский районный суд Москвы;
• потребитель должен иметь возможность выбора суда. То есть организация не вправе навязывать конкретный орган.

Если эти два нюанса соблюдены, то необходимо подать документы в инстанцию, прописанную в договоре.

В противном случае выбор инстанции остается за потребителем: он может подать в любой удобный ему районный суд. Однако свой выбор инстанции ему необходимо обосновать. Но обычно документы подаются в орган по месту нахождения застройщика.

Составление иска

В иске необходимо указать основные параметры: кто истец, кто ответчик и суть требований. Помимо самого заявления, подаются и копии документов:

• претензии и документа, подтверждающего факт вручения;
• договора;
• подробного просчета неустойки;
• квитанции о внесении пошлины.

Размер госпошлины за обращение в суд

Если иск подает физическое обычное лицо, то есть потребитель, то он освобождается от пошлины при цене иска до 1 млн руб.

Свыше этой суммы необходимо заплатить пошлину из расчета суммы, превышающей 1 млн рублей.

Процедура судебного разбирательства и сроки

В Москве суды обычно достаточно быстро рассматривают такие дела, и весь судебный процесс может занять не больше 2–3 месяцев. В регионах, возможно, потребуется более длительное время. Однако здесь многое зависит и от самой строительной организации.

Ведь она может намеренно затягивать дело: ходатайствовать о переносе даты заседания, отводе судьи, изменении подсудности – так возможно искусственно продлить сроки разбирательства вплоть до года.

Это огромное время, которое позволяет фирме провести сдачу квартир и вывод денежных средств. Особенно часто такую стратегию застройщики используют, когда клиентов, желающих взыскать неустойку по договору, достаточно много. В этом случае компанию выгоднее обанкротить.

Также многие ответчики применяют и знаменитую 333-ю статью Гражданского кодекса. Она гласит о том, что штрафы и пени носят прежде всего санкционный характер и служат средством стимулирования исполнения обязательств по договору, а не средством получения дополнительного дохода.

Если просрочка сдачи квартиры довольно велика, то и сумма санкций тоже будет немаленькой. Но при применении статьи 333 эта сумма может сократиться до минимальной, даже несмотря на все расчеты по договору.

Как получить компенсацию за просрочку после решения суда

После того как иск выигран, необходимо получить исполнительный заветный лист о требовании положенной неустойки.

Это происходит после вступления вынесенного решения в полную силу. При получении этого заветного листа необходимо проверить всю информацию в нем, в том числе и реквизиты строительной организации, и расписаться за его получение.

Для взыскания выплаты есть два пути:

• предъявление исполнительного листа в банк строительной организации;
• взыскание через судебных приставов.

Виктор Петрович

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле

Задать вопрос

Взыскание через банк проходит наиболее быстро. Банк обязан перечислить деньги по указанным в исполнительном листе реквизитам в течение одного рабочего дня. Но важно, чтобы деньги при этом находились на расчетном счете организации.

Поэтому такой способ подходит, если желающих получить деньги за возникшую просрочку по сдаче построенных квартир немного. Если же претендующих на выплаты по заключенным с застройщиком договорам много, то, скорее всего, денег у него на всех не хватит.

Если есть подозрение, что он может сменить счет или просто вывести деньги, а также в том случае, если уже ведется процедура банкротства, лучше действовать через судебных приставов. Причем делать это важно как можно быстрее и как можно активнее.

В одноименную службу необходимо также предъявить исполнительный действующий лист, и в течение 5 рабочих дней сотрудник возбудит исполнительное производство и начнет взыскание. При этом стоит учесть, что государственные служащие, как правило, пускают это дело на самотек, то есть просто высылают в банк требование.

Важно объяснить приставу ситуацию с деньгами и инициировать розыск возможных активов и их арест либо другие меры взыскания. В этом случае шансов получить деньги за просрочку при сдаче квартиры гораздо больше.

Заключение

Получить неустойку за просрочку по сдаче квартиры со строительной организации совсем не сложно, хотя процесс этот небыстрый. Главное здесь – все делать четко, своевременно и аккуратно. Надеюсь, эта простая и подробная инструкция поможет в таком благородном деле.

Надеюсь, эта статья была полезна вам, мои дорогие читатели. Пожалуйста, делитесь в комментариях вашим мнением, советами и впечатлениями от судов с застройщиками. А также подписывайтесь на статьи, чтобы узнать еще много нового и полезного в следующих публикациях.